Srovnávací přístup. Metody stanovení hodnoty nemovitosti

Ve světové praxi v oblasti oceňování nemovitostí se používají tři přístupy:

• srovnávací nebo tržní;
• nákladné;
• ziskové.

Volba metodiky do značné míry závisí na předmětu hodnocení a aktuální situaci, která se rozvinula kolem konkrétního druh nemovitosti. Nejspolehlivější způsob je však stále považován za srovnávací přístup při určování odhadované hodnoty.

Základní principy srovnávacího hodnocení

Komparativní přístup je soubor metod určování tržní hodnoty majetku. Odhadovaná nemovitost je srovnávána s podobnými nemovitostmi.

Hodnocení je založeno na následujících zásadách:

• Nabídka a poptávka. Tyto dva ukazatele jsou neoddělitelně propojeny, omezený počet návrhů vytváří určitý požadavek a naopak, čím více nabídek, tím méně poptávky.
• Nahrazení. Žádný kupující nezaplatí vysokou cenu, pokud nemovitost s podobnými charakteristikami stojí méně.

Pojem tržní hodnoty je téměř totožný s konceptem rovnovážné ceny. Rovnovážná cena je soubor kvantitativních charakteristik a faktory cen, které určují nabídku a poptávku pro porovnávaný objekt.

Hlavní kritéria pro výběr srovnatelných nemovitostí pro stanovení hodnoty nemovitostí

Prvky, které jsou ve srovnávací analýze zohledněny, obrovské číslo a jejich kombinace je téměř nekonečná. Proto je analýza omezena na určitý počet faktorů, které přímo ovlivňují stanovení cen.

Prvky srovnání. Kvalita práv

Jakákoli břemena nebo věcné břemeno vede k poklesu hodnoty předmětu, který byl hodnocen. To znamená, že jakékoli omezení vlastnického práva je snížení ceny. Pokud hodnocený objekt ve srovnání se srovnatelnými objekty nemá takové nedostatky, pak se cena naopak zvyšuje.

U pozemků dostupnost věcných břemen není jediným klesajícím faktorem. Při posuzování nákladů je velmi důležité, přenese vlastnictví pozemků nebo právo na pronájem, trvalé užívání. Poslední dvě práva jsou přičítána klesajícím faktorům. Je velmi důležité, zda má pozemky s sebou určité omezení ohledně dalších transakcí.

Obchodní podmínky

Takové podmínky jsou brány v úvahu, pokud hodnocený objekt má při prodeji rozlišovací znaky.

Ke snížení faktoru je bankrot, to znamená, že prodávající spěchá provést nákupní transakci, protože doba expozice předmětu trhu s nemovitostmi je záměrně snížena ve srovnání s podobnými objekty.

Hodnocení je významně ovlivněno rodinnými vazbami, partnerstvím, i když je obtížné tyto rizika posoudit.

Pokud je prodávající a kupující propojeny nájemními smlouvami a mezi nimi má být uzavřena smlouva o prodeji, pak by měla být odhadovaná hodnota samozřejmě podhodnocena, aby se ušetřily daňové platby. Motivace v tomto případě je jedna - protože strany transakce jsou spojeny jinými neobchodními vztahy, proto prodávající skutečně půjčuje kupujícímu. Podobná situace se vyvíjí, pokud je transakce volitelná.

Zvýšení odhadované hodnoty obytných nemovitostí může vést k získání státní dotace na rozvoj infrastruktury. Velikost očekávaných zvýhodněných půjček je dána rozdílem mezi preferenčním a tržním půjčováním.

Tržní podmínky

Úprava směrem dolů se může použít, pokud existuje výrazný rozdíl mezi tržní hodnotou pro podobné nemovitosti a odbornou nemovitostí.

Změna funkčního účelu může být při hodnocení zohledněna, neboť ovlivňuje poměr nabídky a poptávky.

Umístění nemovitosti

Fyzikální faktory (pro pozemky)

Srovnávací přístup při posuzování pozemku zahrnuje shromažďování vlastností o nemovitosti:

• velikost;
• forma;
• geologie;
• topografie;
• úroveň připravenosti, tj. zda byla půda vyčištěna z vegetace, zda byly odstraněny nesrovnalosti;
• kvalitativní ukazatele půdní kryt.

