Předčasné splacení hypotéky: podmínky, dokumenty

Pokud se rozhodnete splácet úvěr předem, musíte se seznámit se všemi detaily smlouvy. Banky jsou neziskové předčasné splacení hypotéky. Proto v dokumentech stanovují omezující podmínky.

Esence

Brzy splacení úvěru znamená, že půjčka je splacena před plánovaným termínem. Říká se úplné, pokud zákazník přispěje celou částku najednou. Částečně předčasné splacení hypotéky znamená zvýšení měsíčních plateb o 2-3 krát (v závislosti na podmínkách smlouvy). Ve druhém případě se spolu s omezením dluhu změní harmonogram plateb.

Schémata

Schopnost splácet dluh předčasně závisí na úvěrovém systému: existuje anuita nebo diferencované platby. Je-li dluh placen po celou dobu ve stejné výši, pak v prvních letech, téměř všechny prostředky jsou zaslány splácet úroky. Takže banka maximalizuje své zisky a minimalizuje rizika.

Výhodnější pro klienta je systém s diferencovanými platbami. První platby budou velmi velké, protože se skládají z části půjčky a úroku, který je na zůstatku naběhl. Jakmile je dluh splacen, částka se postupně snižuje.

Výhody dlužníka

Nejatraktivnější pro klienta je diferencovaný systém. Orgán a úroky z půjčky jsou vypláceny ve stejných splátkách. Není důležité, po tom, kolik let (3, 5 nebo 10) chce dlužník půjčku uzavřít. Prostě bude muset uložit zůstatek.

Anuitní schéma má méně výhod. V prvních letech jsou téměř všechny finanční prostředky zasílány na splacení úroků. V době, kdy se klient rozhodne uzavřít dluh, již zaplatí takovou provizi, že zavedení zůstatku částky okamžitě nezaplatí rodinný rozpočet.

Pokud se dlužník stále rozhodne splácet hypotéku (například v Sberbank), úvěrová instituce přepočítá. Pak existují dvě možnosti:

• klient si udrží původní termín hypotéky, avšak měsíční splátky se sníží;
• smršťovat doba platnosti dohody, a výše plateb zůstane stejná.

Kalkulačka splátek hypoték je k dispozici na internetových stránkách každé úvěrové instituce. S ním můžete vypočítat přibližnou částku platby a porovnat obě schémata půjček. Ale výpočet může být proveden nezávisle.

Příklad:

Klient chce vydat hypotéku na 1 milion rublů. po dobu 20 let (240 měsíců) na úrovni 12% ročně. Nejdříve určíme výši měsíční platby a úroků.

Rozlišeným režimem:

1000: 240 = 4, 166 tisíc rublů. - Úvěrové body.

Výpočet úroků se provádí vynásobením zůstatku ročním tempem a rozdělením hodnoty o 12 měsíců:

1000 x 0,12: 12 = 10 tisíc rublů. Je to součet úroků.

Částka standardní měsíční platby bude tedy:

4 166 + 10 000 = 14 166 tisíc rublů.

Podle anuitní schématu:

1000 x (0,01 + (0,01: (1 + 0,01)²⁴⁰ -1)) = 11 011 tisíc rublů. - výše anuitní platby, pokud:

• 0,01 = 1:12;
• 240 - počet měsíců půjček.

Pro porovnání vypočte procento první platby:

1000 x 0,12: 12 = 10 tisíc rublů.

To znamená, že z 11 011 tisíc rublů. v prvním měsíci pouze 1 011 rublů. bude směrován k splacení těla půjčky, a zbytek - na úroky.

Za 10 let klient zaplatí banku: 11 011 x 120 = 1321, 32 tisíc rublů.

Prostřednictvím stejného termínu na diferencovaném systému klient zaplatí za měsíc:

4,166 + (1000 - (4,166 x 120)) x 0,12: 12 = 9,167 tisíc rublů.

Předčasné splacení hypotéky, ve které byl použit režim s diferencovanými platbami, je výhodný pouze v první polovině smlouvy. V průběhu let se částka platby snižuje, většina úroků již byla vyplacena.

