Typy hodnot v oceňovacích činnostech

Náklady jsou jednou z klíčových charakteristik předmětu občanskoprávní transakce. Jaké jsou jeho náznaky? Jak jsou ceny klasifikovány? Za jakým účelem jsou v obchodním nebo realitním podnikání vypočítány příslušné ukazatele a jakými metodami?

Co je "hodnota" a "ocenění"

Než budeme studovat typy hodnot a související důvody pro jejich klasifikaci, pojďme definovat, co to je. Kritéria, která by jí umožnila poskytnout jednoznačný popis mezi světovými a ruskými ekonomy docela hodně. Mezi nejoblíbenější je: hodnota - je množství peněz, které je nastaveno jako podmínku transakce v procesu interakce subjektů občanskoprávních vztahů v předpokládané době převodu vlastnických práv nebo jiných mechanismů, které používají objekt. Na druhé straně je pojem "ocenění" spojen s mechanismem pro určení dané částky.

Aspekty hodnocení

Předmětem hodnocení mohou být nemovitosti, služby, doprava, domácí potřeby, duševní vlastnictví - to vše za předpokladu, podle občanského práva jako možný předmět transakce zahrnující fyzické osoby a právnické osoby. Postup spojený s definicí peněžní hodnoty, které přenášet z jednoho subjektu na druhý, je právní základ pro převod vlastnických práv, se provádí pomocí metod, které obě strany. Mohou být nabízeny také třetími stranami, ale po dohodě s hlavními účastníky transakce.

Tyto nebo jiné druhy hodnot zboží, majetku nebo služeb mohou být určeny v závislosti na povaze právních vztahů na žádost stran nebo na základě požadavků zákona. Takže například při jednání s nemovitostmi je přístup k službám odhadců v mnoha případech povinný pro registraci vlastnictví.

Přístupy použité při hodnocení

Ocenění, stejně jako například určení typu hodnoty, lze provést v rámci různých přístupů. V ruské obchodní praxi existovaly tři hlavní: ziskové, srovnatelné a nákladné. Zvažme jejich podstatu.

Příjmový model zahrnuje použití metod založených na výpočtu očekávaných výnosů z možného využití nového oceňovaného objektu - například leasingu. Srovnávací model zahrnuje studium čísel, které charakterizují typy hodnoty majetku některých objektů, s ukazateli ostatních, velmi podobné z hlediska základních charakteristik. Například hodnotitel, který určuje vhodný měnový indikátor pro byt, obvykle studuje stávající návrhy na trhu s nemovitostmi. V rámci nákladového modelu se vypočítávají možné náklady, které jsou nezbytné z hlediska zachování objektu ve správném funkčním stavu. Pokud řekne-li osoba kupuje traktor, pak by oceněný odborník, který jej najal, by měl stanovením nákladů daného druh dopravy, aby byly zohledněny případné náklady spojené s opravou strojního zařízení.

Výsledek ocenění

Jakmile jsou hodnoty vlastností analyzovány a odpovídající ocenění je dáno, lze výsledek použít jako vodítko pro určení konečné ceny transakce. Nebo pro jiné účely - například při uzavírání pojistné smlouvy, poskytnutí úvěru, prodeji podílu atd. Zvažme, co ruští odborníci identifikují typy hodnot v oceňování různých zařízení. A také jak lze v praxi využít relevantní informace.

Klasifikace hodnot

Jaké typy hodnot předmětu hodnocení se moderní odborníci vyznačují? Tam je spousta kritérií pro klasifikaci zde. Zvažte jeden z nejběžnějších modelů mezi ruskými ekonomy.

V ní je zejména tržní hodnota. Tato cena, jejíž hodnota je stanovena v okamžiku ocenění předmětu, za předpokladu, že se očekává, že bude prodána v konkurenčním segmentu. Tj povinných podmínek určit správnou hodnotu - dostupnost veřejných informací o zásadách tvorby cen zboží, absence významných externích (regulačních) faktorů, které ovlivňují cenu.

Ve zvažovaném modelu existuje investiční hodnota. Jeho ukazatele jsou určeny za účelem poskytování informací těm, kteří mají zájem investovat do objektu. V některých případech se hodnota investice může shodovat s tržní hodnotou. Ale to není vždycky případ. Někdy, současně s investicí, se také vypočítá likvidační hodnota objektu. Hodnota vyjadřuje pravděpodobnou velikost možných výnosů z prodeje předmětu transakce.

Existuje katastrální hodnota. Účelem jeho založení je uvedení předmětu do určitého státního nebo průmyslového rejstříku s následným použitím informací příslušnými prohlášeními. Spravidla mluvíme o výpočtu daní v tomto případě. Katastrální hodnota obvykle pod trhem, pokud mluvíme o nemovitosti, nebo se jí rovná přibližně.

