V jakém roce vznikl ruský trh s nemovitostmi? Struktura a funkce trhu s nemovitostmi

Trh s nemovitostmi v Rusku je jedním z největších segmentů národního hospodářství. Zároveň jeho vývoj závisí do značné míry na situaci v jiných klíčových odvětvích hospodářství. Trh s nemovitostmi v Rusku je citlivý na krize, na makroekonomickou situaci. Jak lze tuto závislost vysledovat v různých fázích vývoje? Jaké jsou hlavní období vzniku a růstu trhu s nemovitostmi v Rusku?

Trh s nemovitostmi v Rusku: struktura

S ohledem na základní etapy vývoje trhu a zřízení nemovitostí v Rusku, bude užitečné, aby ji zkoumat z hlediska fungování dvou zcela odlišných segmentů - transakce s rezidenčních zařízení a vztahů, předmět, který - nákup a prodej i komerční nemovitosti k pronájmu.

Je možné poznamenat, že obě tyto sféry plní řadu důležitých funkcí pro národní hospodářství Ruské federace:

- stimulace poptávky na úvěrovém trhu;

- stimulace nabídky na stavebním trhu;

- stimulace růstu peněžní zásoby ve velkém množství dalších obchodních segmentů - poradenství v oblasti nemovitostí, výroba stavebních materiálů, laky, barvy, povrchové úpravy, tapety;

- řešení naléhavých sociálních problémů souvisejících s poskytováním bydlení občanům;

Trh s nemovitostmi je tedy jedním z nejdůležitějších faktorů hospodářského růstu země jako celku. Zvažme, jak byly vytvořeny a rozvíjeny její nejdůležitější segmenty.

Trh s obytnými nemovitostmi v Rusku: první roky vývoje

V jakém roce se ruský trh s nemovitostmi vytvořil v oblasti transakcí s obytnými nemovitostmi? Existuje několik názorů na toto skóre.

Podle mnoha vědců se trh s obytnými nemovitostmi v příslušném segmentu začal tvořit v roce 1990 - po zveřejnění zákona "O majetku", který schválil instituci soukromého vlastnictví v SSSR - poprvé po dlouhou dobu. Předtím, v Sovětském svazu, tato nebo tato nemovitost, včetně bytů, byla v osobním vlastnictví občanů. Ale nikoliv v soukromém vlastnictví - odpovídající instituce v SSSR byla spjata hlavně s kapitalistickým systémem, který ideologicky oponoval socialistickým principům.

Jakmile byl přijat zákon "O majetku", byly k dispozici občanům SSSR domy a byty, které dosud získaly v řádu stávajících úvěrových formátů. Je třeba poznamenat, že tyto půjčky byly poměrně daleko od hypotečních programů společných dnešnímu člověku na ulici, ale do jisté míry podobným. Majitelé byli také schopni prodávat svůj majetek na trhu.

Faktor privatizace

Na druhé straně od roku 1992 začala rozsáhlá privatizace bytů, které v té době přijala od státu. Tato předem stanovená tvorbu trhu velkých objemů návrhů, a vzhledem k tomu, že volná dodávka bydlení ze strany státu byla snížena na minimum (s výjimkou v rámci různých sociálních programů), tam byl také poptávka po nemovitostech.

Když hovoříme o tom, kdy se objevil trh s nemovitostmi v Rusku, je možné se orientovat právě na období počátku privatizace státních bytů. To znamená, že je to rok 1992. Nicméně, někteří odborníci se domnívají, že ruský trh s nemovitostmi byla založena v roce 1991, těsně po právu „na vlastnictví“ zcela získal a první obchodní transakce nákupu a prodeje bytů byla přijata. Vzhledem k poměrně malému objemu poptávky a nabídky však nemohly být mechanismy, které charakterizovaly předchozí trh, považovány za plně obchodovatelné. Teprve začátkem privatizace se začaly vytvářet.

To znamená, že fáze formování ruského trhu s nemovitostmi, když přijde na rezidenčním segmentu, zákonném sčítání od roku 1992. Další věc je, že příslušné oblasti obchodních vztahů naznačují existenci nejen instituci soukromého vlastnictví, ale také velké množství právních a finančních mechanismů, jimiž jsou transakce na nákup a prodej bytů by mohly být provedeny. Zvažme tento aspekt podrobněji.

Kdy vznikly právní mechanismy trhu s nemovitostmi Ruské federace?

Takže v jakém roce se tvořil trh s nemovitostmi v Rusku, když mluvíme o jeho rezidenčním segmentu, který nyní víme - v roce 1992. Nicméně ve své původní podobě fungovala v rámci zastaralých právních systémů, které byly ještě do značné míry orientovány na období socialismu. Co říci - dokonce ani ústava státu v té době chyběla. Ale v roce 1993 se objevila. Později byly v roce 1997 přijaty a přijaty zákony o státní registraci práv k nemovitostem a na hypotéky v roce 1998.

