Dluhopisy (hypotéky) v Rusku: kde banky berou peníze na hypotéky?

Dluhopisy (hypotéky) zaujímají více než 80% všech transakcí s nemovitostmi v USA, v Rusku - méně než 10%. Potenciálnost cenných papírů je zřejmá. Mnozí však nevědí nejen to, co jsou dluhopisy zajištěné hypotékami, ale také základní pojmy.

Základy

Dluhopisy jsou cenné papíry, které dávají právo získat pevný zaručený zisk. Jsou to dva typy:

1. Na prezentaci - koupil levněji, prodal více.
2. Pevný úrok - předpokládá se pro příjmy investora (kupón) po určité době.

Dluhopisy jsou dlužné cenné papíry. Výnos je garantován ratingem společnosti. Čím je podnik stabilnější, tím je pravděpodobnější, že obdrží slibné příjmy.

Co jsou to dluhopisy? (hypotéka)?

Hypoteční zástavní listy jsou dluhové cenné papíry, refinanční investice do úvěrů na nemovitosti.

Například banka "AAA" vydává úvěry na nákup bytů. Kapitál je samozřejmě omezen. S 1 miliardou rublů může banka vydat například 1 000 půjček. Samozřejmě, trh s nemovitostmi se zastaví, kdy úvěrová organizace vyčerpá finanční prostředky.

Kdo má prospěch?

Vydání hypotečních zástavních listů je výhodné pro všechny účastníky trhu:

• Banka - zvyšuje objem úvěrů vydaných na hypotéky.
• Investor - investuje peníze do aktiva, které by v závislosti na ceně bydlení mělo růst.
• Dlužník - vysoké úrokové sazby hypoték se sníží o 1,5-2%. Samozřejmě, údaje jsou malé, ale pokud jde o vysokou částku půjčky, výhody jsou zřejmé.
• Stavitelé - stavební firmy "nezmrazují" své zařízení, ale nadále pracují.
• Stát dostává daně z výstavby a prodeje.
• Pracovníci je neřezávají z nedostatku práce.

Jak jsou zajištěny směnky?

Nyní o tom, jak tento trh funguje. Banka "AAA" vydá půjčku na nákup nemovitosti ve výši 5 milionů rublů. Na ně vydává dluhopisy (hypotéku) a prodává je na burze cenných papírů. Peníze od investorů směřují k novým úvěrům. Cenné papíry jsou poskytovány prostřednictvím občanských plateb za hypotéky.

Alternativy

Dluhopisy (hypotéky) nejsou jediným nástrojem pro investory na tomto trhu. Existují alternativy:

• Osvědčení o hypoteční účasti - podíl částky úvěru na pořízení aktiva. Investor obdrží právo na zisk z nemovitosti.
• Hypotéka - jistota, která potvrzuje právo obdržet peníze od dlužníka. Rozdíl od dluhopisu (hypotéky) spočívá v tom, že zajištěním hypotéky je zakoupený majetek.

Vlastnosti cenných papírů v Rusku

Samozřejmě, nápad, který pochází z USA, může přinést pozitivní momenty na našem trhu. Nicméně hypoteční zástavní listy v Rusku způsobují spoustu otázek jak mezi investory, tak odborníky. Termín "stabilita" se nevztahuje na vývoj ekonomiky naší země, zejména na trhu s nemovitostmi. Během posledních 1,5-2 let se nejen zastavil v růstu, ale také výrazně klesl. Dluhopisy (hypotéka) nemohou přinést příjmy z trhu s nemovitostmi, pokud se nezvýší.

Druhým problémem jsou vysoké náklady na cenné papíry. Soukromé obchodní společnosti a obyčejní občané se z tohoto důvodu nebudou moci stát investory. Všechny naděje jsou připnul na soukromých penzijních fondů, bank se přebytečných peněžních prostředků, které údajně nevědí, kam s nimi.

Třetím problémem je nedostatek dobře promyšleného legislativního rámce.

Můžete se shrnout: vysoká cena cenných papírů, nestabilita trhu s hypotékami a špatný právní základ pravděpodobně neumožní vývoj tohoto druhu cenných papírů v Rusku.

Proč hypoteční zástavní listy v roce 2008 vedly ke kolapsu systému?

Krize v roce 2008 začala právě hypotéčními dluhopisy (CDO). Faktem je, že mnoho investorů začalo kupovat cenné papíry, protože vědělo, že trh s nemovitostmi neustále roste. To ovlivnilo strategii bank, které byly lhostejné vůči solventnosti svých klientů. Hlavní věc je, že by měly být. Byly tam případy, kdy byla hypotéka vydána za 500 tisíc dolarů lidem, kteří neměli trvalý příjem. Pro banku jsou rizika minimální - obdrželi tyto peníze na burzách z prodeje hypotečních zástavních listů.

Také banky vydaly úvěrové swapy, tedy pojištění, pokud není dluh zaplacen.

Ale pyramida se natočila natolik, že pod nimi začala vydávat vazby (syntetická CDO). Vzhledem k tomu, že analytické společnosti nevěděly, co to bylo, spoléhali se na údaje investičních společností, které je vydaly. Někteří věděli, ale obávali se, že ztratí velké zákazníky. Z rizikových dluhopisů BBB činily ještě problematická aktiva, ale úroveň jejich ohrožení se již rovná AAA (jako státní dluhopis amerického federálního úvěru), to je absolutně bezpečné. To umožnilo investoři držící miliony dolarů investovat do nezajištěných papíru a přilákat penzijní fondy, které jsou zakázané investovat do aktiv menší než tato hodnocení. Samozřejmě, taková pyramida se dříve nebo později musela zhroutit, když ceny domů začaly klesat. To se stalo. Byly zničeny velké investiční společnosti, investoři a pojišťovací agenty.

Vydělávat na tento investoři vsadit na hypoteční swapů, která poskytuje pojištění zajištění nemovitostmi, které byly prodány za nízké ceny. To znamená, že investovat milion dolarů do nich, pak byste mohli dostat několik set miliónů, protože nikdo jednoduše nevěřil v selhání.