Jak prodat byt na vlastní pěst? Daň za prodaný byt. Nemovitosti k prodeji bez zprostředkovatelů

Je možné prodat nemovitost bez zprostředkovatelů? Abychom mohli odpovědět na tuto otázku, je třeba pochopit, proč se k nim obracejí majitelé nemovitostí. Při využívání služeb agentur se mnoho lidí mylně domnívá, že přebírá plnou odpovědnost za koupi bytu. Tento důvod pro odkazování na zprostředkovatelské služby nemá smysl. V souladu se zákonem je kupní smlouva uzavírána prodávajícím a kupujícím a realitní kancelář je prostě zprostředkovatelem. Nemá žádnou právní a finanční odpovědnost. To je nutně stanoveno v dohodě o poskytování služeb mezi klientem a agenturou. V nejlepším případě bude schopen zastupovat zájmy prodávajícího v řízení.

Mnozí využívají služeb zprostředkovatelů, aby se vyhnuli nepředvídatelným situacím nebo podvodníkům. Vědět, jak samostatně prodávat byt, jmenovitě všechny hrozby a jemnosti v každé fázi transakce, můžete maximálně zabezpečit a udělat bez pomoci agentury.

Realitka dělá namáhavou práci, proto je profesionální poplatek vysoký. Ale velké procento lidí, kteří jsou připraveni vynaložit úsilí a ušetřit peníze, stále využívá služeb zprostředkovatelů. Důvod je jeden - nevím, jak prodat byt bez realitního makléře. Po seznámení se se všemi fázemi postupu nákupu bytu můžete bezpečně bez zprostředkovatelských služeb.

První kroky: jak hodnotit, dát na prodej a uspořádat prohlídku bytu

Jak prodávat byt a kde začít? Před transakcí musíte provést první tři kroky k prodeji jakéhokoli majetku:

1. Za prvé, musíte správně nastavit cenu apartmánu. Za tímto účelem je třeba studovat podobné návrhy nemovitostí. S pomocí reklamních novin, internet najít reklamy na prodej bytů ve stejné oblasti města s přibližně podobnými parametry: status, oblast, umístění a další. Můžete zavolat několik podobných voleb a podrobněji uvést všechny podrobnosti a také se ptát, jak dlouho se byt prodal. Při tvorbě hodnoty je třeba poznamenat, že kupující může vyjednávat. Aukce obvykle bývají až 5% požadované ceny.
2. Po stanovení přibližných nákladů na byt je nutné přilákat pozornost co nejvíce potenciálních zákazníků. Je nutné inzerovat v populárních reklamních publikacích, bezplatných novinách, zveřejňovat je na internetových stránkách a vkládat do zvláštních informačních tabulek. Reklama by měla stručně obsahovat veškeré informace o bytě a telefonu pro kontakt. Potenciální zákazníci nevolá nepřetržitě, můžete určit určitou dobu pro volání. Musíte svou reklamu co nejčastěji aktualizovat.
3. Všichni prodejci, zejména ženy, které se zajímají o to, jak prodávat samotný byt, budou v této fázi využívat rady. K návštěvě návštěvníků by mělo být zacházeno opatrně:

• jmenovat schůzky v denní době, lépe v den volna;
• být na schůzi nejlépe společně s někým, koho znáte;
• odstranit cennosti a peníze z významných míst;
• nikdy před transakcí předložit původní dokumenty, pouze fotokopie.

Přijímání zálohy

Nemusíte spěchat k vyčištění reklam na prodej, najednou se člověk změní názor a prodávající ztratí potenciálního zákazníka. Po dohodě o ceně je nutné nabídnout kupujícímu zálohu. Ti, kteří jsou zapojeni do jejich vlastní dohody a učí se, jak prodat byt bez realitní kanceláře, co potřebujete vědět - právně tentokrát mohou být uspořádány různými způsoby: napsat smlouvu předem (doklad o předem) nebo provést předběžnou dohodu o předem. Pro pohodlí a bezpečnost v této smlouvě o prodeji je třeba uvést úplný popis předmětu prodeje a podmínky zálohy. V případě odmítnutí transakce bude kupující povinen vrátit i sankce.

