Výhodný přístup k oceňování nemovitostí a podnikání. Použití přístupu založeného na příjmech

Příjemový přístup je kombinací metod hodnocení hodnoty nemovitosti, vlastnictví organizace, samotné podnikání, ve kterém je stanovení hodnoty dosaženo převedením ekonomických přínosů, které se očekávají v budoucnu. Teoretický základ tohoto přístupu je docela přesvědčivý. Náklady na investice jsou hodnoty budoucích přínosů pro aktuální čas, které jsou diskontovány s mírou návratnosti, což je odrazem rizikovosti investic.

To je přiměřené a vhodné pro jakýkoli provozní podnik působící v oblasti výroby a prodeje nemovitého objektu, stejně jako jeho podnikání za předpokladu, že generuje pozitivní zisk. Velikost investičních rizik v oceněném podnikání je prokázána prostřednictvím diskontní sazby. V roli, která z ekonomického hlediska, nyní činí návratnost požadované investory z investovaného kapitálu v srovnatelnou úroveň investičních rizik předmětů, nebo se jedná o výnosnost alternativní investice se srovnatelným rizikem v době hodnocení.

Vlastnosti

Použití přístupu založeného na příjmech je v praxi poměrně obtížné, protože je třeba vyhodnotit každý důležitý determinant hodnoty - míru návratnosti a zisku. Pokud jsou tyto metody použity k posouzení podniku, je nutné provést důkladnou analýzu všech jejich klíčových prvků, včetně nákladů, obratu společnosti, které přímo ovlivňují zisk, náklady a rizika, které vytváří každý jednotlivý prvek.

Výhodný přístup k obchodní ocenění se používá poměrně často. Například pokud jde o akvizici nebo fúzi, pak se tato metoda používá mnohem častěji nebo nákladově. Attachment kupující kapitál je nyní dělán s očekáváním, že čistých peněžních toků, které mají být přijaty v budoucnosti, což může být nepovažují za zaručené, protože se vyznačují určitými riziky. Přístup příjem zhodnotit tyto klíčové faktory ovlivňující hodnotu v tom, že při použití přístupu tržního obvykle vyžaduje cena-výdělek poměr, nebo nějaké jiné podobné násobky příjem pro retrospektivní období, aniž by byl brán v úvahu budoucnost.

U tržních násobků jsou charakteristické vlastnosti, jako je například nespolehlivost, a neschopnost poskytnout stejnou důkladnost, kterou lze dosáhnout použitím příjmového přístupu s prognózou budoucích zisků a diskontních sazeb. Například "poměr ceny a výnosů", který se používá pro daný rok, neumožňuje zohlednit v budoucích letech dostatečně očekávané změny. Správně použití koeficientů poskytuje příležitost prokázat obecné preference investorů, jsou často citovány prodávajícími nebo průmyslovými zdroji.

Použijte

Při analýze a ochraně jsou vyžadovány informace týkající se rozpočtu podniku, což vyžaduje provedení změn a zpřesnění finančních důsledků vytvořeného plánu, prognóz a základních návrhů. Přístup založený na příjmech z oceňování podniků umožňuje měřit všechny předpoklady o tom, zda určité přínosy z absorpce vznikají v důsledku růstu příjmů, snížení nákladů, zlepšení procesů nebo snížení kapitálových výdajů. Pomocí tohoto přístupu můžete měřit a diskutovat vše. Kromě toho vám může pomoci určit dobu očekávaných přínosů a zároveň prokázat proces snižování hodnoty podniku, protože se přínos přesune do vzdálenější budoucnosti.

Použití příjmového přístupu poskytuje kupujícím a prodejcům možnost vypočítat tržní hodnotu podniku, jakož i investiční hodnotu pro jednoho nebo více strategických kupujících. Pokud je tento rozdíl zobrazen dostatečně jasně, prodejci a kupující mohou snadno stanovit výhody synergie a také činit informovaná rozhodnutí.

Při využívání výnosného přístupu k oceňování podniku je třeba mít na paměti, že vypočtená hodnota se skládá z hodnoty veškerého majetku, který se používá v procesu okamžité činnosti. V rámci použitého přístupu existuje několik nejdůležitějších metod hodnocení. Zejména jsou použitelné takové metody příjmového přístupu: kapitalizace a diskontování peněžních toků. Můžete je brát v úvahu podrobněji.

