Neoddělitelná zlepšení jsou ... Pronájem a údržba prostor

Občanský zákoník Ruské federace v rámci leasingových právních poměrů umožňuje práci nájemce, aby v souvislosti s pronajatým předmětem získal jakýkoliv majetek neoddělitelných zlepšení. Provádění takových akcí předpokládá vznik různých právních důsledků. V souvislosti s neoddělitelným zlepšováním pronajatého objektu mohou vzniknout individuální práva a povinnosti jak s majitelem, tak s nájemcem příslušného majetku. Jejich specifičnost může být určena typem vlastnictví, jakož i podmínkami smlouvy mezi majitelem a nájemcem. Jaké jsou základní normy práva upravující právní vztahy, jejichž předmět je důsledkem neoddělitelného vylepšení nemovitosti, která je pronajata? Jaké jsou nuance zdanění výsledků takové modernizace zařízení?

Podstata neoddělitelných vylepšení pronajatého objektu

Osoba nebo organizace, která si pronajala nemovitost někoho jiného - nejčastěji v této souvislosti je to otázka nemovitostí - může nějakým způsobem modernizovat, rekonstruovat a zlepšit svou funkčnost.

Provedení těchto prací může znamenat vytvoření podstatně nových vlastností v odpovídajícím objektu. Reverzní akce ve svém vztahu jsou obtížné a mohou vést k nemožnosti použití struktury. Zodpovědné vylepšení vlastnictví je proto považováno za neoddělitelné. Příslušná kritéria neoddělitelnost vlastnictví - pro změnu kvalitativní charakteristiky původního objektu, takže může zvýšit náklady, kvůli možnému zvýšení její životnosti či spotřebitelské vlastnosti.

Jak vypadá neoddělitelné vylepšení? Vzorek takové modernizace lze prezentovat různými způsoby. Takže může odrážet skutečnost, že budova získala výrazně odlišné vlastnosti ve srovnání s počátečním stavem.

Neoddělitelné zlepšení ve smlouvě

Je třeba poznamenat, že postup pronájmu právnických vztahů umožňuje subjektu, který nemovitost pronajal, provést jeho přiměřenou modernizaci pouze po dohodě s majitelem. Přednostně písemná, stanovená ve smlouvě. Neoddělitelná zlepšení jsou právně významnými akcemi a jejich implementace by měla být formalizována.

Ve smlouvě mezi majitelem nemovitosti a jeho pronajímatelem lze předepsat položku týkající se případné náhrady vlastníka příslušné modernizace zařízení. Současně lze stanovit hlavní parametry zlepšení a jejich předběžnou hodnotu. Pokud nájemce provedl neoddělitelné vylepšení struktury nemovitosti bez souhlasu vlastníka, nebude mít výsledek příslušné modernizace žádné právo. Všechny možné předvolby z optimalizace objektu mohou být použity pouze jeho majitelem.

Podstata oddělitelných zlepšení

Jaké jsou základy oddělitelných a neoddělitelných zlepšení? Zde je vše velmi jednoduché. Poznamenali jsme výše, že hlavním kritériem neoddělitelnosti je ztráta funkčnosti objektu v případě pokusu vrátit jej do původního stavu. Neoddělitelná zlepšení jsou, jak se dá říci, nevratným procesem.

Na druhé straně oddělitelná aktualizace objektu může předpokládat relativně dostupný návrat do původního stavu. Další nuance odpovídajících vylepšení - mohou být iniciovány nájemcem bez souhlasu majitele. Obecně platí, že všechna práva na užívání oddělitelných zdrojů zůstávají u nájemce - pokud smlouva nestanoví jinak. Pokud nájemce provedl neoddělitelné zlepšení místa, je nutné je analyzovat z důvodu podobnosti s výsledky činností zaměřených na udržení majetku ve funkčním stavu prostřednictvím opravy a údržby.

Samozřejmě, ve většině variant může být rozdíl v tomto případě zřejmý. Pokud však nájemce provedl rozsáhlou rekonstrukci majetku, v důsledku čehož majetek výrazně změnil svůj vzhled, pak se jeho výsledkem s největší pravděpodobností nebude považovat za zlepšení předmětu. Teoreticky mohou být náklady na opravy vyšší než odpovídající modernizace nemovitosti. To však nemá zásadní význam.