Jak je sestavena smlouva o prodeji?

Hlavním krokem v tomto procesu je správné sestavení kupní smlouvy, která by měla být připravena 2-3 dny před určeným časem transakce. Formulář tohoto dokumentu je vybrán: notářsky nebo jednoduše psaný (PPF). Oba typy registrace mají stejnou právní sílu. Nicméně, ti, kteří studují, jak samostatně prodávat byt v hypotéce, měli byste vědět, že v tomto případě, podle právních předpisů, forma smlouvy by měla být pouze notářská.

Vypracování dohody PPF - úspornější a stojí asi 50-70 dolarů. V notářské podobě dokladu notář bere další procento z prodejní částky. Samozřejmě, náklady na tento typ vyúčtování budou dražší více, takže bez nutnosti výběru notářské formy smlouvy a vynaložení dalších peněz.

Smlouvu PPF můžete uzavřít sami, nebo můžete požádat o pomoc právníka. V každém případě musíte pečlivě prozkoumat smlouvu o prodeji nemovitostí a pečlivě zkontrolovat každý z jejích bodů:

• kdo prodává komu a komu (jméno a pasové údaje);
• adresu a plný soulad s hlavními parametry předepsanými v dohodě osvědčením BTI - № 11А a № 22А;
• podmínky prodeje, cena bytu a forma vzájemného vypořádání;
• správnost podkladových dokumentů popsaných ve smlouvě;
• Čas uvolnění bytu a propuštění registrovaných osob zpravidla činí 14 dní.

Registrace kupní smlouvy

Nejpohodlnějším a bezpečnějším způsobem vzájemného vypořádání je bankovní buňka. Doporučujeme ji otevřít v spolehlivé bance nacházející se v neutrálním území. Bankovní buňka zaručí, že prodávající obdrží své peníze okamžitě po dokončení všech potřebných dokumentů.

Po vložení peněz do buňky banky je nutné předat smlouvu o prodeji nemovitostí s podpisy a dokumenty k registraci u Federální služby pro státní registraci (FSGRKK):

• titulního dokumentu na prodaném bytě (dohoda o koupi a prodeji, potvrzení o dědickém právu, jakož i jakékoliv jiné potvrzení práv vlastníka);
• katastrální pas bytu získaný od specialistů ZISZ;
• kopie finančního a osobního účtu (AKC) v originále a výpis z domácí knihy;
• originál certifikátů Ф № 22А (povinné) a Ф № 11А (o nutnosti) obdržené v ZISZ;
• fotokopie pasů všech účastníků transakce;
• pro ženy, kteří studují, jak prodávat samotný byt, měli byste vědět, že souhlas manžela předepsaný v bytě je vyžadován, a pro muže - souhlas manželky;
• pokud jsou děti, pak v některých případech bude vyžadováno povolení orgánů poručníka;
• v případě, že je byt společný, potřebujete odmítnutí sousedů (pokud jsou majiteli jiných místností) nebo města (pokud zbývající místnosti nejsou privatizovány);
• další dokumenty jsou podle rozhodnutí registrujícího (rodné listy, úmrtí a další).

Pokud registrátor přijal dokumenty, pak je vše správně uspořádáno. Tento zaměstnanec doručí doklad o převzetí dokladů a určí čas, kdy bude nutné vyzdvihnout. Dokumenty v FSKRMC jsou zpravidla registrovány v průměru dva týdny, poté je kupujícímu a prodávajícímu vystaven evidovaný doklad o koupi a prodeji. Obě strany musí pečlivě zkontrolovat smlouvu o chybách a chybách. Pokud je vše v pořádku, musí prodávající dostat klíč od kupujícího bankovní buňka.