Právní a finanční instituce: dopad na rozvoj trhu

Tak, i přes skutečnost, že ruský trh s nemovitostmi vznikl v roce 1992, trvalo to chvíli, kdy se mu podařilo získat příslušné mechanismy legitimizace transakcí pro prodej a úvěr.

Ve skutečnosti skutečnost, že hypoteční programy byly schváleny na legislativní úrovni, předurčily počátek formování nové fáze vývoje trhu s bydlením v Ruské federaci, charakterizované stálým nárůstem poptávky a v důsledku toho cenami nemovitostí. Pokud jde o periodizaci - odpovídá 2000 letům před začátkem krize v letech 2008-2009 rok.

Zvažme jeho specifika podrobněji.

Trh s obytnými nemovitostmi v Rusku: od počátku dvacátých let do krize v letech 2008-2009

Hlavními faktory rozvoje ruského trhu s nemovitostmi v příslušném období byly proto hypoteční programy (zejména intenzivní poptávka po nich v polovině roku 2000), rostoucí platy občanů a také neustále vysoká poptávka po bydlení. Jako výsledek, ceny bytů v roce 2000 byly výbušné. Faktorem jejich poklesu mohou být krizové jevy v ekonomice, které by předurčily zpomalení hypotečního trhu a pokles poptávky po bydlení v důsledku zpomalení růstu mezd.

Podobné podmínky vznikly na podzim roku 2008, kdy v ruských ekonomikách vznikly problémy na pozadí negativních finančních ukazatelů světového trhu. Příjmy ruských občanů v období do roku 2010 přestaly růst, přinejmenším u kurzů, které byly pozorovány před krizí na podzim roku 2008. Banky začaly přísněji posuzovat solventnost hypotečních dlužníků, a proto se míra úvěrů na bydlení snížila.

V důsledku toho se během krize 2008-2009 výrazně snížily ceny nemovitostí v RF. Ale jak stabilizace makroekonomické situace v Rusku opět se začala formovat růst příjmů občanů, banky opět dodají v rámci úvěrů na bydlení, a ruském trhu s nemovitostmi, jehož zřízení již proběhly, že vstoupila do nové fáze vývoje. Podívejme se na jeho rysy.

Trh s rezidenčními nemovitostmi v Rusku: od roku 2010 do krize roku 2014

Na pozadí výrazného zvýšení intenzity úvěrů na bydlení pokračoval vysoký požadavek v tomto období v Rusku znovu začal rychle vzrůstat ceny nemovitostí. Tento trend, jak říkají analytici, však nebyl typický pro všechny ruské regiony. Zejména v největších ruských městech, zejména v Moskvě, Petrohradě, růst cen domů nebyl tak výrazný v relativním vyjádření. Tito analytici se spojují hlavně s nasyceností trhu. Navzdory skutečnosti, že největší města Ruska zůstaly přitažlivé pro přemístění, vývoj trhu s bydlením v Moskvě a Petrohradě do jisté míry vyrovnal vysokou poptávku po nemovitostech.

Nová krize a trh s nemovitostmi

Tak či onak, v mnoha dalších městech Ruské federace, kvůli nedostatku nabídky, ceny nemovitostí rostly neustále. Faktorem jejich zpomalení může být opět ekonomický krizový jev. Ty v souvislosti s komplikací zahraničního politického prostředí, zlevnění ropy a některými strukturálními problémy v národním hospodářství Ruské federace vznikly v roce 2014.

Příjem obyvatelstva opět vzrostl. Obzvláště negativní je, že nová krize ovlivnila bankovní sektor - centrální banka byla nucena zvýšit míru refinancování a komerční úvěrové instituce postupně zpřísnily podmínky úvěrů. V důsledku toho se hypoteční trh značně zpomalil. Tyto faktory předurčily novou recesi na trhu s rezidenčními nemovitostmi v Rusku.

Jaké jsou vyhlídky této oblasti majetkových a právních vztahů ve spojení se zavedeným ekonomická situace?

Ruský trh s obytnými nemovitostmi: vyhlídky

Fáze vývoje trhu s nemovitostmi v Rusku, o kterých se domníváme, svědčí o tom, že krizové jevy pro příslušný segment nejsou nové. Během recese v letech 2008-2009 došlo k stejnému poklesu cen bydlení, stejně jako v krizi roku 2014 klesala dynamika hypotečních úvěrů. Ale jakmile se situace v ekonomice zlepšila - současně se situace zlepšila v segmentu obytných nemovitostí - kvůli neustálé vysoké poptávce po bydlení.

