Přiřazení bytu v nové budově - co to je? Výhody a nevýhody získání nového bydlení podle smlouvy o postoupení

Jednou z nejoblíbenějších metod investování na trhu s nemovitostmi - přidělení bytu v nové budově.

Zadání bytu v nové budově: co to je?

Přiřazení je smlouva o převodu práv k obdržení nemovitosti třetí osobě. Transakce je možné až do státního provize, kdy dosud neexistují doklady o titulu pro prostory v obytné budově. Investor, který zakoupil bydlení v novém domě od stavební firmy, převádí své vlastnické právo k jinému osobě za poplatek. Obvykle investor obdrží z transakce 10 až 90% zisků z peněz investovaných do nové budovy. Nováček sdílená konstrukce závazky a práva na developera.

Přiřazení vlastnictví bytu v nové budově lze realizovat dvěma způsoby:

• Na základě smlouvy DM (prodávající splácí dluh developerovi a kupujícímu, může být transakce provedena několikrát s jednou nemovitostí);
• Podle předběžné smlouvy (nepodléhá povinné státní registraci, stanoví se právo prodávajícího a kupujícího uskutečnit transakci v budoucnu).

Platba finančních prostředků je na základě dohody stran.

Jak prodat byt v nové budově podle zadání: etapy

Dohoda o přidělení se skládá ze čtyř etap:

1. Kontrola dokumentace stavitele:

• charta společnosti;
• zakládající smlouva;
• certifikáty státní registrace a registrace u federální daňové služby;
• stavební povolení;
• prohlášení o projektu;
• dokumenty potvrzující financování.

2. Prodávající informuje o záměru prodat majetek developera, a poté musí získat souhlas od něj písemně, jakož i dokumentů potvrzujících absenci finančních závazků vůči firmě. Také vyžadují notářsky ověřený souhlas manžela k prodeji nemovitosti, řešení úvěrové instituce (v případě bydlení zakoupené na hypotéku), výpis z rejstříku do obytného prostoru. Kupující potřebuje notářský souhlas manžela a přijme hypotéku a smlouvu o poskytnutí úvěru na bydlení (s hypotékou) v bance.

3. Samotná smlouva o uzavření smlouvy je vypracována. Můžete jej vytvořit od developera, v realitní kanceláři nebo právníka.

4. V subdivizi společnosti Rosreestr existuje státní zápis zakázky.

Je možné převést hypotéku

Současná ruská legislativa uvádí, že je možné zadání a hypotéku v apartmánu v nové budově. K tomu musí prodávající získat písemný souhlas úvěrové instituce, neboť převádí své peněžní závazky kupujícímu v plné výši. Kupující se tedy zavazuje splnit všechny podmínky smlouvy o úvěru. V této fázi je nutné pečlivě studovat smlouvu o úvěru na bydlení, protože banka má právo provádět změny podle svého uvážení.

Daně

Podle daňového řádu po přidělení bydlení v nové budově musí prodávající zaplatit daň ve výši 13%. Odpočet se provádí z částky zisku - rozdílu mezi výnosy peněz a počátečními náklady na bydlení. K tomu prodávající předloží oddělení daňové kontroly prohlášení ve formě 3NDFL.

Například, pokud je byt koupen za 1 000 000 a prodán na základě smlouvy o postoupení za 2 000 000, bude částka odpočtu daně 130 000.

Pokud kupující chce získat daňový odpočet na nákup nemovitosti, musí požádat prodávající o potvrzení o zaplacení daně.

Pros

Jak prodávající, tak i kupující obdrží dávky po zařazení bytu do nové budovy. Jaká je tato výhoda?

Prodávající získá zisk z prodeje. Současně může být jeho velikost několikanásobně větší než původní uzavřené množství.

Výhody pro kupujícího:

• Nízké náklady ve srovnání s dokončeným bydlení.
• Možnost individuálního plánování.
• Kupuje se legálně čistý byt.

Nevýhody

Přes to, že přidělování práv k bytu v nové budově - jedné z nejoblíbenějších transakcí na trhu s nemovitostmi, stále zůstává rizikovým podnikem. Mezi hlavní rizika patří:

• Konkurz stavební firmy.
• Zrušení smlouvy o uzavření.
• Dvojitý prodej.
• Prodávající neoznámí vývojáři přiřazení.

Teď je podrobněji analyzujeme tyto body.

Konkurz stavební firmy

V období od okamžiku státního zápisu DDU a před podpisem zákona o převodu domu do provozu má akcionář právo převést své práva na nemovitosti. Hlavním důvodem zadání je porušení standardů kvality ze strany developera a opakovaný přenos dat výstavby. Tyto okolnosti zpravidla vznikají z důvodu úpadku developera.

