Občanský zákonník Ruské federace: zástava nemovitostí

Rychlý vývoj tržních vztahů v Rusku umožnil postupně rozšířit rozsah takové operace jako zástavu nemovitosti. Jaká je tato metoda? Jak správně uspořádat? Odpovědi na tyto a další otázky budou uvedeny níže.

Zástava nemovitostí: koncept

Hospodářské reformy probíhají jeden po druhém na území Ruské federace. Trh se stává nestabilní, a proto stále více dlužníků není schopen včas splnit své závazky. V tomto scénáři by si každý věřitel rád obdržel co nejvíce záruk. V důsledku toho vzniká logická otázka, co se týče záruk. Jak je zajistit a zajistit? Tam je spousta možností. Jeden z nich by měl být vyprávěn o něco víc: je to zástava nemovitostí.

Sázka nemovitého majetku je nejdůležitějším postupem na trhu. Pomáhá podpořit investiční činnost všech aspektů podnikání. Navíc účinně chrání zájmy věřitele. Současně je hypotéka nemovitostí jen nástrojem, který pomáhá uspokojit základní požadavky věřitele.

Téměř celý civilizovaný svět už dávno využíval a vykonával úvěrovou smlouvu se zástavou nemovitostí. Rusko není zdaleka pozadu, a to navzdory skutečnosti, že proces je velmi složitý a trvanlivý. Zároveň mají věřitelé velmi dobrou hypotéku na nemovitosti. Zde je několik důvodů:

• cena nemovitostí roste s časem;
• cena nemovitého majetku je velmi vysoká a hrozí její ztráta;
• nemovitost může stěží zmizet nebo se někam ztratí.

Pojem hypotéky

Pokud jde o ekonomickou sféru, pak úvěr zajištěný nemovitostí se nazývá hypotéka. Existují dva hlavní pojmy hypotéky:

• Hypoteční vztahy. Jedná se o zástavu nemovitostí (pozemky, domy, byty apod.), Jejichž účelem je získat půjčku od věřitele (půjčky).
• Hypotéka jako zajištění. V tomto případě hovoříme o speciální hypotéce - dluhovém nástroji, který uspokojuje práva věřitele na majetek, který je předmětem zajištění.

V současné době v Rusku existují dva zákony upravující akce s hypotékou nemovitostí. První zákon je federální zákon "o zástavě nemovitého majetku", druhý - zákon "o hypotéce". Oba dokumenty se týkají nutnosti dodržovat řadu předpisů předepsaných v úvěrové smlouvě nebo na základě pronájmu. Mezi tato zařízení patří nájemné, nepřípustnost způsobení škody na majetku, postup nákupu a prodeje apod. Jsou také uvedeny hlavní prvky, které mohou být zahrnuty do hypoteční smlouvy. Patří sem různé druhy podniků, pozemky, byty nebo domy, garáže, lodě (moře nebo vzduch).

Za zmínku stojí hlavní rysy hypotečních právních vztahů. Občanský zákoník Ruské federace, federální zákon o zástavě nemovitého majetku a zákony o hypotékách zdůrazňují následující body:

• Uznává se jako hypotéka (jako právní vztah) zástava majetku.
• Úvěr na hypoteční systém je vydán na jasně definované období - obvykle od 15 do 35 let.
• Zástava nemovitého majetku dlužníkem musí existovat po celou dobu hypotéky.
• Celý proces zakládání majetku by měl být formalizován pouze na základě bezpečnostního práva (občanský zákoník Ruské federace).
• Celý proces hypotéky provádí speciální banky specializující se na hypotéky.

Smlouva o zástavě nemovitostí

Co by mělo být zahrnuto do úvěrové smlouvy se zástavním právem? Odpověď na tuto otázku může opět poskytnout pouze ruský občanský zákoník.

