Komplex nemovitostí - to je to, co? Koncepce, typy

Pojem "komplex nemovitostí" se používá v různých odvětvích hospodářství a práva. Je považován za soubor vzájemně souvisejících objektů, pohyblivých a nemovitých, používaných jako jednotlivá jednotka pro obecný účel. Tradičně existují dva typy komplexů nemovitostí: byty a podniky. Zvažme jejich vlastnosti.

Enterprise

Tento pojem se ve vnitrostátních právních předpisech používá k odkazu na určitou kategorii právnických osob působících jako subjekty občanskoprávních vztahů.

Mezitím se v rámci běžného majetku podniků obratu odkazovat na objekty, spíše než subjektů práv. Nicméně, oni nejsou jedna věc, nebo dokonce jednoduchý soubor z nich, a komplexní vlastnost, která se skládá z nemovitostí (budovy, pozemky weby), osobní věci (suroviny, stroje, zařízení, hotové výrobky), povinnosti a práva (exkluzivní na včetně).

V některých zemích je klientela součástí komplexu nemovitostí. Toto slovo označuje stabilní ekonomické vazby se spotřebiteli, které mají velký význam v tržní ekonomice.

Proto provozní podnik jako komplex nemovitostí má zpravidla hodnotu přesahující souhrnnou bilanční hodnotu čistých aktiv nebo dostupného majetku.

Charakteristiky obratu

Předmět, který má povinnosti a práva v vlastnictví komplexní, je právnickou osobou (nebo jiným vlastníkem) a nikoliv vlastnictvím. V souladu s tím podnik (jako předmět) zákon chápe především vlastnictví jednotných organizací. Část komplexu nemovitostí může současně působit jako samostatný předmět obratu. Může se jednat například o dílenské vybavení. Objektem je také výrobní jednotka, která nemá občanskou právní subjektivitu. Příkladem je malý obchod, hotel, kavárna atd.

Když si půjčit, hypotéky, prodej nemovitostí komplexy tohoto typu, nebo se dopustí jiné transakce s nimi majitel na základě smlouvy převody na druhé straně nejen movité a nemovité objekty zahrnuté do jejich složení, ale i povinnosti a práva s ním související, jakož i klientela. Jako vlastník zároveň může působit jako podnikatel, stejně jako obchodní organizace.

Vlastnosti právního statusu

Podnik jako komplex nemovitostí nemusí nutně zahrnovat nemovité objekty (struktury, pozemky atd.). Uznává se nemovitostí nikoliv povahou, nýbrž kvůli přítomnosti údajů v zákoně.

Specifičnost právního statusu spočívá nejen v nutnosti státní registrace transakcí, ale také ve skutečnosti, že tento komplex nemovitostí zahrnuje nejen věci, ale také práva, povinnosti a jiné nehmotné předměty. Její celková cena určuje její hodnotu v rámci obratu, předurčuje účelnost uzavírání transakcí s ním.

Condominium

Tento koncept má latinské kořeny. V doslovném překladu znamená kondominium společný majetek. Považují za pozemek a komplex nemovitostí - pozemek a obytný dům, který se na něm nachází. V tomto případě by jednotlivé budovy této budovy měly být soukromé nebo veřejné vlastnictví některých vlastníků a ostatní části jsou jejich společné vlastnictví.

Tvorba těchto komplexů nemovitostí nastává zpravidla během privatizace bytových domů. Majitelé jednotlivých bytů mají společné se sousedními prvky: výtahy, schody, sklepy, podkroví, instalatérské, elektrické a další zařízení určená k údržbě celé budovy, sousedního území.

Omezení

Zvláštním rysem právního režimu pozemkových komplexů je neschopnost majitele bytu odcizit svou část společného vlastnictví, s výjimkou vlastnického práva, do obytného prostoru. Kvůli opaku je mimochodem také nemožné. Proto zákon neoddělitelně spojuje vlastnictví bydlení s podílem na právu na společný majetek domu.

Obtíže při praktickém provádění ustanovení

Byty, které mají být použity k řešení problému spojeného s vlastnictvím zařízení a společných prvků MCD (blok bytů) k privatizaci podle jednotlivých bytů, a v některých případech i pokoje byly kvalifikovány jako samostatný majetek.

