Sekundární trh s bydlením v Moskvě: analýzy a recenze

Hlavním segmentem nemovitostí je sekundární trh s bydlením v Moskvě. Sdílení bytu za nejlepší nebo koupě je poměrně zodpovědným krokem i pro plně úspěšnou osobu. Nejčastěji to předchází prodej pokoje nebo bytu, a často i přesídlení komunálních bytů. Tento článek poskytne informace o bytech našeho hlavního města formou přehledů a analýz založených na informacích z různých think tanků a tematických článků z tisku.

Nevěřte svým očím

Sekundární trh je velmi často (podle studie „Inkom-nemovitostí“, více než polovina případů) poskytuje „alternativní“, která je daleko od reality informacemi o volném prodeji bytů, které nabízí trh sekundární bydlení v Moskvě. Během uplynulých tří let se podíl nemovitostí prodávaných tímto způsobem zvýšil na 46% z celkového počtu nabízených bytů, včetně nových budov.

Dříve to bylo mnohem menší - pouze 28% z celkového počtu. To je doloženo centralizovanými databázemi. Tato dynamika však není potvrzena počtem transakcí, je zjevně nepřiměřená. Odborníci tvrdí, že v prodeji existuje nedostatečná poptávka a obrovská konkurence. To je důvod, proč se legendy a mýty skládají z předmětů, které se prodávají, aby se kupujícímu věnovat pozornost. To znamená, že v předložených informacích sekundární trh s bydlením v Moskvě velmi často dává nepřesné informace.

Prodej: přímý a alternativní

Nemovitost lze prodávat dvěma způsoby. Pokud je alternativní prodejce také kupujícím, protože využívá sekundární trh s bydlením v Moskvě nejen pro prodej, ale i pro následný nákup dalšího bytu. A pokud je prodej přímý, prodávající jednoduše obdrží peníze. Nejčastěji v hlavním městě existují alternativní prodeje, ale téměř se vždy snaží překrývat sami sebe jako přímé. V každém případě je možné sledovat jeden nebo dva cíle: jednoduše získat peníze nebo zlepšit svůj domov prodejem starého a koupě nového bytu.

Kupující se samozřejmě více podobá přímému prodeji, protože je mnohem výhodnější a rychleji se prodává a formalizuje. V těchto bytech je poptávka mnohem vyšší. Proto se na sekundárním trhu s bydlením v Moskvě stanovují ceny o něco vyšší než celková úroveň. Prodávající, kdo má v úmyslu okamžitě koupit další byt, čelí přímé prodeje s některými nevýhodami: je nutné dočasně odhlásit z jakéhokoli jiného obytného prostoru (příbuzní, známí, a tak dále), a to musí být provedeno před prodejem, jinak může kupující prostě vyděsit . V každém případě se většina alternativních prodejů dnes považuje za přímou.

Alternativa

Zdá se, že to je již jasné: dohoda, která současně pokrývá jak prodej, tak nákup bydlení. Dříve byly vypracovány dlouhé řetězce závislých transakcí až do dvaceti. Dnes je to nemyslitelné. A organizujte a držte celý řetězec bez závitu je velmi obtížné, a ne všichni realitní kanceláře jsou schopni. Velmi nervózní práce, zejména při placení. V banku, aby peníze ve stejnou dobu ve dvaceti buňkách - to je obrovská odpovědnost. A peníze nejsou malé.

Nyní je nejdelší řetězec tvořen dvěma nebo třemi odkazy, ale současně jsou lidé na finanční záložce velmi nervózní. sekundární analýza trhu s bydlením v Moskvě, je třeba, i kdyby jen proto, že lidé často nemohou prodávat svůj byt jen proto, že nemohou pochopit jednoduchou věc: nemůžete to ocenit tak, jak chcete, co potřebujete vědět poptávky, být vědomi konkurence mezi prodávajícími , sledujte objem návrhů a vše proto, abyste upravili cenu prodaného bydlení.

Příklad:

Docela častý případ, který opakovaně prokázal sekundární trh s bydlením v Moskvě. Byty se dvěma ložnicemi se prodávají odlišně a jsou odhadovány také se širokou škálou. Jako příklad: za jedenáct měsíců, „Inkom-nemovitosti“ na prodej bytů nesledujete nejvhodnější rozvržení a renovovaný v roce 1955, kdy nátěr loupe off hadry, stejně jako příslušný stav komunikace. Odhadovali jsme, že je na čtrnáct a půl milionu rublů. A pozemky nemá v úmyslu snížit cenu, protože se chce rozdělit na dva dvoupokojové byty s náklady asi sedmi milionů.

Dokonce i v případě, že podlehne přesvědčení a pokusí se prodat byt přesně pro čtrnáct milionů, nedostane to, protože cena a kvalita bydlení neodpovídají. Kolik let je tento byt již nabízeno, je strašidelné, jak si to představit. Přestože překonali sekundární trh s bydlením Moskva jednopokojové apartmány, ale z jednoho, ne nejlepší tři-pokoj dva dvoupokojové nefunguje vůbec touha. Protože za deset milionů bude tato "treshka" "viset", nikdo neví, kolik. Cena by měla být skutečná, rustikální kupci nyní nemohou najít.