Největší pozornost si zaslouží přítomnost nebo nepřítomnost kopců nebo svahů, skalních útvarů nebo příkopů. Je důležité, jaká je nosnost země, její síla, dostupnost podzemních vod. Je velmi důležité, zda existují informace o možném výskytu nerostů. Pokud budou informace potvrzeny, pozemek bude nutně v budoucnu zatěžován.

Obecné charakteristiky objektu, který má být hodnocen

Komerční přístup na trhu je studiem vlastností, které zvyšují hodnotu předmětů. Patří sem:

• velikost budovy nebo místnosti;
• výška budovy;
• dostupnost a prostor pomocných prostor;
• výška stropu.

Materiál, z něhož je budova postavena, je také důležitá, čím je moderní a spolehlivější, tím vyšší je hodnota nemovitosti. Ne na posledním místě je celkový vzhled celé budovy, dostupnost oprav a pohodlný přístup. Pokud je vstup z dvora, pak to bude redukční faktor.

Nedostatek oprav je příležitostí ke změně hodnotící zprávu. Takový výpočet se provádí podle výše nákladů na opravy nebo restaurování, s přihlédnutím k zisku, který podnikatel získá z investic do výstavby nebo opravy.

Ekonomické faktory

Srovnávací přístup v oblasti nemovitostí znamená účtování možných úspor na energetických zdrojích v průběhu provozu. Neustálé zvyšování nákladů na veřejné služby způsobuje, že lidé neustále přemýšlejí o úsporách a využití alternativních zdrojů energie.

Zejména je tento faktor důležitý, pokud je předmět zakoupen pro další leasing. Čím vyšší je poměr příjmů k výdajům, které budou použity na provoz budovy nebo místnosti, tím menší je velikost návratnosti kapitálu v čisté výnosy z pronájmu nemovitostí.

Tato kategorie zahrnuje indikátor přítomnosti nebo nepřítomnosti měřidel a zda byla přijata opatření k minimalizaci tepelných ztrát.

Další indikátory

Hodnocení zahrnuje účtování přítomnosti nebo nepřítomnosti prvků služby. Nejjednodušším příkladem je, zda v domě je výtah nebo ne. Přítomnost nebo úplná nebo částečná nepřítomnost veškeré komunikace, zejména v souvislosti s místním systémem. Pokud je příliš mnoho nedostatků, provede se korekce ve směru poklesu. Odhad nemovitostí se provádí na různých ukazatelích.

Etapy osídlení

Všechny výpočty srovnávacím přístupem jsou založeny na informacích z otevřených zdrojů o nedávných transakcích s obdobnými nemovitostmi.

Etapy hodnocení:

1. Studium podobných návrhů v konkrétním segmentu nemovitostí, identifikace srovnatelných nemovitostí, které byly nedávno prodány.
2. Shromážděné informace jsou analyzovány a individuálně každý návrh je porovnán s oceňovaným majetkem.
3. Rozdělení cenových charakteristik, změna hodnotící zprávy.

Úprava upravené ceny a odvození konečných nákladů srovnávacím přístupem.

Výhody srovnávacího přístupu

Metoda nejprve vám umožní odrážet pouze názor typických kupujících a prodejců.

Ocenění se odráží v běžných cenách, při zohlednění změn ve finančních podmínkách a dokonce iv inflačních procesech. Hodnocení je vždy staticky opodstatněné.

Chcete-li vyhodnotit konkrétní nemovitost, nemusíte studovat celý trh s nemovitostmi, ale pouze podobné vlastnosti. Postup je velmi jednoduchý a spolehlivý.

... a nevýhody

• Je obtížné zjistit aktuální ceny.
• Plná závislost na činnosti a stabilitě trhu s nemovitostmi.
• Obtížnost sladění údajů, pokud se podobné objekty výrazně liší v oblasti prodeje.

Na závěr

Podstata srovnávacího přístupu k oceňování nemovitostí je jasná jak pro kupujícího, tak pro prodávajícího. Technika umožňuje stranám studovat trh s nemovitostmi a zajistit, aby neztratili svou cestu. Oceňování může být provedeno na základě již uskutečněných transakcí nebo na základě návrhů jiných prodejců. V každém případě je srovnávací technikou systematizace a porovnání údajů o podobných nemovitostech. Hlavní věc je, že výběr podobných objektů pro srovnání bere v úvahu zvláštní nebo neobvyklé faktory, například hrozbu stažení slihu, změny předpisů na místní úrovni nebo nedodržení podmínek úvěrové smlouvy, přítomnost donucovacích prvků.