Proč potřebuji certifikát přenosu?

Uvolnění bytu je v souladu s opatřeními stanovenými v kupní smlouvě. Převodní list je důležitý dokument, který je sestaven během transakce v libovolné formě. Podrobně popisuje stav bytu. Někdy ji nahrazuje kupní smlouva, ale je lepší, aby se takový papír oddělil odděleně. Samozřejmě je možné dosáhnout ústních dohod, ale je rozumnější chránit se. Důležitým bodem pro prodejce, kteří se učí, jak se prodat byt bez realitní kanceláře: dosud podepsána listina o převodu na fyzickém stavu majetku odpovídá prodejce (povodeň, požár, krádež), a platí utility.

V jakých případech je zaplacena daň?

Všichni prodejci se zajímají o to, zda je nutné zaplatit daň za prodaný byt. V legislativě existují takové důležité body:

• v případě, že osoba je držitelem bytu měli 3 nebo více let, kdy se prodává vlastník je osvobozen od daně podle odstavce 17.1 článku 217 daňového řádu, ale přesto povinni předložit daňové přiznání null;
• pokud je prodávající vlastněn méně než 3 roky bydlení, je podle odstavce 1 článku 220 daňového řádu povinen zaplatit 13% daně z částky, což je schéma výpočtu, kterou si majitel zvolí podle vlastního uvážení.

Dvě výpočetní vzorce pro daň:

• vzorce 1: ze zisku za prodej bytu odečíst náklady na jeho pořízení;
• vzorce 2: z částky za prodej bytu, aby se 1 milion rublů.

Ti, kteří se zabývají otázkou "jak prodat byt na vlastní pěst" a neví všechny jemnosti legislativy, užitečné užitečné informace:

1. Pokud byl byt zakoupen za současnou prodejní cenu nebo vyšší, je lepší použít první výpočetní vzorec, protože výše daně bude záporná, takže nemusíte platit nic. Například majitel koupil byt za 2 miliony rublů před dvěma lety a prodal se nyní za 1,8 milionů rublů, pak podle vzorce 1,8 milionů rublů. - 2 miliony rublů. = -0,2 milionu rublů. - daň ze ztráty není zaplacena.
2. Když se byt dostal téměř zdarma (podle dědictví, donativního), je rozumnější využít druhého vzorce pro výpočet.
3. Podle čl. 229 odst. 1 Daňového řádu Ruské federace je nutné podat daňové přiznání na registračním místě prodávajícího v každém případě do 30. dubna roku následujícího po roce prodeje. Vypočtená nenulová daň musí být uhrazena do 15. července.

Prodej bytů prostřednictvím zástupce

S nedostatkem času pro pracovně náročný proces prodeje bydlení se často vydává plná moc. Například to bude rozumné řešení v případě, kdy několik vlastníků vlastní jeden majetek. Prodej bytů v tomto případě je následující: všichni majitelé sestaví za jednu, méně rušnou osobu všechny transakce spojené s transakcí. Bez ohledu na důvod sestavení plné moci je velmi důležité: vyhnout se potížím a nezůstat bez bydlení, je nutné jasně stanovit pravomoci správce.

Velmi vážně a ostražitě musíte přistupovat k obecné plné moci. Umožňuje oprávněné osobě provádět jakékoliv transakce s nemovitostmi a disponovat s ní podle svého uvážení, například prodávat a získávat peníze. Generální prokuratura je vydána notářem až po důkladné kontrole hlavní osoby v rozsahu, v jakém rozumí účelu podepsání takového důležitého typu dokumentu.

Existují případy, kdy kupující chce zajišťovat a vyžaduje uzavření smlouvy o koupi a prodeji zboží na potvrzení transakce majitelem bytu. Pak můžete prodat byt proxy pouze po prohlášení hlavního povinného notáře o platnosti prodejní transakce.