Hypoteční banka koordinuje s občany úvěr. Provádí se veškerá potřebná hypoteční dokumentace včetně nejdůležitějšího dokumentu - zástavního práva k nemovitosti. První věc, kterou je třeba poznamenat, je předmětem předloženého dokumentu. Tématem může být jakýkoli nemovitý majetek, který je legálně vydaný a odpovídá všem položkám ruského občanského zákoníku. Slib nemovitosti mimo jiné zahrnuje zvláštní postupy hodnocení. Mluvíme o objektech uvedených ve smlouvě, které musí mít zvláštní finanční posouzení. Pouze kvůli tomu budou objekty tekuté. Poslední věc, kterou je třeba poznamenat, je potřeba neustálého ekonomického dohledu nad dlužníkem.

Jakmile je smlouva uzavřena a začne jednat, není možné ji změnit. Takové pravidlo stanoví "zákon o zástavním právu nemovitostí", jakož i zvláštní úvěrovou komisi. Současně může být dokument stále během období zpracování mírně změněn. K tomu je třeba vypracovat zvláštní dohodu (podrobnosti poskytne samotná úvěrová komise).

Smlouva musí být vyhotovena ve čtyřech vyhotoveních: pro banku, notáře, zástavce a jiné orgány pro registraci. Nakonec by obsah dokumentu měl vypadat takto:

• informace o majetku, který je pod cenou;
• hodnocení nemovitosti;
• termíny, ceny, výkonnostní rozměry;
• informace o dlužníkovi a věřiteli;
• informace o dalším použití zastaveného objektu.

Jakmile je uzavření smlouvy uzavřeno, vstoupí v platnost právní vztahy s hypotékami.

Zákon o zástavě ve formě nemovitosti

Dnešní ruské právní předpisy vymezují všechna nezbytná ustanovení, předpisy a pravidla týkající se systému zajištění. Všechny nuance jsou regulovány jak v občanském zákoníku, tak iv různých federálních zákonech a zákonů. Podle části 4 Článek 15 Ústavy Ruské federace, V případě možných rozporů ruských právních předpisů s mezinárodními smlouvami budou prioritou mezinárodní smlouvy.

Zákon musí nutně obsahovat údaj o začátku plnění závazku. Kromě toho musí být jasně uveden hlavní majetek, který je pod kolaterálem. V případě hypotečního úvěru jde většinou o jakýkoli druh majetku, který lze zlikvidovat v souladu s platnými právními předpisy. Nemovitost, která je ve skupinovém (společném) vlastnictví, může být převedena na kauci pouze se souhlasem všech jejích vlastníků.

Občanský zákoník Ruské federace říká, že možnost uspokojit nároky věřitele pouze soudním rozhodnutím, stejně jako úplné splacení dluhu na celé hodnotě zajištění. Je také třeba poznamenat, že společným zástavním právem může být vrácení dlužníka provedeno pouze soudně. To zahrnuje i případy, kdy není zjištěno umístění dlužníka: v tomto případě věřitel zašle soudu oznámení a příslušné orgány zahájí vyhledávací operace.

Poslední věc, která stojí za zmínku, je možnost soudního procesu pro obě strany smlouvy. Důvody mohou být velmi odlišné: například, pokud uplynula doba platnosti hypotéky na nemovitosti, jsou problémy s dokumentací atd.

Požadavky na zabezpečení

Uzavření smlouvy o zástavbě nemovitostí mezi jednotlivci je vždy zvláštní případ hypoteční smlouvy. Takovým dokumentem je zajistit plnění povinností vyplývajících z jakékoli transakce. Nejčastěji jde o smlouvu o půjčce. Jak vypadá celá tato schéma? Nejčastěji tímto způsobem:

• Dva občané uzavřou úvěrovou smlouvu poté, co obdrží jednu z nich jistou částku peněz.
• Dlužník předává věřiteli zástava ve formě nemovitosti.
• Nakonec se dluh vrátí, nebo věřitel uzavře uzavřený majetek.

Pokud jde o právnické osoby, pak stojí za to odklonit se od hypotéky "rámce". Tam může být zdrojem jakési finanční transakci, určitý typ majetku, a tak dále. D. Okamžitě je třeba poznamenat, že smlouva o zajištění nemovitostmi mezi subjekty, vždy se liší stát pouze státní registraci. Proto v roce 2017 dává jednotlivec 2 tisíc rublů. Ale registrace právnické osoby na zástavu nemovitostí (státní daň) bude stát téměř 23 tisíc rublů.

