Исходно-разрешительная документация для строительства

Исходно-разрешительная документация

Общая характеристика

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования и сооружения объектов включаются:

• Распорядительные бумаги (распоряжения, постановления).
• Техусловия.
• Разрешения.
• Материалы согласований, инженерных изысканий, утверждения.
• Прочие бумаги, выданные уполномоченными органами для разработки и последующего согласования проекта и строительных работ.

Полный комплект содержит акты, отражающие ключевые требования и рекомендации по:

• Размещению объекта на местности.
• Определению границ участка.
• Экономическим и техническим показателям объекта.

К исходно-разрешительной документации следует также относить рекомендации и предписания, полученные от разных согласующих структур для разработки проекта. В актах описываются возможности производства работ, учитывающие санитарно-гигиенические, экологические нормативы по расположению объекта, предполагаемое его назначение, особенности эксплуатации, характер воздействия на природу.

Специфика получения

Исходно-разрешительная документация для строительства, технического переоснащения, реконструкции, капремонта сооружений выдается параллельно с разработкой проекта. Получение ИРД осуществляется застройщиком (инвестором), законным владельцем участка (действующим от его имени субъектом).

Согласно нормам, лицо, которому выдается исходно-разрешительная документация, называется техническим заказчиком. Его деятельность именуется правовым сопровождением проекта строительства объекта, считающегося в соответствии с законодательством, капитальным.

Нюансы

Исходно-разрешительная документация не считается результатом интеллектуальной деятельности проектировщика. Соответственно, на нее не распространяются нормы закона об авторском праве.

Исходно-разрешительная документация предоставляется заказчику уполномоченным органом либо организацией в обязательном порядке за плату при условии выполнения всех требований, установленных правовыми актами.

Разработка ИРД

Она считается начальным этапом инвестиционного процесса. В ходе оформления документации определяются финансово-экономические показатели и качественные характеристики объекта.

Основа для разработки исходно-разрешительной документации для проектирования – ППТ (проект планировки территории). Он должен быть согласован (утвержден) по установленным правилам.

Если градостроительная документация не разработана, не согласована или не утверждена, технический заказчик должен организовать производство предпроектных архитектурных проработок, подготовить и утвердить обоснование размещения будущего объекта.

Особенности структуры

Вопросы, решаемые в рамках градостроительной деятельности, находятся в совместном ведении РФ и регионов. Соответственно, единого документа, в полной мере регламентирующего правила разработки и состав ИРД, нет.

Существенные отличия в нормативно-правовых актах отмечаются, к примеру, в Москве и области, в других городах страны.

На состав ИРД влияет и специфика будущего объекта.

Основные документы

В их число включены:

• Акт об изменении допустимого использования участка (постановление, кадастровый паспорт, распоряжение).
• Техусловия на присоединение к инженерно-техническим сетям (договор).
• ГПЗУ (градостроительный план участка).
• Заключение госэкспертизы проекта.
• Разрешение на строительство.
• Результаты инженерных изысканий.
• Распорядительные акты разных исполнительных структур власти.
• Разрешения.
• Согласования, утверждения.
• Прочие документы, оформленные специализированными организациями и уполномоченными органами.

Комплект для разработки ППТ и ведения градостроительной деятельности

В него входят акты, содержащие сведения о правах на участок:

• Свидетельство о праве собственности/аренды.
• Кадастровый план.
• Договор, акт выбора надела (при аренде).
• Договор купли-продажи (при собственности).
• Инвестиционное соглашение.

В состав исходно-разрешительной документации для проектирования линейных объектов входят также акты о выборе трасс.

Градостроительная документация

В нее входят расчеты, обоснования и подтверждения:

• видов допустимого использования;
• границ объекта и зон действия публичных сервитутов;
• посадки и технико-экономических параметров объекта;
• функционального назначения;
• прочие доказательства, выполненные в соответствии с правилами и нормативами использования и застройки территории.

