Ekonomické hodnocení pozemků pro městské a zemědělské účely

Jak se vyvíjí legislativní úprava problematiky půdy, je také optimalizován proces prodeje (nákupu) pozemku. V této souvislosti se stává aktuální otázka, kolik by to mělo stát. A v takovém případě ekonomické hodnocení země přichází k záchraně.

Obecné informace

Je obtížné přeceňovat význam plnohodnotné analýzy pozemkových zdrojů. Koneckonců ekonomické hodnocení je klíčovým faktorem při uzavírání smlouvy. Nezáleží na tom, jaký bude prodej nebo pronájem, ale kupující a prodávající mají zájem o vytvoření nejoptimálnější ceny pro každou z nich. Nejlepším výsledkem je známost s různou dokumentací a přímo na místě. Koneckonců, i v případě výhodného umístění může být půda znečištěná, má skryté nedostatky nebo určité konkrétní použití. Proto je pro každý konkrétní případ vybrán určitý seznam metod a přístupů analýzy. To vám umožní získat nejobjektivnější hodnocení nákladů. Aby se zabránilo chybám při výpočtech, je software široce používán.

Co je zahrnuto?

Při normativním peněžním odhadu pozemku se považuje za náklady nejen přímo, ale i nemovitostí, které jsou na něm instalovány. To je také hodnoceno na základě aktuální situace na trhu. Ekonomické hodnocení půdy v zemědělství zahrnuje jak účetnictví stávající infrastruktury, tak stávající katastrální plán. Takže můžete předem vypočítat, co musíte udělat víc a co je již připraveno - prostě přijďte a jednat. Po zisk po akvizici lze realizovat po neomezenou dobu. A to je důležitý rozdíl pozemků od jiných aktiv s určitou životností. Zohledňuje se proto při zohlednění vyhlídek, rozmanitosti přírodních zdrojů a blízkosti, počtu obyvatel, jakož i toho, co se tam umístí a kolik je ziskové.

Specificita v Ruské federaci

Při ekonomickém posouzení půdy je třeba se soustředit na zvláštní roli státu. Je třeba vytvořit legislativní základ pro budoucí použití tak, aby racionalizovat zachování a využití zdrojů, zvyšuje úrodnost půdy, pracovat na reprodukci půdy a udržet příznivé životní podmínky pro lidi. To je zvláště důležité ve městech. V praxi trh s půdou v Ruské federaci je spíše obtížné objektivně posoudit kvůli řadě faktorů:

1. Nedostatečná legislativa a regulační rámec.
2. Nedostatek trhu s pozemky v celé zemi.
3. Specifika konkrétního objektu.

V tomto případě je možné, že normativní peněžní hodnota pozemku bude splněna s významnými chybami. Tento problém je obzvláště akutní v městských podmínkách. Stačí stačí otevřít noviny, protože je možné číst o různých podvodech nebo výrobcích nacházejících se v centru osad a zhoršovat zde ekologickou situaci. Indikátory ekonomického hodnocení půdy však umožňují dosáhnout maximální účinnosti z umístění něčeho na určitém území.

Jak se to dělá?

Jak vypadá ekonomické hodnocení půdy v zemědělství nebo ve městě? Původně určeno právní režim. To předpokládá pokus o zamýšlené použití, forma vlastnictví a získání povolení k použití. Podívejme se na každou položku zvlášť. Zamýšleným účelem je tedy pořadí, omezení a podmínky fungování území stanovené zákony a předpisy podle konkrétního cíle v rámci určité kategorie. Celkem sedm v Ruské federaci. Formami vlastnictví - pozemky mohou být v moci státu, obce, soukromé osoby, kolektivu a dalších. Pokud jde o řešení - existuje celá řada omezení. Například cizinci mají zakázáno převádět půdu sousedící s hranicemi. Totéž platí pro některé další speciální zóny.

Kdo je vhodný?