Metody

Metodou kapitalizace peněžních toků se zjišťuje celková hodnota podniku v závislosti na peněžních tocích vytvořených majetkovým potenciálem podniku. Peněžní toky podniku nebo podniku jako celku je rozdíl mezi veškerým přílivem a odlivem finančních aktiv za určité fakturační období. Obvykle se pro výpočty používá období jednoho roku. Technikou je přeměnit reprezentativní úroveň očekávaného toku peněz na současnou hodnotu dělením celé výše toku akceptovanou mírou kapitalizace. V tomto případě je vhodný příjmový tok s určitými úpravami.

K použití obvyklé metody výpočtu peněžních toků se pro stanovení výše absolutního peněžního toku do kapitalizace používá přínos čistého zisku (po zdanění) nepeněžních výdajů. Tato metoda výpočtu může být považována za zjednodušené ve srovnání s výpočtem volného toku peněz, přičemž jako doplněk se berou v úvahu požadované kapitálové investice a potřeba doplnění kapitálu, který je obchodovatelný.

Pokles peněžních toků

Tato metoda je v zásadě založena pouze na očekávaných peněžních tocích vytvořených samotným podnikem. Charakteristickým rozdílem je, že pro výpočet definice reprezentativní úrovně peněžního toku je požadováno ocenění. Tato metoda ve vyspělých zemích se stala nejrozšířenější vzhledem k tomu, že lze využít k zohlednění všech výhledů. Peněžní tok ve všeobecné formě se rovná součtu čistý příjem a odpisy za předpokladu, že se zvýší čistý pracovní kapitál a kapitálové investice.

Pro použití metody diskontovaných peněžních toků jsou splněny následující podmínky:

• existuje důvod se domnívat, že budoucí úrovně finančních toků se budou lišit od současných úrovní, tj. rozvíjejících se podniků;
• existuje možnost rozumného odhadu peněžních toků v budoucnu při využívání obchodních nebo komerčních nemovitostí;
• objekt je ve výstavbě, úplný nebo částečný;
• podnik je velký multifunkční objekt komerční hodnoty.

Ziskový přístup k oceňování nemovitostí metodou diskontování peněžních toků je nejlepší, ale jeho využití je velmi namáhavé. Existují odhady, které nelze provést bez použití této metody. Mezi nimi je i vývoj investičního projektu s následným hodnocením.

Výhody metody diskontování

Pokud používáte ziskový přístup k oceňování nemovitostí nebo podnikání pomocí metody slev, můžete určit některé z hlavních výhod. V první řadě mluvíme o tom, co budoucí zisky podniku přímo vzít v úvahu pouze očekávané provozní náklady na výrobu produktů s jeho následným prodejem a budoucí investice spojené s údržbou a rozšiřování výrobních a obchodních kapacit, což se odráží v prognóze zisku pouze nepřímo prostřednictvím svého současného odpisy.

Důležité body

Ocenění předmětu podle příjmového přístupu s nedostatečným ziskem nebo ztrátou jako index investičních výpočtů se provádí se změnou skutečnosti, že zisk slouží jako indikátor účetního výkaznictví, a proto podléhá významné manipulaci v procesu práce.

Ve způsobu diskontování peněžních toků jsou zahrnuty tři skupiny modelů:

• diskontované dividendy;
• zbytkový příjem;
• diskontovaných peněžních toků.

Pokud se používá výnosný přístup podle modelu diskontování dividend jako důkazu o peněžním toku, použije se výše plateb na akcie. Navzdory skutečnosti, že model je v zahraniční praxi široce používán k určování a odhadu hodnoty aktiv podniku, má spoustu nedostatků. U modelů s nerozděleným ziskem neexistuje žádný stupeň účetnictví. Existuje rozdíl v politikách rozdělování dividend nejen pro konkrétní podniky, ale i pro země obecně. Tuto metodu nelze použít v podnicích, které nemají zisk. Tento model je nejvhodnější pro výpočet hodnoty menšinových podílů.

Model zbytkových příjmů

Výnosový přístup k odhadu od zbytkového modelu přístupu předpokládá, že jako měřítko cash flow bude použita hodnota reziduálního příjmu, tedy rozdíl mezi ziskem a na velikosti zisku, který byl předpovídal akcionáři v době nákupu společnosti nebo jejích akcií. Pokud byla hodnota podniku vypočtena na základě předpokladů odpovídajících tomuto modelu, bude se rovnat součtu účetní hodnotu se současnou hodnotou očekávané výše příjmů, které zbývají po tomto. Takový model demonstruje významnou citlivost na kvalitu údajů, která je uvedena v účetní závěrce. Pro ruské podmínky je přiměřenost těchto informací podložena značnými pochybnostmi.