Po převodu původního akcionáře na bydlení v nové budově nese odpovědnost za nového účastníka DDU výhradně developer. Pokud developer poruší DDU a nesplní povinnosti, které mu byly uloženy, je ukončení smlouvy o přidělení zakázáno. Noví nositelé úroků čelí soudnímu sporu již přímo s developerem.

Počáteční účastník výstavby může být odpovědný za činnosti developera na základě smlouvy pouze tehdy, když převezme záruku. Transakce s kauci jsou velmi vzácné.

Zrušení smlouvy o uzavření

Přiřazení při koupi bytu v nové budově by nemělo být v rozporu s normami platných právních předpisů a smlouvy účast na společné výstavbě. Uzavření smlouvy lze uznat jako nevýznamné v následujících situacích:

• Původní akcionář nesplnil peněžní závazky vůči developerovi a bance.
• Neexistoval žádný písemný souhlas stavební firmy.
• Písemné povolení banky nebylo dosaženo, pokud bylo bydlení zakoupeno s použitím úvěrových prostředků.

Pokud existuje alespoň jedna z výše uvedených položek, dohoda o cení je neplatná. Podle článku 390 občanského zákoníku nese odpovědnost za uzavření neplatné smlouvy výhradně původnímu účastníkovi DDU. Je povinen plně zaplatit peníze, které mu byly převedeny, stejně jako platit úroky a uhradit ztráty, které vznikly podvodným spoluvlastníkům.

Dvojitý prodej

V roce 2011 bylo přijato usnesení, podle něhož všechny DDU podléhají povinné státní registraci. Bohužel, ruská legislativa v oblasti společné výstavby není zdaleka dokonalá. Zvláště není vyloučeno riziko dvojího prodeje za přidělení bytů ve výstavbě domů.

V praxi existují často případy, kdy bezohlední prodejci uzavřeli smlouvu o přidělení s několika kupujícími současně. Stává se to proto, že jsou předběžné dohody nákup a prodej, jejichž registrace v Rosreestru není předpokladem. Právo vlastnictví je uznáno u soudu přihlašovatelem, který nejprve uzavřel smlouvu s prodávajícím. K převodu peněz na prodávajícího dochází pouze po státní registraci DDU.

Prodávající neoznámil vývojáře

Prodávající musí obdržet od developera písemný souhlas s prodejem bytu. V opačném případě by nový akcionář vznikl ztrátám spojeným s tímto rizikem, včetně nedostatku možnosti shromáždit ztráty od developera až do zrušení DDU.

Například pokud nový akcionář na soudu chce získat od stavební firmy pokutu za zpoždění při uvedení objektu do provozu, bude mu odmítnut.

Odvolání smlouvy v soudním řízení

Rozhodnutím soudu mohou být fyzické a právnické osoby prohlášeny za insolventní nebo v konkurzu. V tomto případě jsou všechny transakce spojené s emisí nákupu a nákupu nemovitostí uznány jako nevýznamné ve dvou případech:

• Pokud smlouva o prodeji naznačuje úmyslně podhodnocenou cenu.
• Smlouva byla uzavřena méně než 12 měsíců před zahájením konkurzního řízení.

V soudní praxi nejsou případy, kdy se stejné prostory prodávají v rámci smlouvy o odchodu několikrát, neobvyklé. Následně nový účastník výstavby platí za zakoupený majetek. Počáteční akcionář zahájí proces konkurzu a transakce je prohlášena za neplatnou. Nový akcionář tedy zůstává nejen bez obezřetného bydlení, ale i bez peněz, které jsou vynaloženy na byt.

Jednoduché centrum přenosu

V Petrohradě av oblasti Leningradu je specializovaná agentura - Unified Transfer Center. Byty v nové budově jsou pro potenciální zákazníky atraktivnější než sekundární bydlení. Kromě toho je zadání poměrně složité a časově náročné, vyžadující jasnou znalost legislativních norem.

Specialisté střediska mají rozsáhlé zkušenosti s transakcemi uzavírajícími smlouvy. Také agentura má vlastní databázi osvědčených nemovitostí, což prakticky zaručuje právní čistotu transakcí.

Jedním z nejrizikovějších, ale nejdostupnějších typů akvizic nemovitostí je přidělení bytu v nové budově. Jaký je tohle dohoda? Převod znamená převod práva na registraci majetku od akcionáře na třetí stranu. Tento druh transakce má nepopiratelné výhody, ale také mnoho významných nevýhod. Abyste předešli problémům s nemovitostmi v budoucnu, měli byste svěřit podporu transakcí kvalifikovaným právníkům. V Rusku existuje pouze jedna specializovaná agentura zabývající se těmito záležitostmi - United Center for Assignment.