Smlouva o majetkové účasti (ДДУ) 214-ФЗ: na co je třeba věnovat pozornost? Federální zákon o účasti na společné výstavbě bytových domů

Nákup nového bytu je vážný a odpovědný krok. Než si koupíte dům v nově postaveném domě, musíte vše vážit a přemýšlet o tom dobře. Prodej prostor předpokládá uzavření DDU (214-FZ). Co mám hledat při podepisování tohoto dokumentu? Toto bude popsáno v našem článku.

První řádky smlouvy

Předtím, než se zavážete k závazkům u konkrétní stavební firmy, měli byste pečlivě prostudovat DDU (214-FZ). Co hledat od samého začátku? Především je nutné zjistit, kdo je v dokumentu registrován jako vývojář. V textu musí být uvedeno celé jméno stavební firmy. Nebude to bolet a podrobnější informace - datum a místo zápisu developera, důkaz o potvrzení o vstupu do podniku v jednotném státním rejstříku, a tak dále.

Smlouva musí být uzavřena jménem developera, která je uvedena v prohlášení o projektu, stavební povolení a smlouva o pronájmu nebo nákup a prodej pozemků pro stavbu zařízení. Současně může jménem společnosti působit jako generální ředitel. To je jeho podpis musí být v dokumentu. Pokud je smlouva podepsána jiným vedoucím, mohou v průběhu soudních sporů vzniknout nepředvídatelné obtíže. Jiný zaměstnanec má možnost zastupovat zájmy společnosti pouze zástupcem a musí být připojen k DDU.

Co bude konverzace pokračovat?

Předmět zakázky musí být jasně uvedeno, bez možnosti nesrovnalostí. Podíl na výstavbě bytového domu zahrnuje získání konkrétní nemovitosti ve vopred stanoveném čase. To je nutné vyřešit v dokumentu. Veškeré další záležitosti - účast na investičních činnostech, společné financování výstavby, postoupení práva na nároky na objekty po objektu jsou uvedeny do provozu, - nemají nic společného s předmětem DDU. Zákon 214-FZ to přímo označuje. A na tom nezáleží, je napsáno v názvu dokumentu "smlouva o účast na společné výstavbě" nebo ne.

Podrobný popis je klíčem k úspěchu

Zákon 214-FZ o účasti na sdílená konstrukce předepisuje, že DDU musí obsahovat všechny možné vlastnosti objektu. Měl by obsahovat adresu domu, katastrální číslo pozemku, číslo bytu, podlahu, na které se nachází. Kromě toho je povinná položka týkající se finančních záruk poskytnutých vývojářem svým zákazníkům.

Dokument by měl být rovněž písemným garančním obdobím pro nemovitosti a jejich inženýrské služby. Záruka na bydlení trvá zpravidla 5 let, u jeho vybavení 3 roky. Developer nemůže legálně omezit dobu odpovědnosti za přenesený objekt.

Otázka nákladů na byt

Dohoda o akciích musí obsahovat přesný technický popis budoucího bydlení. Měla by uvést plochu bytu, velikost balkonu, lodžii nebo terasu redukční faktor. Stavební firmy mají tradičně se snaží začlenit do doložky DDU o tom, že v případě, že výsledky měření BTI plochy bytu je menší, než je uvedeno ve smlouvě, držitelé úrokové je povinen zaplatit za větší prostor, nebo developer vrátí část peněz za nedokončenou záběry náměstí. Někdy dokument uvádí, že bez ohledu na konečný výsledek, nikdo by neměl nikomu dělat nic.

Zkušení advokáti připomínají, že zákon 214-FZ nezakazuje zařazení položky do smlouvy o revizi ceny. Nicméně v souladu se zákonem o právech spotřebitele má kupující právo požadovat od developera chybějící plochu, zatímco stavební firma nemůže obdržet nic za další čtvereční metry. V soudní praxi se s touto otázkou zachází jinak.

Podrobný "portrét" bytu

Závěr dohodu o sdílení, kupující je lepší věnovat zvláštní pozornost podrobnostem. Například vývojář musí do DDU zahrnout podrobný technický popis nemovitosti. Tento dokument vysvětluje podrobně všechny atributy - .. Okenní rámy, vchodové a interiérové ​​dveře, podlahy potěr, stěny a strop, atd. Je-li byt převeden s jemným povrchem, smlouva by měla uvádět všechny, dokonce i třídní tapety na stěnách. 214-FZ o účasti na společné výstavbě ní není přímo uvedeno, ale verbální závazky developer u soudu nebyl předložen. Proto buďte opatrní a vyžadujte, aby měl DDU úplný technický popis bytu.

Někdy se stavební firma snaží uzavřít dohodu položku týkající se práva na změnu deklarace projektu, rozvržení a inženýrské charakteristiky zařízení bez dohody se zájemcem. Z hlediska práva je to však nepřijatelné: kupující musí obdržet úplné informace o zakoupeném produktu.

Kdy čekat na splnění závazků?

Lhůty pro splnění všech deklarovaných závazků v DDU (214-FZ) by měly být jasně uvedeny. Co mám hledat při studiu této části smlouvy? Nejprve musí specifikovat dobu platnosti samotného dokumentu. A z textu vyplývá, že je platné, dokud strany neplní všechny povinnosti.