Požadavky na hypotéční majetek, který je pro fyzické osoby, je pro právnické osoby téměř vždy stejný. Zde jsou následující body:

• Majetku, která je pod zajištěním, dává věřiteli právo včas obdržet splácení dluhu z příjmů, které vznikly prodejem kolaterálu.
• Zástava může být poskytnuta třetí stranou, která není přímo zapojena do smlouvy. Nicméně tato osoba musí zaručit plnění svých závazků jako dlužníka.
• Vlastnictví a užívání zastaveného majetku provádí pouze dlužník.

Vymáhání zastavených nemovitostí

Informace o hypotéce k nemovitosti, zmíněné výše, již poukázaly na možnost zástavce získat zpět nemovitost pod cenou. Nyní stojí za to ilustrovat tuto situaci podrobněji.

První věcí, kterou stojí za zmínku, je právo věřitele získat zpět jak soudní, tak mimosoudní postupy. V každém případě budou důvody pro vymáhání v obou případech stejné. To zahrnuje následující situace:

• Neúspěch dlužníka (hypotečního úvěru) jeho závazků ve stanovené lhůtě nebo neúplné plnění jeho závazků.
• V případě, že dlužník není dána výpověď z držení předmětu zástavy třetím osobám (to znamená, že například, nájemné, nebo celoživotní zdědil použití, věcného břemene apod D.). V zásadě, pokud dlužník nepovažoval za nutné upozornit důležitého věřitele na něco, ukryté chvíli, je zástavní věřitel oprávněn zahájit proces právního vymáhání.
• Pokud dlužník porušil jakékoli pravidlo týkající se užívání majetku, nepřijal opatření nezbytná k jeho zachování, pokud existuje riziko ztráty předmětu hypotečních vztahů - právě kvůli zástavci.

Jak již bylo řečeno, zástavní věřitel může zahájit vymáhání mimosoudním způsobem. V tomto případě však mluvíme o dohodě o zástavě nemovitostí mezi právnickými osobami. Fyzická osoba musí požádat soudy (obvykle u okresního soudu v místě nemovitosti). Pouze v tomto případě bude striktně dodržen princip výlučné příslušnosti stanovený v občanském soudním řádu Ruské federace.

Soudní řízení

Okresní soud, který na základě potřebné dokumentace rozhodne o vrácení zastaveného majetku. V tomto rozhodnutí by měly být jasně zohledněny následující body:

• Částka, kterou musí dlužník zaplatit jeho hypotečnímu.
• Úplná identifikace nemovitého majetku, poskytuje kauci, která zabrala (adresa, katastrální číslo, plocha, státní registraci smlouvy zajištění nemovitostí, a tak dále. D.).
• Postup realizace zastavených nemovitostí.
• Minimální počáteční cena inkasa.
• Seznam metod a opatření k ochraně nemovitosti nebo k účinnému obchodování.

Může soud dát dlužníkovi odklad? Odpověď je ano. Zpoždění může trvat maximálně jeden rok. Současně by slib neměl být nějak spojen s podnikatelskou činností dlužníka. Během zpoždění hypotéční může splnit všechny své závazky jako dlužníkem: na splácení úvěru, úroků a penále (který, mimochodem, po dobu zpoždění bude pouze akumulují). Prodloužení může být uděleno v případě, že věřitel je ve finanční tísni, nebo v případě, kdy jedna ze smluvních stran prohlásila, že je v úpadku.

Za zmínku stojí také hlavní důvody, proč soud může odmítnout vybírat zástavního věřitele. To zahrnuje následující případy:

• Výše závazku po lhůtě splatnosti je nižší než pět procent z celkové hodnoty zastavené nemovitosti.
• Doba prodlení je kratší než tři měsíce.

A jaký je mimosoudní proces uzavření trhu? Použití je možné pouze v následujících případech:

• Strany podepsaly notářský slib nemovitosti.
• Vymáhání zastaveného majetku provádí notář, ne soud.

