Jaká je daň z prodeje nemovitostí?

Postup výpočtu a vybírání daně z nemovitostí je uveden v příslušném kódu. Zákony se mění z roku na rok. Současně se mění i práva a povinnosti občanů v oblasti daní. Skutečnost, že zůstává nezměněna, je nutnost platit daň.

Jaká je daň z prodeje nemovitostí?

Vlastnické právo k nemovitostem může patřit soukromé osobě, soukromému podniku nebo obecnímu úřadu. Typy nemovitostí zahrnují různé varianty: obytné prostory, obchodní prostory (komerční nebo kancelářské budovy), výrobní zařízení, pozemky a zemědělská půda. Majitel může mít právo výhradního vlastnictví nebo jako součást akcie. Ve všech případech, pokud transakce spadá do popisu zdanitelného, ​​zůstává daň z prodeje nemovitostí povinná.

Kontrolní systém vykonávají daňové úřady a jejich územní členění. Platba nebo nezaplacení daně se odráží v ročním prohlášení podaném občany.

Obecné zásady

Podle ruské legislativy je každý druh oficiálně obdrženého zisku zdaněn. Z tohoto pohledu je odcizení nemovitostí považováno za přijetí ve prospěch vlastníka. Proto je prodávající povinen zaplatit daň z prodeje.

Článek 224 daňového zákoníku stanoví, že částka příjmů ze zcizení nemovitostí by měla být zdaněna ve výši 13%. Tento zákon však není použitelný ve všech případech. Podrobnosti budou popsány v tomto materiálu.

Dalším zákonem, na který by se mělo odkazovat, je federální zákon č. 382. Je relevantní od počátku roku 2016. Podle pravidel tohoto zákona je daň z prodeje nemovitostí v právní oblasti založena na podmínkách vlastnictví. Tento dokument se zabývá dvěma typy držby:

• Převod vlastnictví nemovitostí do roku 2016.
• Majitelé nemovitostí, jejichž práva jsou stanovena po 01/01/2016.

První kategorii občanů při odcizení nemovitosti se řídí ustanoveními zákona platného do počátku roku 2016. Podle tohoto zákona je daň povinná pro všechny vlastníky, kteří odcizují nemovitost během prvních 3 let od převodu vlastnictví. Pro druhou kategorii existuje nový řádek, podle kterého je tenor 5 let.

Kdo nemůže platit?

Pokud vezmeme v úvahu obecný postup pro výběr daní, zákon stanoví okolnosti, za kterých prodej daně z nemovitosti pro jednotlivce ztrácejí význam, bez ohledu na dobu držení. Zvláště je zvažován způsob přechodu na majetek. Jedná se o následující případy:

1. Když se nemovitý objekt dostane k majiteli pod podmínkou celoživotní podpory bývalého vlastníka.
2. Vlastnictví zděděno.
3. Odcizení nemovitostí, jehož právo vzniklo v důsledku privatizace.
4. Základem pro držení je dárková smlouva.

Pokud se vlastnická listina dostane do jedné z těchto kategorií, transakce by neměla být klasifikována jako dodatečný příjem, a proto by měla být zdaněna.

Funkce jsou také podle oblasti. Jak víte, domácí zákony jsou rozděleny na federální a územní. Místní orgány mají právo přizpůsobit některé federální zákony bez zásadních rozporů. V praxi se tak zpravidla zpomalují okolnosti pro určitou kategorii občanů. Daň z prodeje nemovitostí není výjimkou.

Například pro Chanty-Mansijsku autonomní okruh, zákon, podle kterého se výnosy z prodeje nemovitostí se nedaní, ani během prvních 3 let vlastnictví. Podobná pravidla platí i na území Stavropol: zde se doba zdanitelných transakcí snížila z 5 na 3 roky. Chcete-li zjistit, jaký druh daně z prodeje nemovitostí byste měli platit v určitém regionu, je třeba sledovat změny v územních právních předpisech.

