Nová budova nebo "sekundární bydlení": co je lepší koupit?

Jedna z hlavních otázek, která se objevuje u mnoha domácích kupujících, se týká volby mezi novou budovou a "druhotným bydlení". Výběr je velmi komplikovaný, pokud se ceny obou typů bytů nijak zvlášť liší. Každá možnost má své výhody a nevýhody, takže musíte přistupovat k nákupu bydlení velmi zodpovědně. Jedná se o byt a cena některých z nich může dosáhnout stovek tisíc dolarů.

Nová budova nebo "vedlejší bydlení" - co je lepší?

Primární bydlení je byt, který nebyl dříve registrován nikým. Ve skutečnosti, jako počáteční bydlení se často snaží prodat byty, které nejsou dokonce postaven.

Měli bychom poznamenat, že prodej bytů v domcích, které jsou pouze budovány nebo plánované pro výstavbu, je upraven zákonem č. 214-FZ. Tento zákon ukládá developerovi výstavbu domu a jeho uvedení do provozu a převedení účastníků programu (kupujících) na byty (stavební projekty) stanovené ve smlouvě.

Po uvedení do provozu je podpis pod aktem přijetí a převedení objektu. Kupující zároveň budou muset zaregistrovat vlastnictví bytu v nové budově. Po přijetí potvrzení o státním zápisu, Stav bydlení se automaticky změní z primárního na sekundární.

Co je "sekundární"?

Sekundární bydlení je byt, který patří někomu, to znamená, že je majetkem fyzické nebo právnické osoby. Byt může být soukromý, obecní nebo státní. Ale je to stále druhotné bydlení. Proto i nové byty, které byly postaveny před šesti měsíci nebo před rokem, jsou již považovány za druhotné bydlení, i když jsou ve skutečnosti nové. Proto je nejprve nemožné říci, co je lepší - nová budova nebo "vedlejší bydlení", protože oba byty mohou být nové.

Pokud jde o obecní byty, lidé tam mohou bydlet prostřednictvím sociální smlouvy. Nemají osvědčení o státní registraci, ale bydlení, ve kterém žijí, je stále považováno za druhořadé, protože stále mají vlastníka - obec.

Kritéria pro porovnání obou typů bytů

Nemůžete přesně určit, co je lepší koupit - "vedlejší bydlení" nebo novou budovu, protože neexistují zjevné výhody pro primární bydlení nad sekundární. Vše bude záviset na situaci a podmínkách. Pokud chcete udělat správnou volbu a konečně rozhodnout o tom, co je výhodnější - "sekundární bydlení" nebo nová budova, zvažte následující kritéria:

1. Náklady. Pokud budeme mluvit o „primární“, pak platí pravidlo: cena za metr čtvereční bydlení závisí na fázi výstavby. V nejranější fázi bude cena za metr čtvereční nízká, a to je hlavní plus primárního bydlení. Cena "druhotného bydlení" je vždy vyšší a tato pevná cena nemůže být zlikvidována.
2. Časování. Při získávání sekundárního bydlení je možné jej zadat hned po uzavření smlouvy. Ale s "primární" tak to je nemožné. Pokud se kupující dohodne a koupí dům na fázi výkopu, bude to trvat dalších dva roky. Pokud uzavřete smlouvu ve fázi dokončení, cena za čtvereční metr bude vyšší, ale bude trvat jen tři až čtyři měsíce.
3. Investice. Při nákupu bydlení v nové budově je kupujícímu nabízena hrubá povrchová úprava. To znamená, že budete muset investovat spoustu peněz do oprav, nákupu stavebních materiálů, nákup strojů a nábytku. Nákup byt na sekundárním trhu s bydlením, často najdeme byty s opravami. A ačkoli opravy jsou často levné nebo staré, takový byt je docela liatelný. Takže otázka dalších investic je důležitá při výběru bydlení.
4. Sortiment. Sekundární trh s bydlením je mnohem širší a existuje více nabídek. Obvykle jsou nejúspěšnější apartmány v nových budovách zakoupeny ve stádiu výkopu. Do konce budovy v prodeji jsou nejvíce nepříznivé možnosti.
5. Registrace. V novostavbě zaregistrovat nemožné, protože musíte získat registraci nebo držení osvědčení o zápisu vlastnických práv, nebo máte příbuzného, ​​který je již registrován v městském útulku.
6. Možný příjem. Je již napsáno výše, že cena za metr čtvereční roste v přímém poměru k etapě výstavby. Proto, když investují prostředky do jámy, majitel budoucího bydlení může dosáhnout zisku až 30% ročně. To je případ, kdy se stavba uskuteční bez zpoždění. Náklady na sekundární bydlení nelze zaručit růst, ale mění se kvůli tržním faktorům. Nicméně, můžete vydělat peníze v sekundárním bytě, pronajmout to. Vypočítat tedy objem zisku je obtížné. Vše závisí na nákladech, oblasti a mnoha dalších faktorech.
7. Hypotéka. "Sekundární" nebo nová budova může být převzata do hypotéky. V případě hypotečních úvěrů má však byt v nové budově různé potíže. Banky se snaží neposkytnout úvěry na nákup bytů, které dosud nebyly dokončeny, protože existuje riziko, že nebudou nikdy dokončeny. Jedna nebo více bank může vydat maximum takové půjčky a podmínky mohou být nevýhodné. Obvykle je rychlost primárního krytu o 2-3% vyšší než rychlost u sekundárního bydlení.
8. Právní čistota. Pokud získáte nové bydlení, můžete si být 100% jistý, že je čistě legální. V něm nikdo nežije a kupující zde je nový majitel. Byty na sekundárním trhu měly majitele, někdy i několik. A to je často neznámý, jaký druh lidí byli a co dělali v bytě.

