Кадастровая оценка земельных участков: порядок проведения, методы и результаты

Жизнь людей связана с землей. С ней могут проводиться различные сделки. Часто требуется узнать ее доходность и полезность. Именно поэтому выполняется кадастровая оценка земельных участков.

О проведении мероприятия

Кадастровая оценка земельных участков является прикладным экономическим анализом спроса и предложения для использования и определения точной цены участков. Все варианты оценки, включая кадастровую, необходимы для установления денежного выражения цены земли.

Кадастровая оценка земель отличается от остальных тем, что считается основным показателем при налогообложении и выполняется массовым методом. В итоге осуществляется разбивка территории на части, устанавливается цена, кадастровая стоимость и рыночная, которая считается подходящей для продажи в условиях рынка.

Принципы выполнения оценки установлены законодательством. На их основе проводится определение стоимости разных земель. Нормы этой процедуры прописаны в статье 66 ЗК РФ.

Для чего она необходима?

Кадастровая оценка земельных участков выполняется для:

• возможности оформления сделок дарения, аренды, продажи;
• получения кредитов, в которых земля будет залогом;
• при имущественных спорах;
• сбора документации судебными приставами;
• приватизации;
• страхования;
• оценки инвестирования;
• привлечения пайщиков;
• оценки предприятий;
• использования объекта в качестве уставного капитала;
• оценки ущерба;
• формирования налогообложения.

Для этих мероприятий она необходима. Кадастровая оценка земель во всех случаях проводится стандартно.

Особенности оценки

Земли имеют особенности, которые влияют на результаты оценки:

• они не будут результатом труда;
• ограничены в пространстве;
• нельзя заменить на другие средства;
• имеют постоянное месторасположение;
• при правильном использовании не приходят в негодность;
• имеют разное качество на различных участках;
• имеют свои полезные характеристики;
• обладают свойством плодородия;
• считаются пространственной опорой в разных сферах деятельности.

Понятия «земельный участок» и «земля» имеют несколько отличий. Землей называют территорию, которая не освоена и не имеет улучшений. А участок – это территория, где были выполнены улучшения для целевого назначения.

Виды улучшений

Изменения могут быть:

1. Внешними (возведение коммуникаций, дорог, улиц).
2. Внутренними (озеленение, планировка, выполнение строительных работ).

Оценка используется для всех видов земель. Стандартный объект недвижимости включает участок и постройки. Кадастровая оценка земельных участков выполняется для каждого объекта. Мероприятие часто проводится не с собственностью, а с арендованным имуществом. Тогда оцениваются права аренды.

Массовая и единичная

В мировой практике есть два варианта оценки:

1. Массовая. Используется для нескольких участков на большой территории.
2. Единичная. Применяется систематически. Для процедуры нужен тщательный анализ существующего рынка.

Анализ наибольшей эффективности

Во время оценки нужно установить эффективный метод использования земли. Для этого учитывается много факторов:

• расположение;
• ситуация на рынке;
• финансовые траты;
• физические характеристики и возможность осуществления улучшений;
• физическая осуществимость проекта;
• технологическая обоснованность;
• соответствие назначения и использования;
• установление доходности.

Государственная кадастровая оценка земли может выполняться разными способами. Каждый из них имеет свои особенности.

Нормативный метод

Устанавливает нормативную стоимость участка. Он используется при:

• передаче в собственность или выкупе;
• дарении или оформлении в наследство;
• изъятии государством;
• получении кредита.
• установлении долевой стоимости.

Когда выполняется государственная кадастровая оценка объекта, состоящего из земли с правом владения по аренде, стоимость определяется на основе затрат, установленных с отводом его под постройку.

Метод сравнения продаж

Считается эффективным и удобным методом. Чтобы установить цену земли, нужно оценить положение рынка. Если у оценщика нет примеров сделок, то следует учитывать текущий спрос.

Принимаются во внимание:

• права собственности;
• ситуация на рынке;
• условия продаж;
• условия финансирования;
• местонахождение объекта;
• присутствие инженерных сооружений;
• физические характеристики;
• зонирование;
• коммунальное обеспечение;
• варианты эффективного применения;
• экономическая ситуация.

Этот подход предоставляет возможность получить точные результаты.

Метод капитализации земельной ренты

С этим способом получится обработать сведения об арендных ставках на землю и установить их цену как доход от аренды. Плата капитализируется в форме регулярного дохода. Показатели процедуры устанавливаются по данным продаж и стоимости аренды. Есть формула, по которой выполняется цена земли. Результат равен сумме дохода с аренды, разделенной на показатель капитализации. Последняя ставка рассчитывается делением сумм арендной цены подобных участков на их цену.

