Prodej bytu do 3 let v objektu. Nákup a prodej bytů. Byty na prodej

Jak víte, příjmy z prodeje bytů jednotlivci podléhají dani z příjmů fyzických osob - daň z příjmů fyzických osob. Při nákupu a prodeji bydlení na území Ruské federace je ve všech případech vyplacena ruskému rozpočtu, i když je tato transakce uskutečňována občany jiných zemí.

Tato sféra právních transakcí je tak rozmanitá a bohatá, že může být popsána jen působivým multivolumem. Stejný článek sleduje mnohem užší cíl: odhalit některé rysy prodeje bytů občany, pokud je tato vlastnost ve vlastnictví méně než tři roky.

Z právního hlediska je doba předběžného držení bytu před prodejem zásadou vzhledem k různému posouzení základu daně. Tento precedens je charakteristický ruskými právními předpisy. Například v USA není taková transakce zdaněna vůbec (není to ani jeden z důvodů krize v oblasti nemovitostí, která vypukla v roce 2007?), Západní Evropa, naopak, ukazuje přísnější přístup. Daňový řád Ruské federace s článkem 17.1, čl. 217 potenciálně osvobozuje od daně z příjmu absolutní většinu ruských vlastníků, kteří jsou takoví tři roky nebo více.

Nicméně, přinejmenším stejnou délku vlastnictví daňového řádu (čl. 208 str. 1, str. 5) zajištěn právní situaci, kdy prodej podléhá zdanění. Méně než 3 roky vlastnictví s sebou nese dvě alternativy pro stanovení výše daně z příjmu (PIT) a jak - ve výši 13% při prodeji bytů, které budou považovány později. Mimochodem, ve Francii daňové úřady jednaly mnohem pevněji. Tam, když prodejní byt do jednoho roku po jeho koupi, takový návrat k rozpočtu bude třetina jeho hodnoty.

Ekonomický důvod diferenciace

Proč stát prokazuje takový rozdílný přístup při určování základu daně, přičemž jako průvodci se zdá být takový nehospodářský ukazatel, jako je doba vlastnictví? Proč jsou daňoví úředníci po dobu tří let?

Je mnohem výhodnější pro majitele bytu, pokud to nestačilo, čekat déle než tři roky, a pak se bude prodávat koupit novou, takže všechny peníze pro sebe. Vlastně "klasický" majitel to dělá. Ale realitní spekulant si myslí jinak. Pro něj je nákup a prodej bytů obchodem. Prostřednictvím daňových zákonech ruského státu, který není omezuje pouze na ziskovost těchto spekulací, ale také vést záznamy, současně přitahuje rozpočtových prostředků.

Varianty zdanění

"Krátkodobý" majitel má právo zvolit, jak bude výhodnější pro něj být zdaněn na příjmu (NDFL) prodej bytu. Méně než 3 roky vlastnictví - tento termín legálně definuje dva způsoby, jak stanovit základ daně v této situaci. Jak již bylo uvedeno, daňová sazba pro obě možnosti je 13%.

První možností je zdanění čistého příjmu vlastníka jako rozdíl mezi kupní cenou a prodejní cenou. Například majitel koupil byt pro 1,4 milionu rublů, a prodával za 1,9 milionu rublů. Čistý příjem majitele ve výši 0,5 milionu rublů poskytl tento prodej bytu. Méně než 3 roky ve vlastnictví - okolnost, která snižuje přínos z částky daně: (1900 - 1400) * 13% = 65 tisíc rublů.

Ve druhém provedení, v případě, že byt má v objektu zdarma, je základem daně jeho prodejní cena se snížila o 1 milion. Rublů (čl. 220 odst. 1, str. 1 daňového řádu). Ruská Federální daňová služba Letter № ED-4-3 / 13578 z 25.07.2013, se kodifikuje postup při stanovení výše odpočtu od základu daně z čistého zisku.

Předpokládejme, že výtěžek z prodeje bytu činil 1,7 milionu rublů. Majitel, který ho prodal, musí zaplatit rozpočtu částku (1700 - 1000) * 13% = 91 tisíc rublů.

Další možnost odečtení od základu daně

V situacích, kdy má pronajímatel investovaných do opravárenských zařízení ve více než 1 milion. Rub., Nákup a prodej bytu pro něj mohou být doprovázeny dalšími prostřednictvím snížení daňového základu. Podle čl. 220 daňového řádu, má nárok na snížení množství příjmů obdržených na základě skutečně vynaložených a doložených nákladů.