В составе градостроительной документации также присутствуют:

• Материалы планирования территории населенного пункта.
• Градостроительное заключение, если объект соответствует назначению местности, определенному ранее.
• Градостроительное обоснование, если категория или вид использования территории был изменен.
• Градзаключение в составе Эскиза 1.
• Заключение по результатам обследования объекта (или участка, если планируется новое строительство), сооружения/здания (при реконструкции, техническом переоснащении).
• Ситуационный план местности по компенсационному озеленению, если предполагается уничтожение растительности на участке, выделенном под строительство.

Административные акты

В их числе:

• Постановление, разрешающее разработку проекта планировки местности.
• Архитектурно-планировочное задание. Оно должно быть утверждено Управлением архитектуры.
• Заключение органа, ответственного за охрану памятников (если объект будет размещаться на исторической территории).
• Протокол рассмотрения предпроектных материалов Архитектурным советом.
• Заключение визуально-ландшафтного анализа (при размещении объекта на исторической территории).
• ГПЗУ.

Кроме того, заказчику выдаются разрешения на:

• снос сооружений;
• строительство;
• вырубку насаждений.

Результаты инженерных изысканий

В состав этих материалов входят техусловия на подсоединение к инженерно-техническим сетям. Этот документ оформляется техническими службами. При этом на топосъемке должны быть указаны точки подключения. К ТУ прилагается заключение об инженерном обеспечении объекта. Как правило, оно оформляется по инициативе заказчика.

Кроме того, составляются отчеты об инженерно-экологических, геодезических, гидрологических, геологических изысканиях.

К указанным документам прилагается чертеж, на котором отображаются территории:

• Планируемых, существующих объектов капстроительства регионального или федерального значения, прочие участки, подлежащие застройке или уже застроенные.
• Линейных объектов.
• Культурно-исторических памятников.
• Особо охраняемые, озелененные, природные комплексы.
• Общего пользования.
• В отношении которых осуществляется разработка плана и градостроительного обоснования.
• С особым режимом пользования.

Кроме того, производится топосъемка, результаты которой отображаются на лавсане и в цифровой форме с экспликацией подземных объектов.

Документы надзорных органов

В их число входят:

• Санэпидемзаключение Управления по надзору в области защиты потребительских прав и благополучия населения.
• Акт обследования (экспертное заключение) участка "Центра гигиены и эпидемиологии".
• Техусловия подразделения Госпожнадзора.
• Заключение, выданное Федеральной службой атомного, экологического и технологического надзора.
• Письмо Минкульта о наличии/отсутствии архитектурных, историко-культурных, археологических памятников, зон их охраны и влияния.
• Заключения Росприроднадзора, ГУ природных ресурсов и их охраны, органа природопользования, по компенсационному озеленению, экологической экспертизы.

Техусловия

Они оформляются на:

• электро-, тепло-, газоснабжение;
• водопровод;
• канализацию (ливневую, бытовую);
• радиофикацию, телефонизацию;
• вывоз мусора.

Пример

Рассмотрим структуру исходно-разрешительной документации для строительства тепличного комплекса. В нее входят:

• Правоустанавливающая документация на участок.
• Постановление о согласовании территории размещения объекта и выполнении изыскательских работ (выдается главой администрации).
• Ситуационный план.
• Акты выбора участка, определения сервитутов.
• Заключение об отсутствии/наличии полезных ископаемых под участком застройки.
• Санэпидзаключение по созданию защитных зон.
• Заключение Управления по эксплуатации, реставрации, охране историко-культурного наследия.
• Техусловия на подсоединение к инженерно-техническим сетям и ЛЭП.
• Исходные данные и условия ГУ ГО и ЧС.
• Градзаключение на размещение объекта.
• ГПЗУ.
• Справка об отсутствии/наличии взрывоопасных предметов.
• Заключение на сброс ливневой воды.
• Гидрогеологическое заключение.
• Данные о средних климатических показателях в районе и о розе ветров.

В составе ИРД также присутствуют согласования установки светофоров, знаков, нанесения разметки пешеходных переходов, выездов и съездов с управлением Росавтодор.