Navíc nové budovy mají vždy čerstvé komunikační a inženýrské systémy. Na sekundárním trhu mohou být komunikace opotřebovávány a vyžadují výměnu, takže v tomto případě je to výhoda ve prospěch nové budovy. Také při nákupu "primárního" je velmi nízká šance, že narkoman nebo alkoholik bude kolem.

Rizika

Nákup bytu v nové budově v etapě výstavby existuje riziko, že stavební firma propadne a stavba nebude dokončena. V takovém případě nemůžete své peníze vrátit zpět. Je nerealistické předvídat to. Praxe ukazuje, že poměrně často stavební firmy zpozdit dodávku bydlení, a kupující s tím nemůže nic dělat. Samozřejmě se tato vláda snaží snížit toto riziko zkoumáním zákonů na povinné pojištění vývojářů z úpadku. Ale stále existuje riziko, a dokonce i pokuty za zpoždění nezastaví developera z prodlení termínů. Při výběru mezi novou budovou nebo "druhotným bydlení" si musíte pamatovat na tato rizika. Ale pokud je developer důvěryhodný a má pravomoc, riziko získání bydlení od něj je výrazně sníženo.

Existují však i rizika na sekundárním trhu s bydlením. Jsou spojeny s přípravou smlouvy o prodeji. Tato smlouva může být ukončena u soudu poté, co kupující zaplatil všechny peníze. Existují také případy, kdy existují třetí osoby s legálním vlastnictvím nemovitostí. V tomto případě smlouva o prodeji může být opět ukončena a transakce bude prohlášena za neplatnou. V takovém případě ztratíte peníze a zůstanou bez bytu. Naštěstí mohou být všechna tato rizika vyrovnána s pomocí kompetentního právníka, ale jeho služby mohou být drahé.

Pros nové budovy

Byty v novostavbách mají tyto výhody:

1. Jsou vyrobeny z moderních materiálů. To nepřímo znamená, že jsou trvanlivější a spolehlivější.
2. Jsou dobře navrženy a téměř vždy prostorné.
3. Dispozice je pohodlná a provedena v souladu s moderními normami.
4. Schody jsou čisté a velké. Totéž platí pro vstupy.
5. Všechny apartmány mají okna s dvojitými skly.
6. Počítadla pro vodu a plyn jsou všude.
7. K dispozici jsou pracovní výtahy, v některých domovech jsou k dispozici i výtahy.
8. K dispozici je parkoviště pod zemí a ve dvoře.

Cena nové budovy jako hlavní výhoda

Všechny tyto výhody jsou malé ve srovnání s nejdůležitější výhodou - hodnotou. Nejvyšší popularita primárního bydlení poskytuje cenu. Pokud si koupíte takový byt na jevišti výkopu, byt v domě může stát až o 30% levnější, než je přesně stejný byt na sekundárním trhu s bydlením. To znamená, že pokud podmíněně dobré "sekundární" stojí 100 tisíc rublů (cena je vzata například), potom stejný "primární" bude stát jen 70 tisíc. Je pravda, že bude muset počkat asi rok nebo dokonce dva.

Obytná plocha a zvýšená bezpečnostní úroveň

Další argument ve prospěch "primární" - velký obývací prostor. Moderní projekty poskytují obyvatelům velký prostor. Například nejoblíbenější nové panelové domy v Rusku (řada P-44T) poskytují minimální plochu pro jeden byt, rovnající se 38 "čtvercům." Ale ve starém panelovém domě může být plocha jednopokojového bytu 30 až 33 metrů čtverečních. V době stavby tohoto starého domu to byla norma.