Podle mnoha právníků tento přístup nelze považovat za úspěšný. Faktem je, že uvedené místnosti a byty nebyly určeny k nezávislému použití, protože byly úzce propojeny navzájem as dalšími prvky stavby. Ignorování této okolnosti způsobilo nutnost definovat zvláštní režim pro zařízení a společné části budovy, který by byl spojen s objekty společného vlastnictví všech vlastníků obytných prostor. V důsledku toho se provoz a správa komplexu pozemků a nemovitostí provádí prostřednictvím HOA (partnerství vlastníků).

V tomto případě již samotná struktura přestala být jediným nemovitým objektem. Navíc ve skutečnosti jeho obecné části přestaly být nezávislé věci, neboť byly zbaveny schopnosti pracovat nezávisle na obydlích, které jim slouží. V praxi majitelé bytů nevykazují vážný zájem na udržení správného stavu a řízení komplexu nemovitostí. Všechna snaha majitelů se soustředí na využívání vlastní "buňky".

Nicméně, jestliže jeden z majitelů nebude mít žádný podíl na právo na společné vlastnictví domů (například schody nebo vstup), on prostě nebude moci používat běžné prostory patřící k němu.

Alternativní přístup k problému

V některých zemích jsou bytové domy uznány jako nedělitelné v právním smyslu věci a proto se chovají jako objekty společného vlastnictví. Obyvatelé v tomto případě se používají na svých stájích akcii a v rámci stejných akcií, musí nést náklady na zajištění řádného stavu konstrukce jako celku.

Tento přístup výrazně zjednodušuje situaci, protože eliminuje potřebu vytvářet kondominiumy a byty. Nájemci se zase přímo zajímají o správnou údržbu domu a nikoliv pouze o životní prostor. Ve vnitrostátních právních předpisech bohužel toto rozhodnutí nebylo vnímáno.

V rakouském právu se tento přístup nazývá "bytová nemovitost". V řadě dalších zemí je také znám jako "podlažní vlastnictví". Klíčová nevýhoda tohoto přístupu je, že pro hlavní věc a její příslušenství, úzce navzájem spojené, je stanoven jiný režim. V důsledku toho přestává existovat jediný nemovitý objekt v jeho právní povaze.

Princip superficies solo cedit

Někteří právníci nabízejí přijmout jedinou entitu, tj. E. Nemovitost složité, pozemky a stavby na něm, aby zajistily osud jednoty je.

Tento přístup je založen na nedorozumění principu, že vše na zemi patří jeho majiteli (superficies solo cedit). V římském právu na jeho náklady byly práva majitele na různé předměty sjednoceny, ačkoli byly úzce spjaty jako hlavní věc.

Zatímco uznání tohoto principu v moderní legislativě by podstatně omezilo práva subjektů. Například by bylo nemožné vybudovat strukturu na webu, který patří jiné osobě. Zanechání superficie sólo cedit se odehrálo v některých východoevropských zemích. Najednou se vydali na socialistickou cestu, ale úplně soukromé vlastnictví nebylo vyloučeno z občansko-právních vztahů.

Komplexy technologických nemovitostí

Vývoj ekonomiky vede k vzniku nových objektů občanského oběhu. Patří sem zejména technologické komplexy, včetně plynovodů s distribučními stanicemi a jinými zařízeními, rafinerií ropy atd.

Tyto komplexy se liší od podniků tím, že obsahují pouze věci, nikoliv povinnosti a práva. Zároveň jsou prvky, které tvoří soubor, velmi heterogenní. Mezi ně patří zejména pozemky, budovy související s nemovitostmi, jakož i vybavení, které je movitým předmětem. Všechny prvky jsou však sjednoceny jedním jednáním. To je výhodné je používat jako nedělitelný obratový objekt.

Vzájemné fondy

Podílové fondy jsou také právními předpisy považovány za majetkové komplexy. Podílové fondy jsou ve správcovské správě akciových společností speciálně vytvořených pro tento účel.