Čeká na vládní kroky

K překonání krize v letech 2008-2009 byla ruskému hospodářství napomáhána vysokými cenami ropy, a to od roku 2011, což činí zhruba 100 dolarů za barel. Bude se k nim vrátit, když "černé zlato" stojí několikrát levnější - velká otázka. Pokud tomu tak je, je pravděpodobné, že jednostupňový hnací mechanismus růstu ruské ekonomiky bude fungovat. Pokud tomu tak není, je pravděpodobné, že budou muset počkat, až začnou fungovat vládní programy na stabilizaci situace v národním hospodářství s cílem zajistit náhradu příjmů z ropy.

V důsledku toho stav záležitostí na trhu s nemovitostmi na bydlení závisí na tom, jak úspěšná bude státní politika v oblasti přizpůsobení ruské ekonomiky novým podmínkám, které se vyvinuly na světovém trhu.

Trh komerčních nemovitostí v Ruské federaci: formování a rozvoj

Tak jsme zjistili, v jakém roce vznikl ruský trh s nemovitostmi a jak se vyvíjel - v rezidenčním segmentu. Pojďme nyní zkoumat specifika jiné sféry, konkrétně komerčních nemovitostí. Prodejní, nájemní a leasingové transakce se provádějí s ohledem na zařízení, jako jsou kancelářské budovy, nákupní střediska, hotely, sklady, garáže, průmyslová zařízení, stadiony.

Byla privatizace důležitá v podnikání?

Na začátku článku jsme zjistili, že v rezidenčním segmentu ruského trhu s nemovitostmi vznikla v roce 1992 - kdy začala privatizace. Co se týká obchodních zařízení, podobné jevy trhu v příslušné oblasti, kdy státní vlastnictví zdarma převedené na soukromé vlastníky, nebylo pozorováno ve velkém měřítku. Proto by privatizace soukromých komerčních zařízení, i když se uskutečnila v Ruské federaci, nemohla stát se stejným silným růstovým jezdcem segmentu, jako v případě obytných nemovitostí.

Proto můžeme usoudit, že v obchodním segmentu ruského trhu s nemovitostmi vznikla v roce stejný rok v roce 1991, poté, co zákon o soukromém vlastnictví začal fungovat. Dalšími hnacími pilíři růstu byly opět rozvoj úvěrových programů, které již byly přizpůsobeny komerční sféře, stejně jako intenzivní rozvoj ruského hospodářství, obzvláště počátkem 2000.

Ekonomický faktor je univerzální pro všechny segmenty

Stejně jako v případě rezidenčního segmentu byl trh s nemovitostmi komerčně citlivý na krizi v letech 2008-2009. Také to bylo negativně ovlivněno recesí v letech 2014 a 2015. Vyhlídky dalšího rozvoje této oblasti národního hospodářství proto závisí také na makroekonomických trendech.

Nicméně na rozdíl od občanů, kteří jsou hlavními prodejci a kupujícími na trhu s nemovitostmi na bydlení, mohou mít relevantní subjekty v obchodním segmentu - podniky významnější vliv na ekonomické procesy v zemi. Implementace státních programů zaměřených na modernizaci v ekonomice tedy do značné míry závisí na intenzitě obchodní činnosti soukromých podniků.

Proto, v silách podnikání udělat hodně, aby zajistily, že situace v národním hospodářství Ruské federace získala pozitivnější dynamiku. V důsledku toho - stimulovat další rozvoj trhu komerčních nemovitostí.

Souhrn

Takže jsme zjistili, jaký rok vznikl ruský trh s nemovitostmi v obytných a obchodních segmentech, identifikovali hlavní etapy jeho vývoje. Hlavní faktory ovlivňující stav v příslušné oblasti národního hospodářství jsou především makroekonomické. Pokud se situace v ekonomice země vyznačuje převahou pozitivních trendů - trh s nemovitostmi v obou segmentech se aktivně rozvíjí.

Pokud jde o specifika svého vývoje v obytných a komerčních oblastech, je možno nejdříve poznamenat, že ruský trh s nemovitostmi vznikl za zvláštních podmínek přechodu od socialistického modelu ekonomiky k kapitalistickému. Právní a finanční instituce nezbytné pro její plné fungování se nezjistily okamžitě.

Nicméně, v moderní pohled na trh Ruské nemovitosti se vyvíjejí na stejných principech, jaké jsou typické pro většinu kapitalistických států. Tvorba cen na ní nastává v důsledku objektivní korelace nabídky a poptávky. To vysvětluje závislost jeho vývoje na situaci ekonomiky jako celku. Pokud bude poptávka efektivní, dynamika trhu bude pozitivní.