Арендная плата определяется:

• местом нахождения участка;
• формой;
• размером;
• присутствием инженерных сооружений;
• транспортным сообщением;
• видом землепользования.

В России земли в аренду передаются от государства или муниципалитета. Ставка устанавливается по нормативной стоимости, которая не всегда равна рыночной.

Метод распределения

Анализируется объект кадастровой оценки с помощью соотношения стоимости участка и построек. Метод больше подходит для новостроек, которые должны отвечать лучшему варианту использования земли. Территория под старыми объектами будет обладать большой долей в стоимости объекта в сравнении со зданием.

Для этого способа нужно иметь сведения о соотношении цены построек и земель конкретного вида. Результаты мероприятия будут ориентировочными, недостоверными.

Метод выделения

Определяется стоимость участка, на котором присутствуют постройки, и если есть сведения о суммах сделок с подобной недвижимостью. С этим вариантом надо выполнять процедуру в установленной последовательности:

• устанавливаются сравнительные элементы объектов;
• определяются отличия от оцениваемой территории;
• выполняется корректировка;
• утверждается рыночная стоимость;
• определяется цена улучшений;
• устанавливается стоимость земли.

Этот вариант подходит для земли, где есть маленькие постройки. Его используют при отсутствии на рынке обычной активности.

Метод остатка

Происходит оценка земель, которые надо улучшить застройками для получения прибыли. Выполняется работа по следующим этапам:

• устанавливается доход с объекта;
• определяется доход от строений;
• доход капитализируется.

Метод разбивки на участки

Федеральная кадастровая служба включает сведения о землях. Для оценки может использоваться метод деления земель на участки. Он выполняется в следующей последовательности:

• устанавливаются число и размеры участков;
• определяется стоимость;
• рассчитываются расходы;
• определяется чистая прибыль;
• устанавливается ставка дисконта, в которой будут отражены риски.

Для освоения земли потребуются затраты на расчистку территории, планировку и разделение на участки, возведение инженерной системы, дорог, зарплату работникам, страховку, рекламу.

Порядок проведения

Такую работу могут выполнять оценочные учреждения. Процедуру можно разделить на следующие этапы:

1. Оформляется договор. Для его составления надо знать цель выполнения работы, стандарты, категорию земли, тип использования, вариант собственности, ограничения, сведения из кадастра, наличие строений.
2. Назначается дата выполнения работы.
3. Собирается и анализируется информация: документы, характеристики, описание, особенности земли.
4. Учитываются экономические показатели.
5. Организуется осмотр объекта и территории.
6. Подготавливается документация.
7. Выполняется анализ рынка недвижимости.
8. Устанавливается вариант оценки.
9. Согласуются результаты.
10. Составляется отчет.

Федеральное агентство кадастра содержит информацию о недвижимости, в том числе по землям. При проведении различных сделок необходимы запросы именно из этой организации.

Отчет

Результаты кадастровой оценки земель оформляются в форме письменного отчета. Его содержание должно быть таким, как требует федеральное законодательство. На практике нет единой формы отчета, поэтому все организации могут предоставлять документы, отличные по виду.

Но сведения, форма мероприятия и результаты должны соответствовать следующим требованиям:

• наличие данных о стоимости;
• содержание и метод оценки;
• проверка результатов;
• обоснованная информация;
• принцип однозначности;
• расшифровка терминов;
• проверяемость;
• отсутствие промежуточной необязательной информации.

При написании отчета исполнитель должен вовремя передать результаты, обозначить дату выполнения, стандарты. При определении стоимости фиксируются ее критерии. В отчете будут важные данные по используемому методу. Отчет нумеруется и прошивается, подписывается и заверяется печатью.

Если известен участок по кадастровому номеру, то будет очень просто найти необходимые сведения о нем. Стоимость мероприятия определяется площадью участка, его местонахождением и поставленными задачами. Во всех регионах страны цена отличается, но средний показатель равен 2 тыс. рублей. Выполняется оценка не больше 5 рабочих дней.

Определение кадастровой стоимости позволит продать участок по соответствующей цене. Поскольку она меняется, процедуру нужно выполнять перед сделкой. Стоимость меняется из-за изменения назначения. Процедура нужна для правильного оформления различных сделок с землей.