Tržní hodnota pozemků. Katastrální a tržní hodnota

Katastrální a tržní hodnota pozemku je dva pojmy, které je důležité znát, aby se při prodeji pohybovaly. První typ vyjadřuje cenu pozemku podle norem, které jsou vypočteny v závislosti na místě a kategorie pozemků.

Vztah mezi použitými koncepty

V ruské legislativě, nejen katastrální hodnota, ale také regulační a tržní. Norma platí v těch případech, kdy nebyla provedena katastrální definice. Vypočítává se v řadě případů, které jsou předepsány legislativou: při získávání bankovních úvěrů na zástavní právo, vykoupení obecních a státních pozemků a v jiných případech. Výpočet hodnoty pozemku v tomto případě je obvykle definován jako 200násobek sazby daně z pozemku na čtvereční metr plochy pozemku vypočtené na základě zvláštního účelu, přičemž se berou v úvahu zvyšující se koeficienty a daňová osvobození se neberou v úvahu.

Každoročně místní orgány stanoví hodnotu pozemků uznaných regulačními orgány, které se mohou pohybovat v rozmezí 25%. Trhová hodnota pozemku je obvykle o 25% vyšší než normativní. Dokument, který slouží jako potvrzení o normativní ceně pro konkrétní pozemek, lze získat od městského nebo okresního výboru pro správu půdy a pozemkových zdrojů.

Vlastnosti

Trhová hodnota pozemku se obvykle určuje v závislosti na faktorech, jako je poptávka na trhu a nabídka pozemků určité kategorie v daném regionu v současné době. Hodnotou by neměla překročit nejpravděpodobnější úroveň kupní ceny obdobného území. Změna tržních podmínek nebo cílová orientace webu může ovlivnit jeho velikost. Tržní hodnota pozemku je charakteristická pro sekundární trh, kde se znovu prodává pozemek vlastněný soukromými obchodníky. Primární trh, kde se realizuje vykoupení obecních a státních pozemků v soukromém vlastnictví, doporučuje použití standardních nákladů. Všechny tyto druhy mohou mít určité rozdíly. V katastrální a regulační hodnotě existuje podobnost s cenou zásob a na trhu - s tradiční poptávkou a nabídkou.

Hodnocení procesu

Posouzení tržní hodnoty pozemku se provádí za účelem poznání skutečné ceny objektu. Obvykle se cena vytváří na základě teritoriálního umístění lokality, tržních podmínek, dynamiky nabídky a poptávky, stejně jako situace v ekonomice země v době transakce. Kvůli komplexnímu vymezení všech těchto faktorů je možné vypočítat hodnotu pozemku, protože oceňovací společnost shromáždí nejdůležitější údaje, které mohou být užitečné pro objektivní posouzení.

Nutnost vyhodnocovací činnosti

Obvykle je vhodné, aby se v řadě případů vztahovaly na specializované společnosti, mezi které patří:

- potřebu katastrálního posouzení;

- pokud má být lokalita vykoupena z majetku státu;

- v případě potřeby připočtení k základnímu kapitálu společnosti;

- v případě hypotéky nebo hypotéky;

- v případě potřeby určí náklady na prodej pozemku;

- výpočet částky daní zaplacených na dárcovství.

Rozdělení majetku

Odhad tržní hodnoty pozemku je nezbytný pro rozdělení majetku. Obvykle se jedná o fyzické a právnické osoby. Pokud se jedná o otázku jednotlivců, proces hodnocení začíná, když se pár rozvede a vypočítá se s přihlédnutím k budovám umístěným na místě. V případě právnických osob se oceňování pozemků skládá z přidělení a ocenění podílu každého akcionáře nebo spoluvlastníka společnosti v souladu s právním postavením společnosti. Často je rozdělení majetku doprovázeno sporem u soudu, kvůli němuž může být tržní hodnota pozemků stanovena mnohokrát.

Když je několik dědiců zděděno, plnohodnotný odhad pozemních ploch. Pokud jedna ze stran nesouhlasí s výsledky zkoušky, je věc předána soudu.

Stanovení nájemného

Tento typ hodnocení může přijít hodně často. V takovém případě při výpočtu hodnoty pozemků je základem rozdíl mezi reálnou hodnotou svého trhu a katalyzovaná nájemní sazby pro území tohoto typu. Náklady na právo na pronájem jsou přímo závislé na pravomocích nájemce, zátěží a době platnosti nájemního práva, na právech na hodnocené věci třetích osob a na určeném účelu pozemku.