Kromě toho musí DDU uvést datum převodu bytu zákazníkovi. Stavební firma často nestanoví žádné konkrétní období, ale čtvrtletí, ve kterém plánuje převést klíče z bytu na účastníky. To se nepovažuje za porušení zákona, ale dává klientovi určité nepříjemnosti. Faktem je, že ochrana jeho zájmů v případě porušení termínů je jasně popsána v 214-FZ. Souhrn legislativního aktu obsahuje velmi důležitý bod - zákazník může ukončit smlouvu pouze dva měsíce po uplynutí doby platnosti převodu předmětu, který je v ní specifikován. To znamená, že spotřebitel bude muset počkat na konec čtvrtletí, a pak další dva měsíce, aby své nároky na vývojáře.

A stavební firma aktivně hledá příležitost obejít 214-FZ. Sankce za selhání termínů může být těžkou zátěží na ramenou developera, a proto se vždy snaží zajišťovat. Například zahrnuje ve smlouvě podmínku, za níž je finančně odpovědná pouze v případě své vlastní viny nebo nepřiměřeně rozšiřuje seznam okolností neporazitelné síly. Buďte opatrní! Tradičně vyšší moc zahrnuje teroristické útoky, vojenské akce nebo přírodní katastrofy. Zavedení změn v právních předpisech, nepříznivých povětrnostních podmínkách a nečinnosti protistran se na ně nevztahuje.

Kvalita je další DDU pod vodou

214-FZ o účasti na společné výstavbě předepisuje, že v případě nedostatků v bytě musí společnost eliminovat v rozumný termín nebo platit zákazníkům odpovídající náhradu.

Někteří vývojáři se snaží předvídat možná nedorozumění a zahrnout do klauzule DDP, že oprávnění k pověření se rovná potvrzení shody objektu projektové dokumentace. Proto se developer snaží minimalizovat svou odpovědnost za špatnou kvalitu bydlení. Možnost uplatnění reklamace od vlastníka položky stále nevylučuje, ale může v průběhu zkoušky způsobit problémy.

Jak ušetřit peníze?

Peněžní stránka transakce je nejdůležitějším bodem DDU (214-FZ). Co hledat v tomto problému? Za prvé, smlouva by měla jasně uvést hodnotu nemovitosti. Je lepší, pokud je uvedena v rublech. Bohužel cena za metr čtvereční je často stanovena v konvenčních jednotkách, aniž by se v dokumentu stanovil konkrétní kurz. To výrazně zhoršuje podmínky smlouvy.

Zadruhé, v DDU (ukázka lze nalézt v jakékoliv právnické kanceláři, kterou uvedeme níže), mělo by být stanoveno, za jakých podmínek a za jakou cenu bude platba provedena. Může to být například vaše vlastní úspora nebo hypoteční úvěr. A měli bychom si pečlivě prostudovat okamžik, podle kterého se závazky zákazníka podle smlouvy považují za splněné. Vývojáři trvají na tom, že k tomu dojde po připsání finančních prostředků na účet stavební firmy. V důsledku toho je držitel úroku vystaven velkému riziku. Koneckonců, převod peněz přes banku nastane během několika dnů, a tentokrát kupující je v limbu. Řešení tohoto problému je poměrně jednoduché - v kapitálové dohodě je třeba zahrnout doložku, že závazky vůči vývojářům jsou považovány za splněné v době, kdy peníze vydělávají banky.

Kdo nese související náklady?

Je důležité vyjasnit otázku, která strana bude platit za registraci majetku v kanceláři Rosreestra. Dále by mělo být stanoveno, kdy má kupující zaplatit komunální platby.

Často se vývojáři pokoušejí do DDU zahrnout místo, ve kterém zákazník zaplatí účty za vodu a světlo od chvíle, kdy je dům uveden do provozu. Přenos bytu však může probíhat až po několika měsících. Ukazuje se, že ještě ne uspokojil nový byt, majitel bude muset zaplatit za "komunální". V tomto případě není nic spravedlivého, proto vás vyzýváme, abyste pečlivě studovali tuto doložku smlouvy.

Jak ukončit DDU?

Účast ve vlastním kapitálu zahrnuje nejen uzavření smlouvy, ale také případné zbavení se závazků vůči developerovi. Pokud k tomu dojde z podnětu zákazníka, musí zaplatit pokutu. V době podpisu smlouvy byste měli věnovat pozornost její velikosti. Obvykle se pohybuje v rozmezí 1-15 procent hodnoty nemovitosti. Přísné sankce pro účastníky sdílené výstavby v tomto případě nejsou uvedeny v 214-FZ. Shrnutí legislativního aktu naznačuje, že tato otázka je ponechána na uvážení stran. Nezapomeňte na možné finanční ztráty při zrušení smlouvy a věnujte pozornost velikosti trestu - to vám pomůže ušetřit.

Závěrem bych chtěl poznamenat, že zájemce nemusí trvat na tom, že jsou všechny doložky smlouvy podrobně popsány. Během procesu bude zohledněn zákon o ochraně spotřebitele, který plně chrání zájmy jednotlivců.