Jaký je výsledek nezákonné "daňové optimalizace"

Bohužel, to se stává, že majitelé bytů v tajné dohodě s realitky a kupující záměrně podhodnocují svou tržní cenu, často ilegálně „optimalizovat“ daňové odpočty. Jak je to plné Dodgers? Finanční úřady, zjistit, zda podhodnocení má právo na soud, aby rozbít dohodu - návrat na majitele bytu. Kromě toho má odpovídající notář právo odmítnout uzavření kupní smlouvy.

Rezidentní nerezident

Výše uvedené sazby daně platí pro obyvatele, tedy pro lidi, kteří žijí v Rusku 183 dní v roce. Naprostá většina z nich jsou občany Ruska.

Na druhou stranu, cizozemci - cizinci a občané Ruska, kteří žijí převážně v zahraničí - mohou vlastnit a zlikvidovat byty jako majetek. Pro ně je prodej bytů zdaněn zvýšenou sazbou, více než dvakrát tolik: 30%. A pro nerezidenty ani tříletá lhůta není ani uvedena v daňovém zákoníku. Říci více, bez ohledu na to, kolikrát nepatřili k domu: tři roky nebo patnáct nebo dvacet let, daňová sazba zůstává nezměněna. Řekněme, že byt byl koupen za 5 milionů rublů, poté jej nerezident prodal za 6,5 ​​milionů rublů. V tomto případě se výše daně z příjmu (PIT), které mají být zaplaceny do rozpočtu nerezidenta, bude (6500 - 5000) * 30% = 450 tisíc rublů ..

Moment získání vlastnictví

Jak vidíme, doba vlastnictví určuje výši daně zaplacené při prodeji bytu. Méně než 3 roky vlastnictví nejsou definovány jako tři kalendářní roky, ale jako 36 měsíců od určitého data. Jaké okolnosti určují dobu nabytí vlastnictví? V případě, že byly získány pomocí privatizace, podpis darovací smlouvy, prodeje, barter, k pronájmu jako náhradu za zbořeného domu, okamžik výskytu odkazu tohoto práva je datum osvědčení o registraci vlastnického práva.

Referenčním bodem pro získání tohoto práva pro příjemce dědictví je smrt zá- vatele. Majitel družstevního bydlení se může jmenovat vlastníkem až v den konečné platby akcie.

Prodej bytu jako transakce tedy vždy odpovídá době nástupu vlastnického práva.

Objasnění: není to jen o bytě

U všech bytů, o uplatňování daně z příjmů fyzických osob, kdy jsou prodávány rovnala jako chat, zahradních domků, vil, pozemků pro výstavbu, pokoje v bytech, druhý z - pouze celá (právní termín), to znamená, že má číslo, například: pokoj číslo 1 v apartmánu číslo 7. Je zřejmé, že transakce prodeje bytu je právně standard. Ke všem výše uvedenému nemovitému majetku jsou použitelné sazby daňového řádu, které jsme již uvedli.

Pokud však pokoje nejsou registrovány každý pod jejich vlastním číslem, je situace popsaná níže zcela možná. Řekněme, že v bytě jsou 4 pokoje, každý je vlastněn jinou osobou. Pak všichni prodávali své pokoje, každý pro asi 1,0 milionu rublů. Daňový úřad svědčí o tom, že v takové situaci se sčítají náklady na všechny byty, aby se stanovila celková prodejní cena. V tomto případě bude prodej bytu podléhá dani z příjmů osob takto: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 tisíc rublů. Každý prodejce zaplatí daň z příjmu ve výši: frac14- z celkové částky 390: 4 = 97,5 tisíc rublů.

Najděte si byt k nákupu - problém?

Hledání "správného" bytu k nákupu - je to nepříjemné. Na první pohled je návrh na trhu s bydlením plný různých návrhů. Nicméně, pokud skutečně začnete volat s lidmi, kteří dali oznámení, brzy zjistíte, že nejsou spěcháni, aby dali číslo domu, kde se nachází byt. Ta druhá znamená, že mluvíte s zprostředkovateli trhu s bydlením, tedy s realitami. Často kupující mají zájem o prodej bytů od vlastníků. Ale je to vždycky opodstatněné?