Nedílná zlepšení pronajatého majetku jsou tak charakterizována skutečností, že:

- musí být koordinovány s vlastníkem nemovitosti;

- obecně se stávají vlastnictvím majitele objektu a nejsou kompenzovatelné.

Na oplátku může nájemce provést samostatnou modernizaci bez souhlasu s majitelem nemovitosti. Vytváří zdroje vlastněné nájemcem. Osoba nebo organizace, která odstraňuje bydlení, však může na své zodpovědnosti i nadále provádět neoddělitelné vylepšení pronajatého majetku. Budeme zkoumat, jaké právní důsledky to může vést.

Nekoordinované neoddělitelné zlepšení: právní důsledky

Pokud nájemce provedl neoddělitelné vylepšení pronajatého bydlení bez souhlasu s touto akcí s majitelem, pak, jak jsme uvedli výše, nebude mít právo požadovat náhradu od majitele. Kromě toho, pokud příslušná modernizace vedla ke zhoršení stavu nemovitosti, i když je subjektivní pohled na vlastníka, pak je nájemce povinen přinést objekt do původního stavu.

Konzistentní nedělitelná vylepšení

Druhý scénář - pokud je modernizace nemovitostí konzistentní mezi jeho nájemcem a majitelem. V tomto případě by měly být ve smlouvě předepsány podmínky pro provedení odpovídajících zlepšení, jak jsme uvedli výše. Jeden z nich podmínky smlouvy může být náhrada za náklady na modernizaci ze strany pronajímatele. V závislosti na konkrétním okamžiku zlepšení majitel může uhradit náklady nájemce po uplynutí doby platnosti smlouvy nebo po dobu platnosti. Smlouva může být také použita k určení snížení nájmu - v náhradě za neoddělitelnou modernizaci.

Nedílná zlepšení: zdanění

Zvažme takový aspekt, jako daňový účet neoddělitelných zlepšení. Souhlasíme s tím, že se nájemce a majitel nemovitosti dohodli na tomto postupu. V prvé řadě je třeba věnovat pozornost tomu, že zlepšení, které byly dohodnuty mezi nájemcem a majitelem objektu nemusí vždy vztahovat na odpisovaného majetku, ale pouze tehdy, pokud jsou hrazeny majitelem objektu.

Náhradu nákladů nájemce za odpovídající modernizaci může majitel objektu za účelem zdanění příjmů vzít v úvahu. Samotný nájemce může také využít výdaje vzniklé za účelem optimalizace výše daně - v určitém vykazovaném období.

Možnost je možná, v níž není náhrada za neoddělitelné zlepšení vlastníkem nemovitosti předepsána ve smlouvě, navzdory skutečnosti, že majitel souhlasil s příslušnou modernizací. V tomto případě se také neodpisuje odpis a počáteční hodnota majetku se nezvyšuje. Neexistují rovněž důvody pro optimalizaci daňového základu.

Je možné poznamenat, že v případech, kdy neodměnitelná modernizace nebyla poskytovatelem odškodněna, má nájemce nárok na odpis majetku. Specifika zdanění výsledků modernizace zařízení, můžeme zvážit příklad stran, které vykonávají právní vztahy povinnosti platit daň z nemovitostí.

Pokud smlouva uzavře právnickou osobu, to znamená, že nebytové prostory jsou pronajaty, pak musí zaplatit příslušné částky do rozpočtu. Daň z nemovitosti v tomto případě by měl zaplatit straně, která stanoví náklady na vylepšení objektů v účtech. Typicky se to týká vlastnictví zlepšení. Pokud je nájemce vlastní, jsou daně povinny platit.

Pokud vlastníkem zlepšení je pronajímatel, pak splňuje odpovídající závazky při ukončení nájemní smlouvy. Ale zatímco tato smlouva je v platnosti, nájemce provádí výpočty s rozpočtem. Dalším kritériem, kterým se určuje předmět splácení daně z nemovitosti, je účetnictví příslušného zdroje v rozvaze. Co to znamená? Pokud jsou vylepšení na rozvaze nájemce, platí příslušnou daň. Pokud je jejich účet veden pronajímatelem, musí platit do rozpočtu.