Výhody pro akcionáře

Samozřejmě akcionáři nebo akcionáři podniku, který má určitou historii, stejně jako fakta vyplácení dividend, mohou využít model slevy pro výpočet hodnoty své vlastní společnosti. Situace spočívá v tom, že akcionáři podniků v tomto sektoru jsou zřídka menšina, takže pro ně bude nejvhodnějším způsobem využít výhodný přístup k oceňování nemovitostí a podnikání prostřednictvím modelu diskontování volných peněžních toků. V tomto systému jsou klíčové volné peněžní toky s diskontními sazbami nebo očekávanou návratností investovaného kapitálu. Největším problémem při používání tohoto modelu je přesnost prognózy volného finančního toku a přiměřená definice diskontní sazby.

Použijeme-li výnosový přístup, jehož definice byla uvedena výše, za použití metody diskontovaných peněžních toků jako očekávané příjmy z podnikání, vzít v úvahu předpokládané finanční toky, které mohou být staženy z oběhu poté, co požadované reinvestice peněžních zisků. Jako ukazatel peněžní toky nejsou závislé na účetní systém používaný v podniku a jeho odepisování. V tomto případě se ujistěte, že vezmou v úvahu každou peněžních toků - přítoků a odtoků. Zhodnocení finanční smysl pro diskontování peněžních je taková, že v důsledku těchto procesů je jejich snížení na částku, která by byla k dispozici pro investora v okamžiku obdržení cash flow, pod podmínkou, že dal své peníze nejsou v podnikání právě teď, a za jakých Co jiného investičního majetku veřejného charakteru, například, zabezpečení likvidity nebo bankovní vklad.

Další techniky

Přístupový přístup, jehož příklad byl popsán dříve, byl v poslední době používán méně a méně, nyní se metoda hodnocení stává nejběžnějším. Využívá se k vyhodnocení všech druhů aktiv a základem je myšlenka, že jakákoli aktiva, která sdílí základní charakteristiky opcí, může být oceněna jako tato opce. V současné době se odmítnutí příjmového přístupu často provádí ve prospěch modelu oceňování opcí (model Black-Scholes).

Takový systém, pokud je používán, umožňuje odhadnout celkové náklady vlastního kapitálu nebo podniku v případě, že provozuje velké ztráty. Tento model je navržen tak, aby dále vysvětloval, proč náklady na kapitál společnosti nejsou nulové, i když hodnota celého podniku klesne pod nominální hodnotu dluhu. I při této výhodě však lze poznamenat, že model Black-Scholes pro hodnocení hodnoty ruských podniků v současné době je stále teoretický. Hlavním problémem, kvůli kterému tento model nelze aplikovat na domácí podnikání, je nedostatek některých skutečných dat pro parametry modelu, které jsou mimořádně nutné.

Závěry

Přístupový přístup k oceňování podnikání a nemovitostí byl používán mnohem méně často, a to se děje z mnoha důvodů. Jedná se zejména o nedostatky, kvůli nimž jsou problémy s používáním spotřebitelského trhu. Především je třeba si uvědomit, jak obtížné je předpovídat budoucí náklady na služby a produkty, materiály a suroviny, jakož i komplex dalších ukazatelů nákladů. Současně lze mluvit o některé subjektivitě odborných hodnocení. Problémem je kromě toho nedostatečné zveřejňování informací o ruských podnicích a ve skutečnosti je nezbytné provést příslušné výpočty a vypracovat model společnosti Black-Scholes. Důvodem je z velké části nízká podniková kultura těchto podniků.

Převážný počet akcií, mezi něž jsou i velké balíčky, je soustředěn v rukou malého počtu osob a podíl menšinových akcionářů a malí majitelé, jejichž podíl je velmi malý, v registrovaném kapitálu je zanedbatelný. Ukazuje se, že mnoho podniků prostě nemá zájem zveřejnit nějaké informace. Proto je výpočet příjmového přístupu značně komplikovaný s ohledem na většinu průmyslových odvětví a podniků v Rusku. V ostatních podmínkách funguje nejlépe, což dokazuje veškerou důstojnost a spolehlivost.