Vzájemné fondy jsou majetkem zastoupeným převážně formou hotovosti. Je společným vlastnictvím se subjekty, které založily správu spořitelní a získaly investiční podíly od správcovské společnosti (MC). Majitelé těchto cenných papírů mohou požadovat, aby Spojené království ukončilo smlouvu a zaplatilo výnosy, tj. Odkup podílových listů. V závislosti na povaze investičního fondu lze tento požadavek kdykoli (otevřený fond) předložit ve lhůtě stanovené ve smlouvě (intervalu) nebo až po uzavření (uzavřeném) období.

V druhém případě majitelé jednotek mohou přispět nejen penězi, ale i jiným majetkem. Proto uzavřené vzájemné fondy mohou být považovány za majetkové komplexy v doslovném smyslu.

Na rozdíl od obyčejných vlastníků nemusí mít účetní jednotky, které vlastní akcie, nárok na část fondu nebo rozdělit svůj podíl z tohoto fondu. Nemají právo na předkupní právo koupit akcie patřící ostatním účastníkům.

Vzhledem k tomu, že se majetkový komplex podílových fondů liší tím, že spoluvlastníci - účastníci sdíleného vlastnictví - nutně převádějí svůj majetek na správu svěřenectví specializované obchodní organizace a na oplátku obdrží cenné papíry. Fond je předmětem smlouvy, která je uzavřena trestním zákonem.

Obsah práva na komplex nemovitostí

Je-li "složitost" spočívá v realizaci práv s ohledem na majetek, je to záležitost správy obratu. Co to znamená?

Pokud je právo spravovat majetek související s implementací pravomoci vlastníka, následně se jedná o rozhodnutí o držení, likvidaci a použití. Někteří právníci nerozlišují objekty v závislosti na povaze jejich složitosti. Domnívají se však, že právo na ně je právě možnost řízení. To znamená, že pokud složitost spočívá v kombinaci nesourodých prvků do jednoho celku, například do podniku, vzniká právo na řízení. Je to tak v praxi?

Samozřejmě, že předmět má určitá práva na majetek obsažený v komplexu. Řeč, zejména o majetku, jiných majetkových právech, včetně závazků apod.

Realizace právních možností může být provedena nezávisle na ostatních prvcích komplexu. Například po předložení nároku na nárok. Uvědomte si, že práva mohou být a s jejich součtem měřit. Například při převodu vlastnictví reorganizovaného podniku nebo nekompetentního občana na důvěryhodnou správu. Ale v každém případě, že je výkon pravomocí, které se liší v závislosti na specifických potřebách subjektu, povaze předmětu a důvodů pro vznik způsobilosti k právním úkonům.

Pokud vezmeme v úvahu podstatu práva podle dohody o správě svěřenectví, můžeme usoudit, že každý majetek musí být spravován. Taková činnost se omezuje na to, aby subjekt prováděl opatření k užívání, vlastnictví nebo likvidaci objektu.

Při převodu práv na komplex po dobu stanovenou stranami jsou závazné vztahy. S konečným (neurčitým) poskytováním majetku od okamžiku, kdy strany splňují podmínky nebo provádějí jednostrannou transakci, aby získaly věc, právo na řízení se stává absolutní.

Závěr

Stavby komplexů formulované zákonodárcem a zakotvené v normativních aktech vznikají z různých důvodů. Pokud je klasifikujeme z důvodů jejich vytvoření, pak je možné vyjmout objekty, které obsahují heterogenní prvky, a mají komplexnost, která se projevuje v řídicím režimu. V prvním případě se předpokládá zvláštní občanskoprávní věc a ve druhém případě zvláštní právní režim.

Pokud mluvíme o účelu vzniku, pak jsou pro účely realizace konkrétních úkolů vytvořeny některé komplexy nemovitostí. Příkladem jsou zejména podniky. Jsou tvořeny pro realizaci výrobních cílů - výstup, služby, výkon. Vytvoření dalších komplexů nemovitostí je spojeno s životním zázemím občana nebo činností jiné právnické osoby. Tato kategorie například zahrnuje jednotné podniky, instituce působící v oblasti sociálního zabezpečení, vzdělávací organizace atd.

S ohledem na provádění právních režimů v domácí legislativě jednotlivých komplexů nemovitostí stanovit jasná pravidla pro ostatní - normativní právní úprava vyžaduje revizi a úpravu, protože současná pravidla mají mezery.