Jak vypočítat?

Společnost Citizen SA prodala bytový dům, koupil před 1,5 lety za 6 300 000 rublů. Jeho případ ve všech ohledech odpovídá definici práva. Je oficiálně zaměstnán a jeho seniorita je více než 10 let. Jaká bude částka daně z prodeje nemovitosti pro občana SA.

Při přípravě deklarace pro daný rok je třeba přijmout následující informace:

6 300 000 - 1 000 000 = 5 300 000 - výše základu daně

Výše daně: (6 300 000 - 1 000 000) × 13% = 689 000 rublů

Dlouho však před uplynutím lhůty pro podání prohlášení vybrala společnost SA daňové doklady pro odpočet a obdržel potvrzení. Velikost odpočtu byla maximální. Nyní výpočty vypadají jinak:

(6 300 000 - 5 300 000) × 13% = 130 000 rublů skutečná výše platby.

Pokud se občan SA dohodl 5 let po zakoupení, byl by zařazen do kategorie propuštěných.

Pro jednotlivce

Daň z prodeje nemovitostí fyzickým osobám, jeho zvláštnosti a způsob placení je deklarována kapitolou 23 daňového řádu Ruské federace. Právní subjekty, které mají právo pobírat příjmy na území Ruské federace, tedy spadají do tří kategorií:

1. Obyvatel země je občan, který žil v Rusku za poslední rok, ale ne méně než 183 dní.
2. Nerezidenti jsou osoby, které nespadají do předchozí kategorie.
3. Podmíněná definice - obyvatelé měn jsou občané Ruské federace, kteří v uplynulém roce žijí v jiné zemi, ale nejméně jednou ročně navštěvují Rusko.

Při prodeji nemovitostí nerezidentem jsou daně a postup jejich vypořádání upraveny článkem 209 daňového řádu. Takže pro ně je použit samostatný sběr daně z příjmu fyzických osob.

Pro právnické osoby

Pokud právnická osoba odcizuje nemovitost, která je na vlastní účetní rozvaze, postup pro výpočet daně je do značné míry určen zvoleným daňovým systémem. Ale určitě je skutečnost, že při prodeji nemovitostí získává právnická osoba příjem. Tyto výnosy by se proto měly odrazit v rozvaze společnosti. Budeme i nadále zvažovat daň z prodeje nemovitostí. Kolik a v jakém pořadí by měla právnická osoba zaplatit? Je třeba vzít v úvahu příslušnost k některému z následujících daňových režimů:

1. UTII.
2. Zjednodušený systém.
3. Patentový systém.

Také je brána v úvahu druh objektu nemovitosti. Může to být obytné, komerční prostory, půda nebo podzemní půda.

Skutečné informace a forma vlastnictví jsou také důležité: podniká obchodní činnost na skutečnosti, že zakladatelé jsou rezidenty nebo nerezidenti Ruské federace? K zodpovězení všech těchto otázek by se mělo řídit článek 23 daňového řádu.

Při prodeji bytu právnickou osobou se příjem nepodléhá DPH, ale daň z příjmů je povinná. Míra daně z příjmů závisí také na osobním stavu zakladatelů (rezidentů nebo nerezidentů). Pokud mluvíme o zcizení nebytových prostor, v rozvaze, výši příjmů podléhá jak daně z příjmu a DPH. Zároveň se daň z příjmů vypočítává nikoliv na částku transakce, ale na výši čistého příjmu.

Důležitá nuance: daň z prodeje komerčních nemovitostí nezohledňuje počet let vlastnictví. Další nuance z oblasti daňové optimalizace spočívá v tom, že podnik má právo snížit výši výnosu na zbytkovou cenu zařízení. Pokud je po účetních výpočtech rozdíl mezi částkou transakce a konečnou částkou záporný, je tato hodnota klasifikována jako ztráta podniku.

Měli by důchodci platit?