Několik čísel

V letošním roce bylo na začátku května vypsáno 17 200 předmětů, které prodejci oznámili k volnému prodeji, jen 46,4% z celkového objemu nabídek tohoto segmentu. A v roce 2014 byl trh prodeje sekundárního bydlení v Moskvě prostřednictvím centralizovaných databází předložen k prodeji ve výši 12043, což je 28,9% všech předložených bytů na prodej. Vědci jsou si jisti, že podíl objektů k volnému prodeji momentálně dosáhne své maximální hodnoty. V důsledku této dynamiky by musely být objemy a podíly alternativního a přímého prodeje přerozděleny: existuje zřejmě méně alternativ a více přímých.

Ale podle počtu transakcí nedošlo k takovým změnám a alternativní tržby mají stále výhodu, pokud vezmete v úvahu počet držených. Jsou to přibližně 80%, podle profilového oddělení společnosti Incom-Real Estate. V letech 2015 a 2016 byly "alternativy" ještě větší, neboť poptávka prudce klesla a došlo k nedostatku přímých kupců.

Příčiny

Zdánlivý rozpor těchto informací - deklarovaná a skutečná data - říká, že jen o nesprávný znak velkého součást informací poskytnutých prodávajícím nebo stejných bezohlednými představiteli při jeho umístění v databázích. Tento trend ukazuje průzkum trhu sekundární bydlení v Moskvě. Nejpravděpodobnějším důvodem je krizové období v oblasti prodeje nemovitostí, ztížení konkurence, zesílení boje pro kupujícího.

Více než polovina bytů označených jako "přímý prodej" v databázích bude skutečně provedena jako alternativa. Ukazuje se pouze na přezkumu, že majitelé nemají kam se pohybovat, nemají jiné bydlení. Co se týče umístění přímého prodeje, nikdo se ani nedopouští o lhaní.

Ujišťují, že se přesunou k matce, přátelům, sousedům a od kupujícího bude požádáno, aby počkal pár měsíců před tím, než se zvedl další byt. Co to je, ne-li alternativní prodej? Prodejci spočívají v tom, že přitahují lidi k tomu, aby si je mohli prohlédnout, a že již nějakým způsobem mají zájem o koupi tohoto konkrétního bydlení. Ale všechny sekundární trh s bydlením v Moskvě trpí takovými lžemi.

Jednopokojové apartmány: gostinki, studia

Dnes je mnoho studií nejen v nových budovách, ale také na sekundárním trhu s bydlením. Jsou výjimečně maličké, někdy méně než třicet metrů čtverečních v jedné místnosti, která se okamžitě objevuje ve všech projevech - jak v kuchyni, tak v jídelně, v ložnici a jako v obývacím pokoji. V SSSR existoval podobný formát, který se nazýval "hotelové ubytování". A tento apartmán není pro turisty!

V 60. letech začala aktivní výstavba malých bytů, která byla jako přechodná etapa mezi plnohodnotným bytem a ubytovnou. Bylo to tak, jak žili mladí odborníci, a to i ti, kteří nebyli rodinní (ale často zůstali v "hotelu" až k velkému počtu dětí), tolik pracujících žilo. Počet těchto domů byl velmi odlišný - od pěti do šestnácti, nejčastěji s jedním nebo dvěma vchody a dlouhou chodbou uvnitř, kde na každé straně bylo deset až padesát dveří do bytů. Nahoře můžete uvažovat o schématu, která to dokazuje.

"Gostinka"

Oblast "gostinka" sovětský model má 11 až 25 metrů, někdy tam jsou dvě ložnice mírně více než 30 metrů. V bytě je kombinovaná koupelna s malou sedací vany nebo sprchovým koutem. Kuchyňští nájemci jsou vybaveni na chodbě, kde je malý výklenek - až 3 m², avšak tam jsou rozvržení, kde je k dispozici kuchyň - asi 5 metrů.

Mám koupit sovětský "hotel"? To je obtížné vyřešit. Takový kryt je zastaralá, a je-li v místnosti je jen 11 metrů, a to i jedna osoba bude úzce. Pokud se na jedné platformě zaměřený desítky bytů, tam je konstantní fronty na výtah, sousedé obvykle nemají čas se učit, a kontingent obyvatel, většinou pochybné. Moderní studio, samozřejmě, vyložil a pohodlné staré „gostinok“, a to zejména ty dobré, které jsou nabízeny v sekundárním trhu s bydlením Nová Moskva. K dispozici je však i mnoho jednopokojového bydlení starého typu.

Oblasti

Všeobecně platí, že umístění typu hotelu na trhu není tolik a zboží běží. Realitní kancelář Miel poskytla údaje, ze kterých lze konstatovat, že mezi celkovou nabídkou "gostinka" od mírně více než 1% až asi 5%, v závislosti na oblastech. V oddělení nemovitostí hodnocení KG "Uphill" souhlasil s těmito údaji, ale oni specifikovali, že nejbohatším městem pro takové byty je Moskva.