Je tu také taková věc pojistné hodnoty. Zahrnuje výpočet výše plateb podle pojistné smlouvy. V řadě případů se současně s ním vypočítává také náklady na náhradu objekt. K tomu dochází například tehdy, pokud odpovídající dohoda s pojišťovnou nepředstavuje peněžní náhradu, ale přináší předmět do původního funkčního stavu po poškození nebo selhání.

Tak jsme zkoumali 4 typy hodnot, které jsou nejčastěji v ruské ekonomické škole, a několik je doplňuje. Tento seznam není samozřejmě vyčerpávající. Existují soukromé typy tržní hodnoty, stejně jako investice nebo katastrální práce, které se vztahují k vlastnostem objektů s odlišným, případně právním postavením. Teď se zaměříme na studium podstaty objektů, ve vztahu k nimž je příslušný parametr vypočítán z hlediska praktického významu.

Oceňování podniků

Samozřejmě existuje spousta specifických typů objektů, u kterých je určena hodnota. Mezi nejobvyklejší ruské obchodní praktiky patří podnikání a nemovitosti. V prvním případě se odhaduje celková výše aktiv podniku, principy řízení a činnosti generující zisk. Před studiem typů hodnoty podniku bude užitečné určit cíle, které předmět příslušného hodnocení stojí.

Proč určovat parametry ceny pro podnik? První možností je vyhlídky na prodej podniku. Majitel firmy se může rozhodnout, že podnikne jiný podnik, ale dříve, než je užitečné přenést tento proud do rukou jiného majitele. Také je možné provést oceňování podniků, aby se zlepšila kvalita řízení společnosti, identifikovaly možné nedostatky v systému řízení. Další možností je přilákat pozornost investorů v případě, že není dostatek pracovního kapitálu nebo je společnost povinna rozšířit trh, takže je potřeba dalších finančních prostředků. Obchodní posouzení lze provést při poskytnutí úvěru - slouží zpravidla jako referenční bod pro rozhodování o vydání úvěru bankou.

Ocenění podnikání

Jaké jsou náklady na ocenění podniků? Jaké zásady se zde nejčastěji používají? Hlavní typy hodnot, které jsou použitelné pro oceňování podniků, jsou tržní a investice. Podle některých odborníků, vzhledem k možnosti nákupu podniku, je vhodné, aby se partner zaměřil na druhý směr při analýze příslušných vyhlídek. Protože typicky tržní cena pro podnikání - ukazatel, který ne vždy hovoří o potenciálu rozvoje podniku jednoznačně. Pokud ovšem hovoříme o tom, že je identifikujeme, mohou být založeny klíčové zásady výpočtu správných čísel:

- na srovnání dostupných ukazatelů s charakteristikami, které jsou typické pro ostatní účastníky trhu;

- na studium konkurenčních výhod obchodu;

- na subjektivní vizi hodnotitelů;

- na studium vlivu vnějších faktorů.

Pokud se jedná o určení hodnoty investice podniku, mohou být použity stejné zásady, ale kromě nich je také přípustné zapojit řadu dalších:

- modelování chování subjektů zapojených do podnikání (vliv faktorů);

- výpočet ziskovosti (zvýšení tržní hodnoty v průběhu času).

Konkrétní ukazatele hodnoty mohou uspokojit potenciálního kupce podniku nebo investora v závislosti na očekávané velikosti investic do podnikání a jaké jsou vyhlídky na jejich návratnost. V mnoha případech mohou být investice úvěrového původu. Velikost možného zisku by neměla být pouze odlišná od nuly, ale také zajistit, aby banka úročila. Dalším návodem při rozhodování investorem, který nezahrnuje ukazatele odrážející trh a investiční hodnotu podniku, může být:

- vnímaná stabilita podniku (schopnost vytvářet příjmy po dlouhou dobu);

- korelace doby návratnosti s konkurenčními podniky (možná je výhodnější, aby investor investoval do jiné firmy a kupující ji koupil);

- úrovni důvěry mezi partnery.

Tato kritéria mohou být velmi subjektivní. Proto v podnikatelské praxi je tržní a investiční hodnota podniku - parametry, ačkoli důležité, ale ne vždy mezi klíčovými.

Dalším možným faktorem jsou náklady druhy práce, související s hodnocením podnikání za účelem investice nebo možného nákupu. Pokud možno podnik šetření doprovázený značným investicím, které nezahrnují skutečné zisky (například přístup k externím odborníkům, auditory a analytiky), je pravděpodobné, že investor nebo potenciální kupující podnikání by dali přednost tomu, aby se o konkrétní společnosti.