V případě, že potřeba využívat služby správce přestala být relevantní, může být plná moc odebrána ještě před uplynutím doby její platnosti. Informace o zrušení plné moci jsou zaznamenány v informační databázi notářské komory.

Prodej bytu, ve kterém dítě žije

Téměř každá rodina má děti. Proto pro rodiče-prodejce je otázka velmi aktuální: "A v tomto případě jak prodat byt?" S dítětem musíte počítat a v žádném případě neporušovat jeho zájmy, jinak by prodej bytů byl problematický. Toto následují orgány poručníka. Postup nákupu a prodeje má dva druhy: dítě je registrováno v bytě nebo je vlastníkem podílu bydlení.

Podle ustanovení čl. 26, 28 mladistvých občanského zákoníku a nezletilými dětmi pouze se souhlasem zákonných zástupců mít možnost, aby se striktně stanovenou řadu transakcí, včetně těch, kde se jedná o nemovitost. Prodávat bydlení, v němž je nezletilý registrován, ale není vlastníkem, je možné bez povolení orgánů poručníka. Výjimkou jsou děti zbavené rodičovské péče nebo opatrovnictví. V této situaci je povinné zvláštní povolení poručníka. V každém případě musíte před prodejem apartmánu najít nové bydliště pro dítě, protože děti v době propuštění na jednom místě pobytu musí být ihned registrovány jinak. Zároveň by nové bydlení mělo mít stejnou nebo větší plochu a podobné životní podmínky. Pokud by práva nezletilého nebyla v žádném případě porušována, nebude mít problém s prodejem bytu.

Pokud je dítě vlastníkem části bytu, pak odpovídající souhlas orgány opatrovnictví a opatrovnictví jistě. To by mělo být předem postaráno před prodejem bydlení. By měli kontaktovat poručnictví organizace v místě registrace nezletilého dítěte a zjistit, zda je prodej bytu, v závislosti na charakteru konkrétního možného případu. Je-li transakce poskytována podle zákona, pak je třeba zjistit, v jakém časovém budou připraveny na rozhodnutí o registraci, a shromáždit potřebné certifikáty. Potom, když uděláte nákup a prodej dokumentu, prodávající bez dítěte (pokud je mladší než 14 let), nebo s ním (když mu bylo více než 14 let starý) přijde na tělech poručenství a opatrovnictví vyplnit a podepsat žádost. Druhý opatrovník (manželka, i když je manželský pár rozvedený) musí být také přítomen a dát souhlas. Pak v určený den můžete získat oprávnění.

Výjimečné případy:

• Pokud máte v plánu změnit bydliště v souvislosti se přemístit na jiné místo, pak se transakce je možné pouze s povolením odnětí organizace a částka získaná za apartmán je převedena na bankovní účet nezletilé osoby. Rodiče jsou uvedeny 3 měsíců od data prodeje na nákup nového bydlení a realizaci podobného podílu na majetku dítěte. V opačném případě opatrovnictví orgány si vyhrazují právo na zrušení kupní smlouvy.
• Při přechodu na trvalý pobyt mimo zemi je nutné předložit organizaci opatrovníka seznam některých dokumentů obdržených od OVIR.
• Pokud se staví nové bydlení, pak získat souhlas orgánů opatrovnictví, musí být v konečné fázi výstavby. Mladiství se dočasně musí někde registrovat (od přátel, příbuzných). Při žádosti o povolení v opatrovnické organizaci je uzavřena smlouva s developerskou společností, která odráží účast dítěte.

Možnosti prodeje privatizovaného bytu

Nejjednodušší způsob, jak prodat privatizované bydlení, je prodat ji jedinému kupujícímu a rozdělit zisk podle podílu každého z nich. Je také možné, že jeden z vlastníků vykoupí všechny ostatní akcie od jiných vlastníků. Zde je vše jednoduché a schéma transakce je standardní. Ale často se stává, že jeden z majitelů odmítá prodat. Jak prodávat privatizovaný byt v tomto případě? Zde vše závisí na tom, jak je nemovitost rozdělena.