Na jedné straně je samozřejmě dobře, že trh s bydlením je strukturovaný a odborníci na něm pracují. To může chránit osoby, které se dopustili této transakce, před nelegálními programy, které jsou plněny dalším ukončením. Samozřejmě, že pro tuto bezpečnost bude muset zaplatit zprostředkovatele - realitní kancelář. Zde jsou některé ceny ukázkové pro „klid“: audit zákonnosti transakce - od 10 tisíc rub.- registraci vlastnických práv v oblasti bydlení - 15 tisíc rublů, „že dohoda na klíč“ - od 20 tisíc rublů ..... Ve skutečnosti, tam je nějaký smysl, aby lidé denně není spojen s právní stranu transakce se týká realitních kanceláří.

Nezávislé vyhledávání bytů

Nicméně, zvláštní kategorie právní gramotnosti občanů stále přitahuje možnost, jak ušetřit peníze, takže jednat bez realitky služby. Prodej bytů od majitelů je na trhu vzácnější, je třeba ho hledat. Nejjednodušší způsob, jak upozornit na koupi bytů v primárním trhu, to znamená od stavitele. Ve stejné době, aby se předešlo nedorozuměním, měli bychom nejprve zjistit, do jaké třídy ve vlastnictví majetku ve výstavbě nebo postaveném domě: VIP-, klassik- nebo ekonomické třídě. To může být určeno metodou podle dodání (klíč nebo pod samootdelku), oblasti bytů bytového fondu, v souladu s převahou bytů více pokojů v něm. Zjistěte, kteří vývojáři staví bydlení ve vašem městě. Vyžádejte si informace o jejich pověsti a "historii".

Prodej bytů od majitelů na sekundárním trhu s bydlením, jak jsme již zmínili, je vzácnější. Ale nadšenci zjistí, že neztrácí srdce: před najdete stokrát zadávání a aktualizování informací Avito stránky, nejčastěji na vyhledávání trvá několik dní, koupit noviny s reklamami, „pod čarou“ vyvoláte majitelů reklam a nahodyathellip-

Nicméně není pravdou, že "úspěšný kupující" hlídač nepřeplatí majiteli nad tržní cenu částku, kterou by od něho nějaký realitní makléř vzal. Není žádným tajemstvím, že majitelé bytů často převyšují ceny. Pro "skutečného kupce" však prodej sekundárních bytů není ani tureckým diplomem.

Pokud se rozhodne koupit si byt v "cizím" městě, pak opatrní lidé dávají přednost jedině prostřednictvím zprostředkovatele, ale ne nezávisle. Současně je minimalizována pravděpodobnost možných "překvapení".

Právní opatření při koupi bytu

Zaměříme se z přezkumu specifik NKB, s přihlédnutím k pobytu, preferenčním podmínkám, sazbě daně, daňový odpočet při prodeji bytu, o čistě právních formách této transakce.

Začněme kupováním bytu, protože to je první krok příjemce. Na jeho straně jsou navrženy tři bloky akce.

Za prvé kupující zkontroluje doklady prodávajícího a podepíše předběžnou smlouvu.

Pak (v případě, že transakce probíhá na sekundárním trhu) podepsali smlouvu o odcizení. V případě, že je proces koupě bytu v novostavbě (primární trh) podpisem s výhradou zprávy o přijetí (snad místo - předběžnou dohodu, která upravuje investiční vklad, společná stavby, stavby na akcii základu).

Posledním krokem je státní registrace transakce. Pro kupujícího je velmi důležité, aby všechny tyto fáze byly vypracovány důkladně. Zvláštní pozornost by měla být věnována případům, kdy dochází k naléhavému prodeji bytů.

Příznaky podvodu

Podvodníci se obvykle pokoušejí uskutečnit proces prodeje marně a snaží se skrýt základní detaily. Pokud se takové události začnou konat a prodávající se pokusí spěchat, neváhejte, náhle zrušte spolupráci a řekněte mu: "Sbohem!" - to vás ochrání před náklady.

Jak víte, peníze milují ticho. Pečlivě si přečtěte originál smlouvy o prodeji, kterou notář zaznamená. Dokonce i když jste předtím odečetli jeho návrh smlouvy o výběru nákupu a prodeje bytu. Buďte ostražití - zejména pokud jde o konečný text vytištěný notářem.