Vztahuje se daň na prodej nemovitostí fyzických osob - důchodců a dalších zvláštních kategorií občanů? Podle současných zákonů, daňových privilegií nebo odpustků, které jsou vázány na společenské postavení občanů, nejsou poskytovány. Důchodci musí platit daň, pokud spadají do obecné kategorie osob povinných k dani.

Je důležité rozlišovat mezi daní z nemovitostí a daně z příjmů fyzických osob. Daň z majetku z roku 2014 není pro důchodce relevantní. Výjimkou je, když důchodce využívá nemovitosti k dosažení zisku. V opačném případě se řídí obecnou objednávkou: daň z prodeje nemovitostí po dobu 3 let bude povinná.

Důchodci však mají příležitost výrazně snížit daně nebo dokonce ji propustit. Za to musí využít odpočtu daně z majetku. Do roku 2012 se odpočet nevztahoval na důchodce. Přijetí federálního zákona č. 330 jim přiznalo toto právo.

Díky tomuto zákonu mohou důchodci po prodeji nemovitostí získat jeden z následujících daňových odpočtů:

• Pokud je vlastnictví zaznamenáno před více než 3 lety, jsou propuštěny zcela z obecných důvodů.
• V případě, že doba držby je méně, a hodnota objektu nepřekračuje 1 milion rublů, mohou získat snížení základu daně až do výše, která byla vynaložené na pořízení objektu.

Odpočty

Subjekty zdanění mají nárok na odpočet daně z nemovitosti. Vztahuje se na občany, kteří jsou oficiálně zaměstnáni, a odečtou od svých příjmů daň z příjmu nebo daň z příjmů fyzických osob ve výši 13%. Existují tři možnosti pro odečtení:

• Úplné osvobození.
• Částečný.
• Daň z celkové částky příjmů.

Současně, maximální částka, která může snížit výši daně, je 1 milion rublů.

Příklad: občan prodává byt, který byl koupen před 2,5 lety za 4 500 000 rublů. V době předložení prohlášení občan připravil také doklady pro odpočet. Spoléhal se na maximální odpočet. V důsledku toho činila výše základu daně 3 500 000 rublů a daně 455 000 rublů.

Odpověď na otázku, jaký druh daně z prodeje nemovitostí by měl být zaplacen, je důležité zmínit možnost společného vlastnictví. Pokud se vlastnictví nemovitostí rozkládá na několik osob, je povinnost platit daně také rozdělena podle podílu každého z nich. Nebo spoluvlastníci se mezi sebou mohou dohodnout a vzniknou daňovou povinnost v jiném pořadí.

Odpočet občanů lze opakovaně použít, protože se vztahuje na každou jednotku transakce. Ale do jednoho roku je povoleno pouze jedno odečtení. Kvůli takovému úlevu může být výrazně snížena výše daně z prodeje nemovitostí.

Metody provádění tohoto odpočtu jsou tři:

• Dodávka peněžních prostředků.
• Převedení na bankovní účet příjemce.
• Vydání oznámení zaměstnavateli, v němž je uvedeno osvobození občana od placení daně z příjmů fyzických osob za období, během něhož došlo k akumulaci stanovené částky.

Jak podat srážku?

Žádost o odpočet se podává během vykazovaného období, ve kterém jsou transakce uzavřeny. Odpočet lze získat ve dvou formách: pevná částka nebo částka rovnající se nákladům. Volba závisí pouze na žadateli: nejprve si může vypočítat, která volba je pro něj výhodnější, a zařadit ji pro tento druh.

Odpočet je vhodný v případě, že občan potřebuje prokázat náklady na předchozí nákup nemovitostí, které byly prodány ve vykazovaném období. Tyto náklady budou proto muset být zajištěny kopiemi dokumentů o nich. Za tímto účelem jsou daňovému orgánu předloženy tyto dokumenty:

• Smlouva o pořízení nemovitosti (nákup a prodej).
• Dokument dokládající použití služeb realitních společností.
• Zákon o přijetí - převedení do vlastnictví.
• Doklady od prodávajícího o přijetí peněz: potvrzení (pokud jsou peníze přijaty v hotovosti) a výpis z banky (pokud byly peníze převedeny na účet).
• Platební příkazy.
• Další dokumenty vzniklé v průběhu transakcí a představující finanční význam.

