Sdílená konstrukce: co potřebujete vědět? Zákon o společné výstavbě

Podíl akcií byl v Rusku značně rozšířen. Společnosti přitahují investory, staví dům na své prostředky, které se pak stávají majetkem tohoto druhu. Tak si můžete koupit byt ve splátkách a splácet dluh před dokončením stavby. Ale to nejsou všechny příležitosti, které nabízí společná výstavba. Co potřebujete vědět o tomto procesu stranám transakce, co hledat - čtěte dále.

Nuance

Teoreticky je vše jednoduché a srozumitelné, ale v médiích je tento proces pokryt negativní světlo. Proč se to děje? Zájmy účastníků transakce jsou chráněny zákonem o sdílené výstavbě, který byl přijat v roce 2004. Zavedl přísné požadavky pro vývojáře. V současné době je to jediný regulační dokument regulující sdílená konstrukce. Co potřebujete znát při uzavření smlouvy?

Vývojář a předmět transakce. Pokud společnost působí již delší dobu na trhu, má řadu realizovaných předmětů, pak může být považována za partnera na základě smlouvy. Komunikovat s neověřenými organizacemi, zejména s lidmi, kteří uzavřou smlouvu poprvé, nestojí za to.

Zákon "o sdílené výstavbě" č. 214 se vztahuje pouze na smlouvy se stejným názvem. Další formulace je nepřijatelná. Pokud developer navrhuje podepsat "Investiční smlouvu", snaží se vyhnout šíření požadavků takových normativních aktů: zákon "o sdílené výstavbě", federální zákon "o ochraně práv spotřebitelů".

Před certifikačními dokumenty požádejte společnost o poskytnutí stavební povolení, zjistěte, kde se nachází prohlášení o projektu, a přečtěte si je. Podle zákona je dostupnost publikace povinným požadavkem pro vývojáře.

Smlouva o společné výstavbě se považuje za uzavřenou od okamžiku státní registrace. V opačném případě bude považováno za neplatné. Článek by měl obsahovat popis objektu, datum převodu, náklady a postup pro vypořádání, záruku.

Zkontrolujte dokumenty

FZ uvádí, že společnost může získat finanční prostředky pouze po získání povolení, zveřejnění prohlášení o projektu a registrace vlastnictví. Pokud není splněna alespoň jedna z těchto podmínek, občan si může nárokovat vrácení peněz se zájmem. Jsou vypočteny s dvojitou refinanční mírou. Podle smlouvy musí společnost ve stanovené lhůtě postavit nemovitý objekt a po získání povolení od státních orgánů pro uvedení do provozu předat jej účastníkovi transakce. Druhá strana se zavazuje zaplatit dohodnutou cenu a přijmout předmět (s výhradou povolení).

Musí být zapsána písemná smlouva o majetkové účasti ve výstavbě. Teprve poté vstoupí v platnost. Před podpisem dokladů má občan právo obeznámit se s těmito cennými papíry:

- ustavující dokumenty stavebníka;

- potvrzení o státním zápisu;

- osvědčení o registraci daně;

- schválené výroční zprávy za poslední tři obchodní období;

- auditorská zpráva.

Zvyšte zabezpečení transakcí

Od roku 2014 začíná fungovat federální zákon "o pojištění zodpovědnosti vývojářů", který platí pro společnou výstavbu. Co to znamená? V případě selhání nebo bankrotu společnosti bude osoba schopna vrátit peníze. Při státní evidenci dokumentů musí developer uzavřít smlouvu o ručení nebo ručení. Dříve bylo možné poskytnout záruku jako zajištění transakce.

Nuance pojištění

Smlouva je uzavřena ve prospěch příjemce - občana nebo právnické osoby, jejíž peníze se podílely na stavbě.

Pojistná událost - plné nebo nesprávné plnění závazků developera, což je potvrzeno rozhodnutím soudu.

Platnost dokumentu je podobná platnosti uvedené ve sdílené stavební smlouvě. Příjemce však může obdržet odškodnění dokonce i dva roky po uplynutí doby převodu prostor.

Minimální výše pojistného je vypočítána na základě nákladů na bydlení. Nemůže to však být nižší než jeho tržní cena.

Tak je zajištěna účast ve výstavbě. FZ také stanoví takový postup výpočtu:

1. Byla uzavřena záruční smlouva. Pokud developer nesplnil své závazky nebo neposkytl koherentní odpověď v dohodnutém čase, může klient požádat ručitelskou banku s odpovídajícím požadavkem.