Ekonomické vyhodnocení zemědělské půdy lze provádět pouze pro místo, které je v občanském oběhu. Nejoblíbenější z hlediska užívání je soukromé právo. Ale to není jediná příležitost, pokud jde o vlastnictví. Nezapomeňte, že v komunálním nebo státním majetku existuje právo na trvalé užívání. V takových případech pozemek náleží orgánům a samosprávám a podnikům federální vlády. Pozemkový pozemek s tímto statusem nemůže být připsán na kapitál komerčních organizací. Ale lze jej pronajmout. V těchto případech je omezeno využití času na základě podmínek uzavřené smlouvy. Na stejném místě jsou stanovena práva na likvidaci. Ekonomické ocenění městské půdy v těchto případech se hledá kapitalizací příjmů, které pronajímatel obdrží na základě možných činností z hlediska realizace as ohledem na jeho umístění.

Vlastnosti státních nebo obecních pozemků

Když je používáte na nájmu, je zde specifický bod: je zakázáno měnit účel. Ale to není jediná podmínka. Při posuzování zemědělské půdy nebo průmyslových oblastí města je nutné dodržovat tato omezení:

1. Je zakázáno využívat lokalitu takovým způsobem, že vede ke zhoršení podmínek prostředí, ke snížení úrodnosti půdy a k degradaci půdy.
2. Nemůžete provádět činnosti na území, které není pro tento účel určeno. Takže například nemůžete stavět budovy na zemědělské půdě.
3. Je zakázáno prodat a pronajmout.
4. Další požadavky stanovené federálními zákony, jinými regulačními a právními akty Ruské federace, subjekty Ruské federace a orgány místní samosprávy.

V příslušných dokumentech příslušné orgány vydávají příslušná povolení. Současně se berou v úvahu hlavní cíle ekonomického ocenění pozemků, které umožňují rozhodnout, kolik bude převedeno. Takže pro zemědělství jsou přiděleny pro nominální částky (z hlediska zisku), ale těžba ropy nebo nerostů je zcela jinou záležitostí.

Typy hodnocení

Abychom zhruba pochopili, kolik stojí určitý web, používá se několik různých přístupů. Zobecnění metod oceňování pozemků:

1. Katastrální přístup. Tato definice hodnoty všech pozemků v rámci jednoho územně správního celku (oblast, okres, město, obec). V takových případech se náklady na přidělení vypočítají pomocí poměru matematického poměru (tj. 100 akrů se odhaduje na 10 000 rublů, pak je jen 100 rublů).
2. Jediný odhad. Tento přístup se používá k určení tržní zvláštní hodnoty pozemku v současné době (tj. Datum, kdy nezávislí odborníci vydávají stanovisko k jejich vize, kolik zaplatí za pozemek).

Pro dosažení nejlepšího výsledku se to provádí pomocí kombinace tří metod: náklady, srovnávací a výnosy. Získaná hodnota je definována jako cena. Pojďme si o nich promluvit trochu podrobněji.

Tři metody

Zpočátku věnujte pozornost lukrativnímu. Je to nejdůležitější pro podnikání, protože vám umožňuje odhadnout hodnotu pozemku na základě výše výnosu, který potenciální kupující chce získat. Zisková metoda je založena na třech zásadách:

1. Očekávání.
2. Maximalizujte efektivní využití.
3. Náhrady.

Investori a podnikatelé zpravidla získávají pozemky za účelem získání peněžních příjmů nebo jiných výhod. Proto je pro ně nejvýhodnějším způsobem metoda příjmů. Srovnávací je používán v zemích, kde je rozvinutý trh s pozemky, a cena je stanovena na základě nákladů na jiné stránky. Nákladový přístup nabízí hodnocení z pozice, že na území nebude zaplaceno více peněz než bude vynaloženo na vybudování všech potřebných zařízení.

Závěr

Bez ohledu na to, zda bude ekonomické zhodnocení městské půdy nebo pro venkovské, průmyslové nebo zemědělské účely, je třeba mít na paměti, že obecný přístup k této záležitosti je jeden. A je nutné dodržovat přijatý protokol tak, aby následující transakce po ocenění nebyla uznána za neplatnou.