Ocenění nemovitostí

Bude užitečné prozkoumat, jaké jsou hodnoty nemovitostí a jaké jsou jeho přístupy k posouzení. Ale dříve - stejně jako v případě podnikání - budeme definovat cíle, které sledují účastníci občanskoprávních transakcí příslušného typu. Potřeba přezkoumat druhy hodnoty nemovitosti, jakož i kontaktovat služby odhadce, vzniká v těchto hlavních případech:

- bude provedena transakce na prodej bytu, kanceláře, jiné stavby nebo prostor;

- aktiva společnosti jsou oceněna;

- je stanovena velikost základu daně z hlediska poplatků za nemovitost.

Samozřejmě, v praxi existuje více důvodů pro realizaci oceňování nemovitostí. Například v některých případech je nutné kromě hlavních postupů stanovit typy odhadovaných nákladů. Nebo - jako opce - zhodnotit majetek za účelem jeho přenesení na potřeby veřejnosti.

Ocenění nemovitostí

Nadto jsme poznamenali, že hlavními typy podnikových hodnot jsou tržní a investice. Pokud jde o nemovitosti, mohou být prošetřeny stejné parametry, ale zpravidla existuje řada dalších. Konkrétně - katastrální a pojistná hodnota objektu. V řadě případů je také stanovena likvidace. Charakteristiky určování hodnoty trhu a investic, které jsme již uvažovali výše. V případě nemovitostí jsou obecné zásady a metodiky ve své podobě obecně podobné těm, které se používají při oceňování podniků. Jen jsou využívány s větší adaptabilitou na specifika na relevantním trhu, „konkurence“ nahrazuje slovem „stát“ (úroveň opravy, povrchových materiálů a jeho kvalitě, atd ...), „Margin“ - očekávané „rostoucí náklady“ jsou.

Podívejme se nyní na to, jak se provádí výpočet čísel pro katastrální, pojišťovací a likvidační hodnoty. Všichni mají určitou specifičnost. Každý typ stanovené hodnoty výše uvedeného je charakterizován znaky v aspektu metod ocenění. Zvažte je.

Když přijde na katastrální hodnoty nemovitosti, odhadce bere jako základ metodika odráží v příslušných legislativních pramenů ministerstvem financí doporučení a jiných subjektů odpovědných za praktické využití příslušných údajů o bydlení. V některých případech mohou být zahrnuty i kritéria typická pro stanovení tržní hodnoty objektu. Různé technické dokumentace.

Je-li úkolem je určit pojistnou hodnotu nemovitosti, pak se v tomto případě zpravidla odhaduje průvodcem především tržními metodami, ale se změnou skutečného obsahu nákupní a prodejní transakce. Například pokud si člověk koupí byt na hypotéku, může být do pojistné hodnoty zahrnuto pouze částka úvěru. A v tomto případě může být odpovídající základ pro výpočet částky v rámci smlouvy s pojišťovnami nižší, než kdyby se vycházelo z tržní hodnoty bytu.

Hypotéka je příkladem segmentu trhu, kde je likvidační hodnota věci prakticky významná pro subjekty občanskoprávních transakcí. V případě, že například fyzická osoba nebo organizace nemohou splnit podmínky pro vyplacení půjčky, banka pravděpodobně rozhodne o prodeji nemovitosti v zástavě. Ještě před podpisem úvěrové transakce pravděpodobně bude finanční instituce chtít analyzovat vyhlídky likvidační složky projektu.

Poznamenáváme však, že někteří odborníci považují za nevhodné používat termín "likvidační hodnota" ve vztahu k realitním transakcím při interakci s bankami. Faktem je, že hypotéční smlouva implicitně neznamená povinný převod bytu do vlastnictví banky - je to pouze prozatímní opatření pro úvěr. Zatímco čistá prodejní hodnota zahrnuje výpočet ceny, za kterou majitel objektu (např podnikání) budou moci prodávat svůj majetek (například v důsledku úpadku podniku). Proto použijte tento výraz s ohledem na nemovitost, měli byste být opatrní.

Hodnota - hodnota je konstantní?

Mnoho moderních ekonomů se domnívá, že ne. Pokud ovšem mluvíme o tržní ekonomice, kde existuje místo pro mechanismus volné tvorby cen založené na poptávce a nabídce. Bez ohledu na to, jaký druh hodnoty zboží zkoumány, každý z nich - je neformální hodnota, přibližný orientační bod, který může proniknout do části transakce najednou. Existují samozřejmě průmyslová odvětví, kde volatilita příslušných ukazatelů je minimální - například segmenty trhu, u kterých jsou dominantní státní příkazy. Ale to je spíše výjimka. Schopnost navigovat v nestálém prostředí hodnot je jednou z nejdůležitějších konkurenčních výhod všech moderních obchodů.