Stále nevíte, co je lepší - "sekundární bydlení" nebo nová budova? Zde je další argument: nové budovy splňují nové bezpečnostní požadavky, používají nové technologie a materiály. Také je zaručena jistá část: strop, strojírenská výbava, stěny a okna. Pokud do pěti let nájemce čelí problémům, které nesouvisejí s nesprávným užíváním bydlení, může požádat developera a požádat o odstranění závady a náhradu škody za způsobenou škodu.

Právní čistota bydlení

Výběr toho, co při koupi - nové budovy, nebo „sekundární“, musíme také uvědomit, že sekundární bydlení může mít „temné minulosti“ v historii. Ale nové budovy jsou právně vždy čisté a nemůžete si dělat starosti s tím, že příbuzný prodávajícího se objeví s právy k vašemu bytu. Jediné riziko je spojené s případnou ztrátou peněz při výstavbě bydlení ve stádiu výkopu. Ale v případě problémů s vývojářem souvisejícím s tímto chováním inženýrských sítí nebo dokumentaci, jednoduše zpozdí doručení objektu. Pravděpodobnost, že developer bude bankrot, je malá. S největší pravděpodobností bude obecně pojištěn proti bankrotu. Existují však obecně smutné případy, kdy z nějakého důvodu developer zmrazí objekt, a pak lidé, kteří si koupili byt v nedokončeném domě, je nedostávají a nemohou peníze vrátit zpět.

Infrastruktura a úspěch

Také při koupi bytu v nové budově je možnost dostat se do části města s nedostatečně rozvinutou infrastrukturou. Obvykle developer uvede do provozu bytový dům a teprve po několika letech jsou kolem něj obchody, školy, mateřské školy a další předměty. Proto při koupi takového domova je třeba si uvědomit, že poprvé bude nutné jít na jídlo. I když je nová budova postavena v centru města, pak bude cena bytu velmi vysoká.

Další nevýhodou je nedostatek zlepšení. Byt v novém domě je betonová skříň i bez použití. Není tu nic, takže budete muset investovat peníze a úsilí do zlepšení.

Výhody "sekundárního"

Při výběru mezi novou budovou nebo "druhotným bydlištěm" si také pamatujete nedostatky a výhody posledního typu bydlení. Začneme s plusy:

1. Příležitost okamžitě vstoupit do bytu, který jste právě koupili.
2. V takovém bytě budou inženýrská komunikace a některé opravy, které vám již umožňují žít.
3. Velký sortiment. Sekundární trh s byty je obrovský a často si můžete vybrat mezi různými možnostmi. Najdete zde také apartmán, který se nachází v blízkosti metra a má výhled z okna.

Nevýhody bytů na sekundárním trhu s bydlením

Samozřejmě, všechny tyto výhody často tlačí kupce, aby zvážili sekundární trh s bydlením. Ale argumentovat, jaký druh bytu je lepší - nová budova nebo "vedlejší bydlení", je třeba poukázat na minus:

1. Vysoká cena za metr čtvereční.
2. Dlouhý příběh, za kterým mohou být skryté nepříjemné skutečnosti. Chcete-li přesně koupit dobrý domov bez právních problémů v budoucnu, budete muset vynaložit peníze na profesionálního právníka, který může kontrolovat historii a "čistotu" bytu.
3. Nosné stěny po dobu jejich života by mohly být slabé.
4. Strojírenská komunikace je stará a může brzy vyžadovat výměnu a může dokonce fungovat ještě za dalších deset let.

Bludnost domu jako možná nevýhoda

Nicméně, slabé stěny a inženýrské komunikace může být v domě, který byl postaven před 20-25 lety. Navzdory atraktivní vzhled domu, jeho celkový stav může být špatné, takže při koupi domu, je vhodné zkontrolovat inženýrský systém a pevnost domu. K tomu musíte vynaložit peníze na odborné hodnocení specialistů. Někdy může dojít k situaci, takže výměna komunikací a prací na posílení výstavby domu, bude muset vynaložit polovinu ceny. Proto stojí za to pečlivě přemýšlet o tom, jaký byt je lepší koupit - "vedlejší bydlení" nebo novou budovu. Klady a zápory jsou tam a tam. Není možné generalizovat to, co je nejlepší. Je nutné porovnat konkrétní byty ve starém a novostavbě.

Jsou recenze důležitá?

Poslední kritérium, které pomůže vybrat sekundární nebo novou budovu - recenze obyvatel a kupujících! Pokud například vývojář vytvoří nový dům, přečtěte si o něm recenze. Kupující mohou na ni negativně reagovat, neboť v minulosti odtáhl stavební proces. Pokud je vývojář nový, důvěřujte mu také, nestojí za to, ale v případě jeho bezvadné pověsti a dobrých recenzí mu může být důvěřováno.