Článek 556 občanského zákoníku Ruské federace, aktuální verze. Převod nemovitostí

V současné verzi článku. 556 občanského zákoníku stanovilo pravidla pro plnění podmínek smlouvy o pořízení / prodeji nemovitého majetku. Norma ukládá stranám povinnost dodržovat pořadí převodu majetku. Zvažte obsah článku. 556 občanského zákoníku a připomínky k němu.

Všeobecné obchodní podmínky

Podle čl. 556 odst. 1 občanského zákoníku se převod nemovitostí provádí podle dokumentu podepsaného stranami. Po doručení majetku a registraci tohoto dokumentu je povinnost převést předmět považována za splněnou. Jako takový dokument se zpravidla používá převodní zákon.

V čl. 556 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že pokud se některý z účastníků transakce vyhne podepisování dokladu, bude se domnívat, že odmítl splnit svůj závazek.

Vysvětlení

V odstavci 1 prvního odstavce čl. 556 občanského zákoníku Ruské federace existuje dispozice, podle které je povinnost poskytnout předmět uznaná jako dokončená po převodu na kupujícího a zápis příslušného dokumentu stranami transakce. V tomto případě, vycházející z pravidel odstavce. 2, bod 1 224 kodexu, věc je uznána za doručenou okamžikem jejího obdržení do skutečného vlastnictví nabyvatele nebo jménem, ​​jemuž je jím určen.

Zatím zákon nebo smlouva může stanovit jinou podmínku. Například pokud v okamžiku uzavření smlouvy o odcizení je majetek již v zákonném držení nabyvatele, pak je uznán jako převedený před podpisem dokladu. Tento přístup využívají také soudy v sporových věcech.

Výjimky

Na základě ustanovení spolkového zákona № 159, upravující určité odcizení předmětů, které mají státní nebo obecní majetek a pronajaté zástupci malých a středních podniků, podpis ve zvláštním dokumentu stranami jejich převodu podle čl. 556 občanský zákoník se nevyžaduje.

Účastníci transakce mohou samostatně stanovit jiný postup pro poskytování nemovitostí. Například v rozhodčím praxi nastávají situace, ve kterých soudy potvrzují řádné plnění povinností v rámci převodu předmětu, i když ve skutečnosti předtím byla převedena na kupujícího nájemní smlouvy a kupní smlouva obsahovala odkaz na skutečnost, že má pravomoc přenést akt.

Specificita aplikace normy

Článek 556 občanského zákoníku se považuje za zvláštní pravidlo ve vztahu k pravidlu stanovenému odstavcem 1 čl. 224. Na základě této skutečnosti není nutné povinné potvrzení o dodání věci nabyvatelem.

Na rozdíl od pravidla stanoveného čl. 224 se povinnost podle článku 556 občanského zákoníku Ruské federace považuje za splněnou, pokud existují dvě skutečnosti. První je skutečné předání majetku účastníkovi transakce, druhá je registrace účastníků zvláštního dokladu potvrzujícího převod.

Podle názoru advokátů je konsolidace těchto požadavků v článku 556 občanského zákoníku zcela logická a odůvodněná s přihlédnutím k zvláštnostem regulační úpravy obratu nemovitostí v systému občanskoprávních vztahů.

Gosregistration

Na základě ustanovení odstavce 1 131 článků GK, vlastnictví, stejně jako jiné majetkové právo k nemovitosti, jeho omezení, původ, ukončení a převod musí být registrovány. Navíc se při transakcích s těmito předměty použijí pravidla článku 2 223 pravidla. Podle něj, jestliže skutečnost odcizení majetku podléhá státní registraci, kupující obdrží nárok na majetek až po provedení tohoto postupu. To je potvrzeno zvláštním dokladem vydaným autorizovaným subjektem.

Gosregistratsya jedná jako právní akt uznání a potvrzení výskytu, převodu, omezení nebo ukončení práv k nemovitostem. Vzhledem k zvláštnostem právního režimu takových zařízení se zdá, že je to dokument vydaný pověřeným subjektem, který bude důkazem skutečnosti, že předmět je doručen nabyvateli.

Z toho vyplývá, že důkazem o převodu majetku a tím plnění závazku vyplývajícího z transakce nemůže být poskytnutí kupních klíče k bytu.

Odpovědnost stran

Jak je stanoveno v článku 556 občanského zákoníku Ruské federace, pokud se některý z účastníků upustí od převodního dokladu, bude jeho jednání považováno za odmítnutí splnit podmínky transakce. V důsledku toho je pravděpodobné, že pro něj budou mít nepříznivé důsledky. Nabíjející tedy může požadovat převod věci nebo náhradu za ztráty vzniklé v souvislosti s nevhodnými akcemi prodávajícího. Je-li útočník kupujícím, má majitel právo uložit mu, aby přijímal nemovitost nebo jednostranně odstoupil od transakce.

Kromě toho smluvní strany mohou vůči sobě navzájem sankce za nesplnění nebo nesprávné plnění závazků. Zejména jedna z nich je trest.

Důležité body

Je třeba vzít v úvahu, že návrh přenosového dokladu je potvrzením skutečnosti, že povinnosti byly splněny, pokud jde o udělení věci nabyvateli. Tento postup nemá vliv na převod práv z předchozího majitele na nového. Důvodem je skutečnost, že jak bylo uvedeno výše, získání práva k nemovitosti souvisí se státní registrací transakce.

Převedení objektu není důvodem k zápisu do rejstříku. Proto může být provedena před státní registrací nebo po ní. Základem pro zařazení informací do rejstříku je smlouva nebo jiný dokument vydaný způsobem předepsaným zákonem.

Tento přístup využívají soudy. Například v rozhodnutí o jednom z případů bylo uvedeno, že podmínka dohody o odcizení budovy, která stanoví vydání dokladu o převodu po státní registraci práv, není v rozporu s odstavcem. 2 z 1 článku 556 občanského zákoníku Ruské federace.

Smrt majetku

Registrace listiny o převodu objektu, v souladu s obecnými pravidly není podstatným faktem pro určení okamžiku přechodu nebezpečí z prodávajícího na kupujícího.

V souladu s článkem 211 občanského zákoníku, je pravděpodobnost náhodné ztráty (poškození) objektu má vlastníka, pokud není ve smlouvě stanoveno jinak. Rizika tedy přecházejí na nabyvatele v okamžiku státní registrace svých práv.

Strany transakce jsou však oprávněny stanovit jiné ustanovení. Strany se mohou například dohodnout, že rizika přecházejí na nabyvatele v okamžiku převodu majetku. A to, jak již bylo uvedeno výše, může být provedeno bez ohledu na státní registraci (před nebo po ní).

Na závěr

Přenosový zákon se považuje za doklad potvrzující splnění závazků v části prodávajícího poskytnutí věci kupujícímu. Nemůže být považován za základ pro provedení změn nebo doplnění hlavní prodejní smlouvy. Jedná se zejména o body týkající se stavu majetku.

Pokud obdržel kupující tu vlastnost, že nesplňuje podmínky transakce, a to i v případě, kdy nesrovnalost byly stanovené ve smlouvě, tato skutečnost nezbavuje majitele z odpovědnosti za nesprávné plnění povinností. Toto pravidlo je stanoveno v čl. 556 odst. 2 občanského zákoníku.

Nicméně advokáti doporučují, abyste co nejpřesněji specifikovali všechny nuance přenášení objektu. Účastníci transakce mají možnost používat ustanovení občanského zákoníku o svobodě smlouvy a stanovit v zákoně podmínky.