Po potvrzení žádosti o odpočet daňovým úřadem byste se měli vrátit k otázce daně z prodeje nemovitostí. Kolik bych měl zaplatit? Zdanitelný základ bude výrazně snížen. Je důležité vzít v úvahu, že článek nezahrnuje pojistné a splátky hypoték se sníženými náklady.

Cíle práva a praxe

Poté, co občané dozvědět o tom, co je zdanitelné prodej nemovitostí v krátké době vlastnictví, a zjistíme, daňové sazby, nemohou pomoci zúčastněným prostředky varianty spoření legálně. Pro odpověď je třeba věnovat pozornost původnímu účelu zavedení dané daně.

To bylo věřil, že motiv majitelů sanitky po koupi je touha vydělat na rozdíl. Všichni si pamatují předkrizové časy, kdy ceny nemovitostí rostly dynamicky a vláda neměla přímý vliv. Z tohoto pohledu tato daň hraje roli nepřímého nástroje pro sledování trhu s nemovitostmi. A to je pravda, protože za příliš vysoké ceny nemovitostí zpravidla vždy vyhraje jen určitou společenskou vrstvu na úkor ostatních.

Ale vzít v úvahu jiný případ: občan MS potřebuje expanzi bydlení, také by mi nevadilo přiblížit do centrální části města, ale nemá své vlastní prostředky. Najde kompromis: prodávat pouze dočasně do žít s rodinou s prarodiči a sjednat si hypotéku na další vhodné ubytování. Všechno šlo podle plánu, ale krize posledních let provedla jeho opravy. Majitel byl mezi těmito 20%, kteří se s návratností finančních prostředků nezabývali. I přes úsilí dlužníka nedošlo k refinancování v jiné bance.

Jediným pravým řešením bylo prodávat nemovitost předtím, než ji banka prodává z otevřených nabídek. Výsledkem je, že občan ztrácí peníze ve formě úrokové sazby na hypotéky a zaplatit daň z obratu. Pokud se náklady na bydlení změnily, možná už nemůže koupit byt. A to není ojedinělý případ.

Ve stádiu projednávání návrhu zákona byla projednána možnost propuštění těch osob, jejichž prodej nemovitostí byl jediný. Zákonodárci se však obávali, že tuto pozici mohou využít špekulanti, když se dozvědí o dani, která se vybírá z prodeje nemovitostí.

Nemohu platit?

Existuje možnost optimalizace částky daně jiné než odpočet. Kromě případů uváděných zákonem existují ještě možnosti:

• Poskytněte dokumentaci o vzniklých nákladech. Toto ustanovení je také oficiálně povoleno. Například i když osoba koupila nemovitost k dalšímu prodeji, částka jejího příjmu se nerovná celkové hodnotě transakce. Výnosy jsou vykázány pouze v rozdílu mezi kupní a prodanou hodnotou.

Náklady jsou: náklady na zařízení, náklady na expanzi, splacení stávajících dluhů za veřejné služby, vytváření sítí a povolených typů přestavby, zlepšení vybavení a další opravy.