2. Transakce byla zajištěna pojistnou smlouvou. Příjemce musí požádat společnost nebo vzájemnou pojišťovnu (OVS) ve stanovené promlčecí lhůtě o předmět zástavního práva. Zákon stanoví, že platba musí být provedena nejpozději do třiceti dnů ode dne předložení dokladů. Zároveň neexistuje závazek developera vůči pojišťovně. Tato vyhláška platí pouze pro smlouvy uzavřené po roce 2013.

Způsoby zajištění závazků

Již jsme uvažovali, jakým způsobem (podle právních předpisů) může klient vrátit vynaložené peníze. Nicméně přítomnost této doložky ve smlouvě nezaručuje zaplacení náhrady. V dokumentu je možné zadat různé podmínky a výhrady, pomocí kterých je možné odložit splnění povinností. A všechny tyto "ifs" nemohou překročit zákon.

Pokud je stavba pomalá nebo nezačne dlouho, může klient, nečeká na konečný termín, požadovat ukončení dokumentu u soudu. Taková možnost je poskytována, pokud:

1) došlo k ukončení nebo pozastavení stavby domu, které zahrnuje předmět podílů za předpokladu, že existují okolnosti naznačující, že předmět nebude převeden účastníkovi transakce ve lhůtě stanovené v dokumentu;

2) v projektové dokumentaci dochází k významnějším změnám, včetně významné korekce velikosti sdíleného objektu;

3) došlo k poklesu nebo nárůstu celkového počtu bytů zahrnutých do nového domu.

Co jiného potřebujete vědět o sdílené konstrukci?

Datum uvedení zařízení do provozu musí být jasně uvedeno (například "nejpozději do 15.10.14"). Velmi často používají vývojáři reklamní výraz: "ve IV čtvrtletí roku 2014". Tato formulace je nesprávná. Po uplynutí dvou měsíců od stanoveného data může akcionář jednostranně ukončit sdílenou stavební smlouvu. Musíte poslat písemné oznámení. Vývojář je povinen do 20 kalendářních pracovníků vrátit přijaté peníze na účet klienta a zaplatit mu pokuty. Nebo udělejte tuto částku na vklad, který je otevřen jménu majitele úroku.

Celkové náklady na byt, uvedené v dokladech, jsou vypočteny z ceny za metr čtvereční bydlení vynásobené plochou areálu. Tyto údaje by měly být také namalovány. Rovněž stojí za to věnovat pozornost popisu parametrů obytného prostoru: umístění, podlaha, adresa, plocha, počet místností. Záruční doba výstavby bytu činí 5 let.

Při studiu dokumentů stojí za to věnovat pozornost okamžiku, kdy musí akcionář uhradit úplatné a provozní náklady. Pokud tato položka chybí, pak vzniká povinnost od okamžiku podpisu aktu o převodu bytu spíše než uvedení do provozu.

Problémy se nelze vyhnout?

Někdy vývojáři "zapomínají" na to, aby zahrnovali všechny položky v dokumentu. Klient se však může setkat s materiálními ztrátami, i když je smlouva "Podíl na stavbě" řádně provedena. Co to znamená? Vývojář může přiřadit vlastnické právo jiné právnické osobě. V tomto případě mu bude prodávat prakticky za cenu práva na všechny byty. Pak zprostředkovatelská firma za tržní cenu přidělí vlastníkům úroků. Na první pohled by neměly být žádné problémy. Avšak v případě rizika nedokončené výstavby nebo úpadku developera může akciový investor podat nároky na základě částky uvedené ve smlouvě. Ale byty byly prodávány za cenu a ne za tržní cenu.

Další společná schéma

Registrace smluvních smluv o stavbě počítá okamžik jejich vstupu v platnost. Velmi často však dlužníci používají jiný systém. Navrhují podepsání předběžné smlouvy. Obsahuje téměř stejné položky jako obecně, s výjimkou informací o jeho vstupu v platnost. Takové dokumenty nepodléhají povinné státní registraci. Strany zároveň dospěly k ústní dohodě, že druhý účastník okamžitě zaplatí veškeré peníze za byt. Vývojář se zavazuje uzavřít základní smlouvu o majetkové účasti ve stavebnictví někdy v budoucnu. Majitel úroku je přesvědčen, že transakce je provedena správně. Ale tato "šedá" schéma pouze odebere dokument ze zákona.