Nezákonný proces uzavření trhu není povolen v následujících případech:

• vlastníkem zastaveného majetku je fyzická osoba;
• nikdo nemůže najít dlužníka;
• bylo vypracováno několik smluv o hypotéce;
• nemovitost je zastavena několika záložníky;
• předmětem zástavního práva je zemědělský pozemek;
• předmětem slibu je kulturní majetek.

Zástava pozemků

Zákony Ruské federace uvádějí, že absolutně jakákoliv nemovitost - ať už je to dům, stavba nebo budova - by měla být zastavena pouze společně s pozemkem. K plnému vlastnictví pozemku věřitelem je samozřejmě nutné, v případě, že daný majetek "unikne" od dlužníka. V takovém případě existuje právo tzv. "Omezeného užívání" hypotečního úvěru na část pozemku, která je poskytnuta pro zástavního věřitele (věřitele). Za to je však dlužník povinen přesvědčit věřitele, aby zahrnul do smlouvy pouze některé pozemky.

V této situaci se nemusíte bát a nájemci: všichni budou mít plná vlastnická práva po úplném převedení zastavených nemovitostí na věřitele.

Pozemek hypotéky

Je třeba konečně obrátit na federální zákon č. 102 "O hypotéce", konkrétně na devátou kapitolu. Informace uvedené v tomto návrhu zákona pomohou vytvořit nejkomplexnější a nejkomplexnější obraz vzájemných právních vztahů.

Článek 62 vypráví o řadě územních celků, které jsou předmětem hypotečních právních vztahů. Takže mluvíme zejména o pozemcích vlastněných městskými nebo federálními státními orgány. Taková území jsou uznána jako subjekty zástavního práva pouze se souhlasem orgánů místní samosprávy.

A kdy je nemožné poskytnout úvěr na nemovitosti? Článek 63 uvádí jako příklad řadu pozemků, které nejsou předmětem hypotečních vztahů. Jedná se o jakékoli státní nebo obecní území (výjimka je uvedena v článku 62). Kromě toho subjekty hypotečních vztahů nemohou působit jako pozemky, jejichž plocha je nižší než zákonné minimum.

Článek 65 upravuje možnost postavit jiný druh budovy, stavby nebo budovy na území, které slíbil zástavce. Dlužník má tedy právo dělat to, co chce, na slídilém území, ale pouze pokud podobné smlouvy nejsou zakázány uzavřenou smlouvou. Existuje však jeden důležitý přírůstek. Takže v případě, že hypotéční bude stavět na pozemku podle něčím, co bude významně interferovat s věřiteli, ten bude mít právo požadovat změny v úvěrové smlouvy.

Příjem pasivního příjmu

Nahoře byly již zmíněny hlavní body, kdy s pomocí hypotéčních nemovitostí mají občané příležitost získat pasivní příjem. Nyní stojí za to ilustrovat takové situace trochu víc.

Nejoblíbenější možností pro zisk z zastavených nemovitostí je pronájem. Je však nesmírně důležité zajistit, aby výsledné nájemné mohlo plně pokrýt hypotéky, daně a náklady na údržbu. Nezapomeňte, že nakonec musí být zisk. Jak se vyvíjet v takových podmínkách? Přesto je situace velmi obtížná. Nejlepší možností je registrace nemovitostí. Tato metoda vám umožní výrazně zvýšit počet investic, ve stejném případě se zisk také zvýší. Pokud se náklady na investice zvětší - pak půjčí peníze na hypotéky, kupuje se další majetek. V budoucnu můžete zvýšit velikost vlastních vkladů. Problém zde může být jen jeden - příležitost se unést a "přehánět". Takže musíte kompetentně vypočítat všechny možnosti a rizika. Přesto šance na zlomení, investování do nemovitostí, zůstává v takových situacích velmi velké. Zvláště špatné jsou případy, kdy hodnota hypotečních investic klesá. V tomto případě dluhy začnou výrazně růst a je pro ně nebezpečné překročit hodnotu zastavené nemovitosti.

Jaký závěr může být vyvozen zde? Práce na získání pasivních příjmů z hypotéky je neuvěřitelně složitá a objemná. Pouze skutečně nadšeni, velmi disciplinovaní a trpěliví lidé to mohou udělat.