V případě, že byt je rozdělen do několika částí pomocí měřiče, musíte nejprve napsat notářsky ověřené oznámení o prodeji, určující požadovanou velikost a hodnotu jejich prodané plochy, a odeslat jej doporučeným dopisem do zbytku majitelů. V souladu s čl. 250 občanského zákoníku mají výhodu oproti ostatním kupujícím. Pokud během 30 dnů ostatní majitelé neodpověděl na přijetí nebo odmítnutí nákupu, že umění. 250 občanského zákoníku, můžete využít své právo prodat svůj podíl ve společném bytě na jinou osobu.

Když je byt rozdělený v procentech, pak je nemožné ho prodat bez přání ostatních, ale můžete získat peníze na svůj podíl dobrovolně nebo povinně podat žalobu u soudu.

Pokud je v privatizovaném domě podíl minoritního dítěte, můžete byt prodat tak, že obdržíte povolení od orgánů poručníka.

Prodej daného bytu

Osoba, která má dárkový certifikát, může disponovat majetkem podle vlastního uvážení. Pokud majitel chce prodávat darovaný byt, ve kterém je jediným vlastníkem, pak prodej probíhá podle společné standardní schématu. Po obdržení peněz na nemovitost musí prodávající zaplatit daň. Jak správně a ziskově zvolit daňový vzorec, které jsme zvažovali výše.

Když se podíl na bytu obdrží jako dárek, který se dělí na procentuální podíl nebo na metr, prodejní schéma je podobné tomu, který je popsán v části "Možnosti prodeje privatizovaného bytu".

Prodej bytu v hypotéce

Přes některé překážky, které doprovázejí transakce s nemovitostmi hypotéky, prodávat byt v hypotéce je skutečný. Tuto operaci můžete provést několika způsoby:

1. Předčasné uzavření půjčky, splácení s úsporami nebo, pokud kupující souhlasí, na úkor předem získané zálohy.
2. Můžete prodat byt bez předchozího splacení úvěru dluhu. Chcete-li to provést, je nutné napsat prohlášení banky a čekat na schválení. Může odmítnout, pokud dojde k prodeji v průběhu trvání moratoria na předčasného uzavření úvěru. V případě, že banka souhlasí, ale trvá na své účasti v transakci, pak se otevřely dvě bankovní krabic: první kupující umístil výši splácení úvěru, druhá - zbývající rozdíl. Po odstranění přítěže majetku se provádí nákup a prodej. V tomto případě, a to i prodej bytu bez realitky bude muset zaplatit bance poplatek za otevření buněk a podporu.
3. Pokud věřitel souhlasí s prodejem bez předchozího splacení dluhu úvěru a souhlasí s tím, že nebude účastnit transakce, je nutné uzavřít předběžný prodejní doklad. Poté, když zaplatil půjčku za peníze získané od kupujícího, majitel obdrží doklady o zrušení zákazu a odešle do registrační komory. Dále prodávající dokončí transakci s notářem.
4. Byt lze prodávat spolu s půjčkou. Kupující musí předložit banku všechny potřebné doklady, které potvrzují jeho solventnost, a již rozhodne o možnosti nahradit dlužníka. Je-li kladné rozhodnutí o restrukturalizaci vlastnických práv, nemovitost a je na hypotéku, a prodávající obdrží rozdíl mezi cenou prodávaných bytů a zbytek dluhu bez účasti věřitele.

Závěr

Ukazuje se, že jednotlivé apartmány: privatizované, ten, jehož majitel - dítě, hypoteční, dar - mohou být prodávány bez pomoci realitní kanceláře, protože věděl, všechny kroky transakce nastavením cenu získat určitou částku peněz. Mít představu o nebezpečí a složitosti procesu a uvedení dohodu hodně úsilí a času, můžete prodat svůj vlastní byt.