A zde je další oblíbený manévr. Developer uzavírá smlouvu s kupujícím, jejíž předmětem není povinnost převést nemovitost investorovi, ale něco jiného: financování investičních činností, postoupení práva na nárok na nemovitosti a podobně. To znamená, že celá podstata dokumentu je určena jeho obsahem. Avšak na základě žaloby akcionáře může soud uznat, že je neplatný, protože ve skutečnosti byl dokument vytvořen s cílem vyhnout se odpovědnosti podle zákona č. 214.

Ráno - při příjezdu, ve večerních hodinách - peníze

Smlouva se považuje za platnou až po vstupu jejích údajů do společnosti Rosreestr. Vezměte peníze až do tohoto bodu, že vývojář nemá žádné právo. Takže tento dokument by měl být napsán v dokumentu. Věřte obvinění zaměstnanců, že dokumenty budou registrovány po celé hromadě, ale peníze na stavbu je třeba nyní, to nestojí za to. Ve vzácných případech tato jistota odpovídá skutečnosti. Převedení každého dokumentu do komory trvá zvlášť dlouho. Ale klient může a může oklamat. Proto je lepší být v bezpečí a počkat, až se zaregistruje transakce pro výstavbu akcií. Vývojář může trvat na předplatném. Ale v takovém případě požádejte o dohodu o tomto objektu, který byl uzavřen podle podobného plánu. Registrovaný dokument má razítko, pečeť, podpis odpovědné osoby Roister a číslo. Pokud by transakce byla zaplacena hypotékou, mělo by to svědčit pečeť zátěže.

Často samotní vývojáři nechtějí před vydáním dokumentů obcházet zákony a získat finanční prostředky. V tomto případě však potřebují další záruky. Například otevřený akreditiv v bance. Klient k tomu přispívá při podpisu smlouvy. Vývojář však k nim bude mít přístup pouze poté, co bude zapsána účast na výstavbě domu. Toto opatření současně zaručuje solventnost klienta a umožňuje jeho dodržování.

Přijetí objektu od vývojáře

Co potřebujete vědět o sdílené výstavbě ve fázi uvedení bytu do provozu?

Za prvé, tento proces by měl být zpracován myšlenkou. Před podepsáním dokumentů je nutné vyjasnit všechny otázky. Všechny zjištěné nedostatky by se měly projevit písemně v případě nesouladu objektu. Povinnosti developera jsou právně vymahatelné od okamžiku podpisu převzetí a převzetí prostor. Účastník má právo požadovat bezplatnou likvidaci vad nebo snížení ceny transakce. Pokud byly v procesu vykořisťování zjištěny vady, pak musí developer kompenzovat klienta za jejich odstranění.

Zadruhé nepodcházejte přesvědčení. Níže jsou nejčastější schémata vývojářů, kteří se zaměřují na vyvíjení tlaku na klienta:

- Požádají, aby podepisovali dokumenty a ujistili, že všechny problémy budou následně odstraněny;

- tvrdí, že budou představovat "jiný akt", v němž budou odhaleny všechny nároky;

- hrozí, že v případě porušení lhůt pro zpracování dokumentů bude klient muset zaplatit pokutu za odmítnutí předmětu.

Příslušná pomoc

Existuje mnoho nuancí, na které je třeba věnovat pozornost. Proto je lepší požádat o pomoc odborníka, který ví, jak správně vydávat dokumenty pro společnou výstavbu, co potřebujete vědět a zvážit v každé fázi transakce. Specialisté poskytují pomoc v následujících oblastech:

• Výběr stavitele, kontrola jeho dokumentů.
• Postupují při podepisování dokumentů: analyzují smlouvy, radí o možných rizicích, vyjednávají o změnách podmínek.
• Připravte a předkládejte dokumenty k registraci.
• Doprovázet klienta při přijetí předmětu, upravovat otázky týkající se nedostatků v prostorách, podmínek dodání, zaplacení sankcí, a to i u soudu.
• Vykonání ukončení dokumentu: kontrola vrácení vyplacené částky, inkasa pokut, úroky za použití vypůjčené prostředky, jakož i odškodnění za škody nad rámec propadnutí (zaplacení služeb advokáta). V podobných oblastech je poskytována pomoc při zrušení předběžné dohody, investiční smlouvy, půjčky a tak dále.

Závěr

Nákup byt na primárním trhu může být, po vydání společné konstrukce. Co potřebujete vědět o účastníkovi transakce? Existuje mnoho nuancí. Počínaje pravidly pro výběr vhodného dlužníka a končit zvláštnostmi při vyplňování převodu. Proto je lepší využít služby zkušeného právníka, který bude klientovi ve všech fázích transakce doprovázet.