Nuance

Jak ukazuje praxe, pokud dlužník očekává předčasné splacení hypotéky, měl by nejen okamžitě zvolit výhodnější program, ale také zvýšit částku za měsíc.

Výhoda chybí pouze tehdy, pokud peníze, které dlužník plánuje využít na úvěr, mohou v současné době přinést větší příjem, pokud investují například do vkladů nebo jiných nemovitostí. Vklad může být výhodnější, pokud je doba půjčky 25 nebo více let, protože měsíční platba bude pomalu klesat.

Postup ukládání prostředků

Poté, co se dlužník rozhodne předčasně splatit hypotéku ve společnosti Sberbank, musí rozhodnout o způsobu získání finančních prostředků. Je lepší platit měsíční tranše ve větším objemu než pravidelně platit dvakrát až trojnásobek. Zaprvé, zákazník nemůže v takovém množství vždy přispívat. Za druhé, banky samy předpokládaly omezení. Například akceptují předčasné splacení pouze v den odepsání finančních prostředků, musí nejprve požádat o změnu schématu. Pokud si dlužník poté změní názor, bude muset zaplatit pokutu. Rozhodnutí z tohoto problému tedy závisí na tom, zda chce klient napsat měsíční výkaz, jít do banky na nový plán, obávat se nepředvídatelné výdaje a tak dále.

Splacení hypotéky mateřským kapitálem

Zákon upravuje použití matkapitalu pro pořízení nebo výstavbu nemovitostí. Můžete utratit peníze za zaplacení zálohy, jistiny nebo úroku. Pro dlužníka je nejvíce nevýhodné první schéma. Za prvé, ne každá banka přijímá matapital jako zálohu a za druhé, úrokové sazby jsou v rámci těchto programů zvýšeny. Kdysi bývalo, že pokud zákazník sám nemůže učinit první platbu, pak je nesolventní nebo nespolehlivý. Dnes banky učiní ústupky, ale navíc své pojistky kryjí.

Nejčastěji jsou státními fondy hrazeny hlavní částku dluhu. Převod peněz na úrokový účet má smysl, pokud plátce neplánuje předčasně splácet úvěr. V takovém případě zaplatí provizi na úkor finančních prostředků matkapitalu a snižuje měsíční splátku.

V bance je třeba poskytnout takové dokumenty k splacení hypotéky:

• cestovní pas;
• certifikát pro přijetí matkapitaly;
• žádost o splacení úvěru.

Bankovní zaměstnanec vydá certifikát obsahující informace o zbývající výši dluhu a úroků, osvědčení o vlastnictví.

Důchodový fond musí schválit splacení hypotéky mateřským kapitálem. Za tímto účelem je nutné shromažďovat a poskytovat takové balíčky dokumentů:

• pas osoby, která má nárok na státní prostředky;
• certifikát;
• doklady potvrzující povinnost zaplatit úvěr: hypoteční smlouva a osvědčení banky;
• certifikát o právo vlastnictví bytu, smlouva o prodeji;
• prohlášení v PF o požadavku dlužníka převést finanční prostředky na úvěrový účet;
• další dokumenty na požádání.

Zaměstnanec PF musí vystavit doklad o převzetí dokladů a uvést v něm datum přijetí. Během jednoho měsíce bude rozhodnuto o zaplacení bankovních prostředků nebo o odmítnutí.

Pojištění

Povinnou podmínkou hypotečního programu je pojištění dluhu nebo majetku, a někdy i oba. Po uzavření úvěru před termínem má klient právo požadovat náhradu za část nákladů na služby. Smlouva o pojištění bytů může být ukončena a předčasně (pokud to není v rozporu s podmínkami půjčky), zaplacením velkého propadnutí. Poté bude měsíční platba snížena o výši pojistného.

Refinancování

Klient může požádat jinou banku o reorganizaci hypotéky: změnit způsob platby, dobu trvání programu, sazbu a další podmínky. Změna ve věřiteli neznamená odstranění zátěže. Byt bude stále zůstat v hypotéce, ale již s jinou institucí. Navzdory zjevným nedostatkům (shromáždění nového balíčku dokumentů, obnovení smlouvy, dodatečné provize) je tato metoda vhodná, pokud chce klient změnit schéma splácení úvěru na atraktivnější.