Zlepšení vlastnictví a DPH

Existuje celá řada nuancí, které charakterizují DPH zaplacené v rámci právních vztahů, jejichž předmětem, který - na pronájem nemovitostí, doprovázené prací trvalých zlepšení v něm. Pojďme je studovat. Pokud by se na pronajímatele přenesly neoddělitelná zlepšení, zatímco byly provedeny dodavatelem - tento převod by měl být považován za implementaci. Za to musí být zaplacena DPH. Předkladatelskou firmu předkládá nájemci a může se na něj uplatnit odpočet. Je třeba poznamenat, že při výpočtu daně z příjmů se nezohledňuje vylepšení objektu převedené na vlastníka.

Zapojení třetí strany pro modernizaci zařízení je klíčovým kritériem pro povinnost společnosti vypočítat DPH z neoddělitelných zlepšení. Faktem je, že pokud nájemce zrekonstruoval objekt sám - pak v tomto případě vstoupí v platnost další právní normy. V souladu s těmito pravidly nelze vyčíslit DPH z vylepšení.

To je způsobeno skutečností, že pro účely kvalifikace zlepšení, které jsou součástí vyměnitelného majetku za účelem ukládání DPH, je požadován převod vlastnictví. V souladu s normami Občanského zákoníku Ruské federace, která upravuje právní vztahy, v jejichž rámci dochází k neoddělitelným zlepšením, se v praxi neuplatňují příslušné právní mechanismy. Občanský zákoník Ruské federace ve skutečnosti neobsahuje ustanovení, která by znamenala, že nájemce má vlastnické právo k výsledkům modernizace zařízení. Nemohou být považovány za samostatné aktivum oddělené od hlavního objektu nemovitosti. Když se tedy pronajaté prostory vrátí majiteli, převod vlastnictví se neuskuteční. Ukazuje se, že neoddělitelné vylepšení provedené nájemcem nepodléhají DPH.

Účtování oddělitelných zlepšení

Bude užitečné zvážit základní nuance daňového účetnictví, což by mělo za následek oddělitelné zlepšení v oblasti nemovitostí. Abyste mohli správně vypočítat daň z nich, musíte nejdříve určit cenu a trvání provozu odpovídajících vylepšení. V případě, že náklady na modernizaci nemovitostí nepřekročí částku stanovenou daňovým řádem Ruské federace a doba jejich užívání je kratší než 12 měsíců, pak by se měly zlepšit materiálové a výrobní rezervy. Jsou-li příslušné náklady vyšší než kritérium stanovené v daňovém řádu RF a doba užívání je delší než 12 měsíců, hodnota majetku musí být odepsána prostřednictvím odpisů.

Je-li předmětem právního vztahu nájemného právnická osoba, pravděpodobně na úrovni místních zákonů bude účetní pravidla schválena. A pokud je v ní limit stanovení odpisovaného majetku stanoven nižší než v daňovém řádu Ruské federace - pak, aby se vzaly v úvahu oddělitelné zlepšení, je nutné použít přesně ten indikátor, který je schválen v místním aktu. Je třeba poznamenat, že daň z nemovitosti není zaplacena, pokud bude provedena příslušná modernizace. To je způsobeno skutečností, že oddělitelná zlepšení v obecném případě jsou klasifikována jako movitý majetek.

Jak zaregistrovat souhlas vlastníka s neoddělitelným zlepšením smlouvy?

Po zkoumání toho, jak se provádí účetnictví neoddělitelných a oddělitelných zlepšení, zvažte takový aspekt, jako je správná formulace souhlasu majitele nemovitosti pro odpovídající modernizaci zařízení. K tomu musí být podepsána samostatná smlouva mezi nájemcem a vlastníkem nemovitosti. Ten může doplnit ten, podle kterého se provádí pronájem nebytových prostor nebo naopak, které se týkají bytového fondu. V této smlouvě by měly být stanoveny podmínky: jaký druh práce by se měl podniknout za účelem zlepšení zařízení, kdo bude platit za modernizaci, zcela nebo zčásti, jak by měly být náklady na zlepšení nemovitostí obnoveny.