Předběžná smlouva

V první fázi kupující poprvé určuje cenu a poté studuje úplnost balíku prodejních dokladů. Kupující by měl analyzovat předložené technické charakteristiky (formulář č. 7), registraci nájemníků v bytě, doklad o jeho vlastnictví (smlouva o prodeji, privatizace, darování).

Podrobněji musí být balík dokumentů pro registraci nákupu doplněn o následující dokumenty:

- žádost o státní registraci bytu;

- smlouva o prodeji a nákupu (určuje dobu prodeje bytu);

- dokumenty ZINZ - vysvětlení a plán etapy bytu;

- kopie cestovního dokladu žadatele;

- potvrzení o zaplacení.

Začněme se sekundárním trhem. Měli bychom věnovat zvláštní pozornost možnostem různých problémových situací v budoucnu. To znamená následující objasnění okolností:

- zda je prodávaný majetek zatčen;

- Ze všech dědiců je vůle dobrovolně přijata - souhlas k prodeji;

- Neporušujte práva lidí žijících v bytě.

Na primárním trhu s nemovitostmi prodává stavitel byt. Jaké dokumenty jsou v tomto případě potřeba? Věnujte pozornost plánu výstavby, kdy je plánován termín uvedení do provozu. Současně by neměl být žádný významný rozdíl s mírou připravenosti předmětu, který má být dodán. Dotázat se na obchodní pověst organizátora-stavitele, existuje "na svědomí" jeho dlouhodobé stavby. Následující dokumenty jsou sledovány:

- státní zápis nájmu pozemku (případně vlastnictví);

- právo stavebního stavitele;

- dohoda o získávání finančních prostředků, investiční smlouva;

- plán poskytování bytů.

Pro lepší porozumění s prodejcem, že je žádoucí získat od něj spolehlivé kontaktní údaje (ve smyslu on-line), jakož i ústně jednat s ním předběžná data prodeje bytů, vzhledem k neuspěchané, kvalita výkonu všech jeho fázích.

Smlouva o odcizení nebo akt přijetí-převod jako druhá fáze koupě bytu

Teprve po kvalitní předběžné kontrole můžete převzít druhou fázi nákupu: podepsání kupní smlouvy. Není důležité, zda byl při podpisu této smlouvy přítomen notář, avšak v první fázi je nutno podepsat smlouvu o převzetí nebo odcizení.

Dovolte nám upoutat pozornost na technický detail: smlouva o odcizení označuje prodejní cenu bytu, je součástí výpočtu základu daně - osobní daň z příjmů při prodeji bytu.

Okamžik skutečného převodu bytu - smluvně vlastní, může být (na základě dohody mezi prodávajícím a kupujícím) zvolen alternativně:

- jako okamžik podpisu kupní smlouvy;

- korelace s jeho státní registrací;

- získání osvědčení o vlastnictví do bytu.

Závěr

Analýza trhu s bydlením v Rusku odhaluje některé pozitivní trendy. To je známo a jeho uznávaných analytiků, zejména profesor univerzity. Plekhanov Gennady Moiseevich Stern. Za prvé, státní politika cenové regulace dává hmatatelné výsledky.

Z dlouhodobého hlediska dochází k postupné stabilizaci cen s orientací na úroveň před krizí, která je skutečně ekonomicky opodstatněná. V krátkodobém horizontu je tendence stagnovat (s ohledem na kolísání cen kolem váženého průměru o +/- 2,5%). Na hodnocení bytů ovlivňuje stabilní sazby rublu: je již obvyklé, že ceny pro ně se staly "rubl". Do velké míry hypoteční trh zrychluje trh s bydlením. Například v roce 2012 bylo obyvatelům poskytnuto hypoteční úvěry v hodnotě více než 1,0 bil. rublů.

Nicméně, pokud ignorujeme tuto absolutně pozitivní dynamiku vůči bezpečnosti samotného trhu s nemovitostmi, měli bychom si všimnout rizik, která vznikají při nákupu bytů bez zprostředkovatelů. Často laici neví jisté nuance nákupu a prodeje bytu. Na slovní zásobu odborníků se takové transakce nazývají "nechráněnými". Vzhledem k výjimečnému významu respektování právního aspektu nákupu a prodeje důrazně doporučujeme, abyste kontaktovali realitní profesionály. Ať už se jedná o prodej bytu, který je starší než 3 roky, nebo o jiný nákup a prodej bydlení, stále bude odměna specialistů o několik řádů levnější než riziko přímé ztráty.