Ceny bydlení na sekundárním trhu hlavního města jsou prostě nebe vysoké a velmi často "hotel" může dovolit mnoho přistěhovalců. Takový kryt je soustředěna v oblastech stanic metra „Kuncevskaja“, „Schelkovskogo“, „Schodněnskaja“, „Petrovsko-Razumovskaya“, v oblastech Golyanovo, Solntsevo, poblíž Říjnové pole a VDNKh, v Tekstilschiki, v Ochakově, na dálnici nadšenců. Tam je "gostinka" av centrální správní obvodě - bodově.

Ceník

V průměru, čtvereční metr takového bydlení stojí 120 až 125 tisíc rublů. Jednospálňový byt v "Khrushchev" - až 140. Tedy, to je nejvíce rozpočtu možnost - byt typu hotelu. Celkový rozpočet je přibližně následující: "gostinka" 18 m² o něco více než 2 miliony, a "Khrushchev" - nejméně 5 milionů, závisí na oblasti. Rozdíl je ještě dvakrát! Vzhledem k tomu, že náklady jsou nízké a objem nabídky je malý, "gostinki" pro mnoho kategorií kupujících jsou velmi žádané, i přes všechny jejich nedostatky.

Získávají je nejen návštěvníci, kteří mají elementární nedostatek peněz do normálního bytu. Někteří moscovci dělají "dobrou" firmu, kupující jednou za pár let další malý obytný prostor. Provádí tam opravy a pronajme je. Mimochodem, není to levnější než normální jednopokojový byt. Ukázalo se, že je to velmi výhodné, neboť ceny za nákup takového bydlení se nezvýší, protože je to atraktivní malý rozpočet, jinak se kupující nebude odrazovat.

"Stalinki"

Někdy se zdálo, že nedávno, když Stalinovy ​​domy byly určeny pro elitu a byly považovány za nejprestižnější bydlení. Nyní se jejich poptávka přirozeně snížila, ale ne moc. Kupující dnes chtějí koupit tento byt. Ceny, musím říct, na ně a dodnes jsou mírně nadprůměrné, jak říká analytik. Sekundární trh s bydlením v Moskvě zaznamenává vysokou poptávku po bytech ve stalinistických domech. Samozřejmě, že takové bydlení není bez chyb, stavělo se to od 30. let minulého století do konce 50. let.

Ale cizí konstruktivismus stalinistický Empírový stále přitahuje high - čtyři metry - stropy, často se štuky, pohodlné, ne stísněné dispozice, velkými okny. V centrum Moskvy byty Stalinových domů byly určeny umělcům, spisovatelům, vojenským vůdcům, prominentním vědcům a vysokým stranickým dělníkům. O něco jednodušší, ale i kvalitní stavby někde v Izmailově nebo Perově - pro tovární inženýry, dělníky. Jedinou nevýhodou těchto bytů je opotřebovaná komunikace. To znamená, že pokud uděláte dobrý, téměř opravný, lepší než toto bydlení dnes a hledat to není nutné.

Období

Ve Stalinových domech různých let si můžete všimnout významných rozdílů. Za 30 let byly postaveny nízkopodlažní - maximálně 6 podlaží. Materiál byl obvykle červený cihly a podlahy mezi podlažími byly často dřevěné. Stěny mezi místnostmi byly také vyrobeny převážně ze dřeva, na jehož vrcholu byla nanesena omítka.

V 40. letech přidal stalinistické domovy sám monumentalitu: oni vyrostli na 16 podlaží, má ocelový rám a betonové stropy, krásné, někdy dokonce oblečený s komplikovaným fasádou a rozložení součástí prostor pro služebnictvo. 50 let se naopak téměř vrátil k bývalému askezi, ale prostor v bytech se nezměnil. Hlavní nevýhodou tohoto bydlení je pouze ve věku. Budovy se zachovaly dokonale - kvalita stavby se nikde nenachází. Komunikace však bude muset být změněna těsně před přesunem. Jedná se o elektrické vedení, vodovodní potrubí a topení.

Ceník

Podíl Stalinova bydlení na celkovém objemu Moskevského návrhu je jen něco málo přes 7%. Největší počet "stalinok" na Falcon, v regionu Tver, v oblastech Lomonosov, Gagarin, cross-country, akademické, Butyrskaya, Savyelovskiy na Arbatu, v Dorogomilovo v Khamovniki.

V průměru cena za metr čtvereční v bytě Stalinova domu činí 195 000 rublů a průměrná hodnota je 170 000, což znamená, že je o 15% vyšší. V moderních domácnostech se cena za metr čtvereční není vždy rovna měřiči Stalin. A pokud se domníváte, že záběr v těchto bytech je mnohem vyšší než u moderního v podobném bytě, pak bude tento nákup mnohem více.