• Použití dvojího odpočtu. Ze žádosti o výši daně, která se vybírá z prodeje nemovitostí, je třeba vzít v úvahu i právní postavení daňového poplatníka: v rámci tohoto druhu zdanění je to jak prodávající, tak i kupující. Další důležitou podmínkou je zadání dvou transakcí (nákup a prodej) do jednoho kalendářního roku. A konečně, třetí podmínkou je, že nákup byl uskutečněn dříve než prodej. To znamená, že existují možnosti optimalizace pouze pro ty, kteří nemají jediný domov. Pokud by nákup prvního bytu nebyl uplatněn nárok na odpočet, může být odepsán na jeho náklady bez ohledu na daň z prodeje nemovitostí, která má být zaplacena do rozpočtu.
• Použití redukčního koeficientu. Podle ustanovení článku 217 daňového řádu se za příjmy považuje částka, která se rovná vynásobení klesajícího koeficientu katastrální hodnotou. V tomto případě dokonce existuje možnost snížit daňový základ na nulu.

Je-li stav soukromým podnikatelem?

Pokud soukromý podnik prodal nemovitost dříve, než byla oficiálně zaregistrována jako OV, uskuteční se transakce u daňových orgánů ve formě řádného daňového přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Pokud by v době transakce měl prodávající status podnikatele, pak vzniká logická otázka: jaké částky musíte zaplatit daním při prodeji nemovitosti IP?

Je důležité zvážit, zda je majetek uveden v kódu OKVED jako hlavní prostředek komerčních hodnot, které vytvářejí příjem, nebo ne. Druhým rozhodujícím faktorem je daňový systém jednotlivých podnikatelů. Existují dva typy: USN - zjednodušený systém a způsob "příjmy mínus náklady".

V prvním případě je částka transakce přidána ke společnému základu pro výpočet daně. Sazba daně je 6%. Se systémem "výnosy mínus výdaje" objem transakce zvyšuje výši zisku. Ale v nákladech je důležité zvážit náklady na nákup zařízení a peníze vynaložené na jeho údržbu a zlepšení podmínek. Jako důkaz o akvizici musíte nejprve odebrat kopii titulních dokumentů a poté je předložit daňovému úřadu.

Když je IP zlikvidován

Zvažte případ, kdy podnikatelská jednotka zastaví své činnosti a likviduje stav IP. Jaké daně jsou zaplaceny při prodeji nemovitosti v tomto případě? Na podnikatele se nevztahuje pravidlo tří let a je povinen platit daň z příjmů do rozpočtu jako osoba, která obdržela dodatečný příjem. Odborníci doporučují přípravu na likvidaci předem předtím, než přistoupíme k zjednodušenému daňovému systému. Tato metoda výrazně snižuje náklady. Z hlediska optimalizace zdanění je vhodné prodat nemovitosti ve stavu jednotlivce spíše než v období šetření.

Doba splatnosti

Na konci každého roku musí podnikatelské subjekty a osoby pracující na oficiálním základě poskytovat informace o toku dostupných prostředků. V tomto ohledu se stává otázka: při prodeji nemovitostí, jakou daň zaplatit, takže později neexistují žádné nároky daňových úřadů.

Jednotlivci předloží zprávu o formuláři 3-NDFL do 30. dubna následujícího po vykazovaném období. Těleso podání je místní pobočka orgánu IFNS. Pokud dokument obsahuje chyby technické povahy nebo spojené s nesprávnými výpočty, daňový orgán tuto zprávu nepřijme. Nelze upravit existující dokument. Opravená zpráva je vyhotovena na novém formuláři na titulní stránce, kde budou informace o opětovném předání. Dokument je tvořen ve dvou identických kopiích. Po obdržení zprávy je lhůta pro zaplacení částky daně vyloučena. Toto období obvykle trvá do 15. července roku, kdy byla zpráva předložena.

Úhrada platby a zpoždění při předkládání zpráv jsou potrestány:

• Neposkytuje nulové ukazatele - od 1000 rublů.
• V ostatních případech - až do výše 30% z hodnocené částky daně.
• Pokud není daň zaplacena včas, částka daně plus 20-40% její částky se účtuje jako pokuta.
• Kromě hlavních sankcí se za každý den prodlení účtují pokuty.

Proto je důležité přijmout odpovědný přístup k daňovým a právním povinnostem. Na státní úrovni závisí životně důležité činnosti celé země od daní.