Přístup založený na nákladech: podstatu a hlavní rysy

Hlavním způsobem určení tržní hodnoty nemovitostí, strojů a zařízení je nákladný přístup, který je založen na principu nahrazení. Podle něj člověk zaplatí neoprávněnou cenu za předmět, pokud je vyšší než cena, kterou lze zaplatit za stejnou užitečnost a kvalitu.

Při oceňování nemovitostí se berou v úvahu ty přístupy, které umožňují co nejpřesnější odraz jeho hodnoty. To je nejdražší z nich. Rozumí se, že náklady na objekt v tomto případě sestávají z tržní ceny místa a těch výdajů, které jsou nezbytné k tomu, aby se znovu vytvořila například struktura v této podobě.

Nákladový přístup k oceňování nemovitostí se provádí v několika fázích:

1. Stanoví se cena pozemku, která zohledňuje jeho nejpřesnější využití.

2. Vypočítejte částku, která bude vynaložena na výstavbu podobného zařízení.

3. Určete výši zisku obdrženého podnikatelem.

4. Fyzické, funkční a vnější opotřebení jsou odečteny.

5. Konečný výpočet nákladů na stavbu a stavbu samotné budovy, který by měl zohlednit úpravu opotřebení.

Přístup založený na nákladech mezitím má nedostatky v používání. Hlavním důvodem je, že stanovení přesných nákladů na budovu trvá hodně času. Takže, když se provádí obnova staré konstrukce, je téměř nemožné přesně určit náklady na její rekonstrukci a předpokládané opotřebení. Pokud jde o typické budovy, tento přístup je v jejich hodnocení optimální, protože je velmi jednoduchý. V některých situacích je to jediná možnost, například při hodnocení účelových budov (školy, stanice, elektrárny) nebo pojistné hodnoty.

Nákladový přístup se často používá, když oceňování dlouhodobého majetku, nedokončené stavby nebo analýzy nejúčinnějšího využití místa.

S ohledem na výpočet nákladů na výstavbu se provádí pomocí čtyř hlavních metod: index, srovnávací jednotka, rozdělení na komponenty a kvantitativní průzkum.

Posledním průzkumem tedy je sestavení odhadů pro přímé náklady, které se vztahují na všechny druhy práce, materiály, mechanizaci, nástroje a tak dále. K těmto nákladům se přidává zisk investora a režijní náklady. Tato metoda je považována za nejpřesnější, ale také nejvíce časově náročnou, protože vyžaduje, aby hodnotitel znal požadavky na konstrukci a rozpočet.

Nákladový přístup v oceňování nemovitostí také používá metodu rozkladu, která je trochu kvantitativní, ale není tak náročná. Skutečností je, že nepoužívá jednotlivé, ale rozšířené citace všech prvků návrhu.

S ohledem na metoda srovnávací jednotky, je jeho použití opodstatněné pro srovnání modelů. Aby bylo možné objekt vyhodnotit, je mu podobně zvoleno z hlediska technologií a vlastností. Výběr je prováděn specializovanými adresáři. Metoda je nejjednodušší a proto má velmi širokou aplikaci.

Metoda indexu je to tak účetní hodnotu vynásobené zvláštními indexy, které jsou schváleny státními normami. Předpokládá se, že tato metoda má nejnižší míru přesnosti.

Nákladový přístup lze použít k odhadu jakékoli nemovitosti, ale ne vždy je její aplikace oprávněná. Faktem je, že pro objekty, které generují výnosy, je používáno velmi zřídka, ale jeho použití při hodnocení zabudovaných prostor je prostě nesprávné.