Kompenzace výdajů nájemce za modernizaci lze provést, jak jsme uvedli výše v článku, snížením pronájem. Nebo je možné uzavřít smlouvu o prodeji neoddělitelných zlepšení. Vše je určeno smluvními stranami. Jeho správné složení je důležitým aspektem právních vztahů. Pokud to některá strana neučiní, bude druhá strana oprávněna obdržet své preference u soudu. Například, nájemce může obnovit neoddělitelné zlepšení v ekvivalentním množství, pokud majitel nezaplatí náklady na příslušnou modernizaci, ačkoli se zavazuje, že tak učiní na základě smlouvy.

Absence písemné dohody mezi nájemcem a vlastníkem znamená, že ani jedna strana nemůže využít výdaje na daňové účely. Kromě toho, jak jsme uvedli v článku, neodmyslitelné vylepšení, má pronajímatel právo požadovat odstranění z objektu - ale jeho funkční stav není bolet. Spory mezi majitelem nemovitosti a jeho nájemcem mohou být vyřešeny u soudu.

Pronájem podniku a jeho neoddělitelné vylepšení: nuance

Na začátku článku jsme zjistili, že obecně jsou neoddělitelné zlepšení charakteristické pro nemovitosti. Ale to není vždycky případ. Stává se, že neoddělitelná zlepšení jsou vlastnictvím objektů, které nemusí být nutně nemovitostí. Například to může být podnik. V tomto případě jsou právní vztahy spojené s jeho pronájmem upraveny jinými právními předpisy než v případě nemovitostí.

Takže pokud nájemce provedl zlepšení struktury podniku, pak v souladu s právními předpisy Ruské federace získá právo na náhradu svých vlastních výdajů za odpovídající modernizaci, i když s pronajímatelem nesouhlasí s prováděním těchto akcí. Pokud není samozřejmě uzavřena smlouva mezi vlastníkem podniku a jeho partnerem.

Pronajímatel se však může vyhnout povinnostem nahradit nájemci náklady na soudní vylepšení. K tomu bude muset prokázat, že neoddělitelné vylepšení pronajatého majetku nebylo tak modernizováno tak jasně, že provozní kapacita výrobních aktiv podniku se stala nedostatečnou, pokud jde o potřebu kompenzovat náklady nájemce. Kromě toho, pokud se majitel firmy může pokusit u soudu prokázat, že nájemce nemá objektivní potřebu modernizace.

Zlepšení prodeje obytných nemovitostí

Jaké právní důsledky mohou charakterizovat neoddělitelné zlepšení při prodeji bytů jednoho člověka druhému?

V tomto případě by bylo užitečné obrátit se na analýzu stejných ustanovení zákona, která upravují právní vztahy, jejichž předmětem jsou transakce s jakoukoli nemovitostí. To jsou v zásadě ty, které jsme zvažovali v souvislosti s podnikovou interakcí různých podniků v transakcích s nebytovými nemovitostmi. V tomto případě je právní povaha příslušných právních vztahů stejná a řídí se stejnými právními předpisy.

Oddělitelné vylepšení pronajatého bytu jsou obecně majetkem nájemce, pokud nejsou ve smlouvě mezi ním a majitelem tohoto bytu uvedeny jiné podmínky. V případě, že nájemce provedl neodmyslitelné vylepšení pronajatého objektu se souhlasem majitele bytu, pak po ukončení nájemní smlouvy získá právo na náhradu svých nákladů za vhodnou modernizaci. Opět - v případě, že převod neoddělitelných zlepšení není proveden jinak z důvodu určitých ustanovení smlouvy mezi nájemcem a majitelem.

Není-li mezi majitelem a nájemcem dohodnuta modernizace zařízení, obecně nejsou náklady vynaložené druhou společností kompenzovatelné. Ale při prodeji majitele bytu může zahrnovat je podle vůle v ceně objektu.

Pokud se zlepšení nemovitosti uskuteční na úkor odpisových poplatků, které jí vzniknou, je vlastnické právo k němu přiděleno pronajímateli. Toto pravidlo je relevantní pro právní vztahy s účastí právnických osob, jejichž předmětem je pronájem bytu.

Pokud jde o neoddělitelná zlepšení, mohou se tedy použít různé právní normy - například pokud srovnává nájem bydlení a podniků. Kromě toho mohou mít interpretační nuance. Účastníci nájemních právních vztahů by měli sledovat vznik nových norem v občanském zákoníku Ruské federace, jakož i jejich interpretaci v různých ústavních právních aktech a dokumentech.