Tržní hodnota pozemků je přímo závislá na takových faktorech, jako jsou: umístění území - dostupnost pro vozidla - dostupnost komunikace, jakož i jejich kvantitativní a kvalitativní složení. Kromě toho je třeba vzít v úvahu údaje geodetických a inženýrskogeologických studií, jejichž význam je poměrně velký, zejména při plánování výstavby lokality.

Stav pro konkrétní datum

Vzhledem k tomu, že trh s pozemky je charakterizován konstantní cenovou změnou, je třeba provést posouzení k určitému datu. Tržní hodnota pozemků je různá a v závislosti na jejich účelu pro cenné papíry, to je přípustný případ použití. Zamýšlený účel předpokládá nejúčinnější nebo pravděpodobné zneškodnění území. To vše se také používá k určení nákladů na koupi pozemku. V tomto případě jsou hodnocení rozdělena do samostatných oblastí, které se liší ve formě a povaze využívání půdy.

Metoda hodnocení

Takže předtím, než určíte hodnotu země, musíte odpovědět na některé otázky:

- jaký je zamýšlený účel pozemku, a také to, co umožňovalo jeho užívání, bylo obdařeno;

- jaké jsou převládající způsoby a typy využití půdy v bezprostřední blízkosti lokalit?

- Jaké jsou změny na trhu s pozemky?

- jaký druh využití půdy se předpokládá v současné době.

Tržní hodnota pozemku se odhaduje na základě určitých informací. Obvykle to vyžaduje: určení účelu posuzování - stanovení konkrétního data vypořádání - znalosti požadavků zákazníka - mít dokumenty, které potvrdí právo majitele stránek na území, může být nájemcem nebo vlastníkem.

Také potřebujete vědět:

- účely posuzovaného území;

- přípustné využití pozemku;

- typ využití místa v daném okamžiku;

- postavení posuzovaného objektu v územním plánu, tj. dopravní dostupnost a bezprostřední okolí;

- hlavní způsoby využití pozemků v bezprostřední blízkosti.

Kromě toho by mělo být:

- plán pozemku;

- informace o stanovení územních hranic;

- údaje o dostupnosti některých zlepšení, zejména o budovách, zařízeních a komunikacích umístěných na místě, jakož i podrobné informace o nich;

- údaje o přítomnosti zátěže ve formě budov, komunikací a zařízení umístěných na místě s podrobným uvedením informací o nich.

Tržní hodnota pozemku se vypočítá s přihlédnutím k množství nuancí. Při provádění přesného posouzení pod vedením zkušených specialistů je bezpečné uskutečnit jakékoli finanční transakce se zemí.

Faktory, které ovlivňují hodnocení

Různé typy pozemků jsou ovlivněny stejnými faktory, pokud jde o jejich hodnocení: umístění, vnějšími faktory, tržních podmínek, účelu a pravděpodobnosti změn, případné zisky z jeho využití. Odhadovaná hodnota posledně jmenované je důležitá.

Tržní hodnota pozemku se odhaduje k určitému datu. Časem se tento indikátor může změnit. Hodnocení se doporučuje na základě nejefektivnějšího využití. To znamená, že odborníci používají výzkum o přiměřenosti použití tohoto objektu v souladu se zákonem, stejně jako finanční a fyzické skutečnosti. Ukazuje se, že výsledek hodnocení není průměrná cena, ale maximální. Někdy je možné podmíněné, ale oprávněné rozdělení objektu do několika částí, které se vyznačují různými typy, tvary a dalšími rysy. Často se výsledek výzkumu liší od očekávaného výsledku, protože současný druh použití se neshoduje s nejúčinnějším. S tímto pojetím je třeba rozumět.

Maximálně efektivní využití

V případě zjištění tržní hodnoty pozemku je třeba zohlednit tyto faktory:

- účelu, jakož i dostupnosti povolení pro určitý typ použití;

- využití místa po skončení této skutečnosti;

- preferovaný typ využití území v současném okrese;

- prognózy změny cen pro podobné pozemky.

Závěry

Hodnocení bere v úvahu průměrné náklady ploch ve studované oblasti, dostupnost dopravních sítí, za nepřítomnosti nebo přítomnosti budov, inženýrských sítí na pozemku, podmínky v oblasti životního prostředí, odlehlosti infrastruktury, stejně jako ostatní. Pro zemědělská půda je třeba odhadnout skutečné výnosy plodin, výrobní náklady, náklady na prodej produktů v daném regionu a také množství neméně významných faktorů. Podobně jsou oceňovány i jiné typy pozemků.