Самовольная постройка: признание права собственности

В недавнем прошлом все архитектурные сооружения в нашей стране возводились гражданами по собственному усмотрению. А такая проблема, как волокита с государственной регистрацией недвижимости и разрешениями на строительство никого не касалась. Любое свободное место могло быть занято сараями, складами, пристройками, гаражами, чем угодно, документального сопровождения этим строениям не полагалось.

Но времена меняются, законодательство также разрастается, претерпевает существенные поправки. В связи с этим многие столкнулись с проблемой распоряжения своим имуществом, которого по закону не существует. Но это полбеды. Некоторые сохранили устаревшее правосознание и привычки, по традиции они кирпичик за кирпичиком закладывают здания, при этом избегая необходимых государственных процедур, дабы узаконить свою деятельность.

О чем идет речь

Разговор ведется, как можно догадаться, о самовольных постройках. Данная категория сооружений регламентируется Гражданским кодексом РФ. Помимо этого, законодателем тщательно рассмотрен вопрос признания права собственности на самовольную постройку и режим ответственности за правонарушения в указанной сфере.

Почему самостройки признают таковыми

Дело в том, что любая недвижимость в РФ становится объектом права собственности только с момента государственной регистрации, иным путем достижение этого результата невозможно. Самовольными постройками именуется недвижимость, возведенная:

• на земельных участках, осуществление строительства на которых недопустимо по тем или иным причинам;
• без разрешения на строительство, хотя по закону его наличие предполагается;
• с нарушением установленных норм и правил, в том числе и градостроительных.

Как отличить движимое от недвижимого

В основе разграничения этих свойств лежит критерий прочности связи с землей, способность физически передвигать или перемещать объект в материальном пространстве.

Учитывая это, законодатель в РФ самовольной постройкой не признает движимые объекты. Так, например, решением арбитражного суда торговые деревянные палатки не являются капитальными строительными сооружениями, поскольку могут быть легко разобраны и перемещены в другое место.

Что можно сказать о земле под строительство

Как отвести под застройку кусок земли и как получить на это разрешение? Эти вопросы представляют отдельный интерес.

Судебная практика часто сталкивается с такой ситуацией: застройщик на собственные средства организует строительство на арендованной земле и просит признать право на свое детище. Однако в рамках судебного разбирательства хозяин территории не соглашается на оформление соответствующего отвода земельного участка. В итоге решение суда в таких случаях всегда не в пользу истца. Почему так? Все просто: нет разрешений, нет регистрации, нет прав на землю.

Проблемы могут возникнуть и при, казалось бы, надлежащей форме договора аренды участка и при согласии арендодателя на отвод. Однако дело в том, что предметом соглашения будет земля, не прошедшая учет в кадастровых органах. Иными словами, она сама не станет зарегистрированным недвижимым имуществом. А это означает, что подобные сделки ненадежны.

Важно целевое использование земли

Необходимо также знать, что если земельный участок предоставлен под строительство жилого помещение, то возведение на нем промышленных комплексов или легко сборных-разборных павильонов для выставочных, развлекательных и иных целей также будет квалифицироваться самовольной постройкой, признание собственности за которой не допускается.

К такому выводу неизменно приходят все суды в делах подобного рода. Они ссылаются на принцип невозможности нарушения прав одного лица в интересах другого.

Вот реальный пример. Одно муниципальное образование разрешило юридическому лицу построить торговый павильон, конструкция которого позволила бы провести демонтаж с использованием низких энергетических и финансовых ресурсов. Однако принцип разрешенного землепользования был нарушен - Ю/Л превратил здание в капитальное строение, на что и обратил внимание суд. Конечно, впоследствии в иске о признании права на самовольную постройку ему было отказано.

Самовольная перепланировка здания

В этом случае все индивидуально. По общему правилу реконструкция без предварительного официального разрешения будет считаться незаконной. Но мнение суда здесь остается решающим. Арбитражный суд в одном из споров признал, что создание дополнительного третьего этажа идет во благо гражданам, расширяет жилплощадь, и поскольку не нарушает нормы и правила, признается законным.

В случае, если изменена внутренняя конструкция здания и это угрожает безопасности граждан и устойчивости постройки, то легализовать подобное детище не получится. Речь идет, например, о добавлении новых помещений в здание, даже если при этом не изменен его внешний облик. А ведь любое нововведение изменяет структурные отношения в системе, схему каркаса.

Кроме того, помещение, хотя и не имеет материальной сущности, является самостоятельной вещью (в юридическом смысле) и просто находится внутри архитектурного сооружения. Выделение дополнительной вещи без уведомления специальных органов государства дает основание на выявление правонарушения.

Если не соблюдены нормы и правила

Признание постройки самовольной может произойти и в связи с нарушением определенных императивных непререкаемых правил. К примеру, этот объект переходит допустимые границы в использовании линии электропередач, препятствует их стабильной работе. Здание может находиться в полосе отвода железных дорог, что также запрещено Земельным кодексом РФ. Именно поэтому, при соблюдении иных условий, застройщик будет признан правонарушителем, а объект строительства – самовольной постройкой с применением всех мер ответственности, о которых будет рассказано ниже.

Постройка на своем земельном участке, но все равно против закона

Бывает и такое. Да, в собственности находится территория, объект принят к эксплуатации, соблюдены все нормы, однако в наличии нет разрешения на строительство. Постройка в этом случае будет признана самовольной.

Юридические последствия

Как уже упоминалось, право на самовольную постройку возникает только после госрегистрации при наличии необходимых разрешений и соблюдении ряда условий. В ином случае:

• Застройщик вправе распоряжаться лишь строительными инструментами и материалами, а вот собственником здания он являться не будет.
• СП не считается недвижимостью, ее нельзя зарегистрировать. Все сделки, совершенные, по ее поводу, признаются ничтожными, как противоречащие закону.
• Хотя самострой и является первичным способом приобретения права собственности на имущество, но это опять же при наличии ряда оснований (документов, разрешений и т. д.).
• На этот объект не распространяется приобретательная давность. Ее вообще не следует приплетать в эту сферу. Эта гражданско-правовая категория действует при условии добросовестного и непрерывного владения недвижимостью (15 лет).
• Лица, распорядившиеся о противозаконном строительстве, подлежат административному наказанию и обязуются сносить детище или привести его в начальную кондицию за свой счет.

Как признать постройку законной

Объект самовольного строительства может получить полноценный правовой статус исключительно в судебном порядке. Для этого в первую инстанцию необходимо направить исковое заявление о признании права на самовольную постройку.

Кроме того, к нему следует приложить ряд следующих официальных бумаг:

• Документы, которые подтверждают факт выполнения работ застройщиком. Сюда могут относиться договоры подряда или кассовые чеки и квитанции, свидетельствующие о покупке строительных материалов и найме рабочих и иных расходах.
• Документы, доказывающие, что на самострой не могут претендовать какие-либо третьи лица, никто кроме застройщика не обладает правом собственности на землю. Скорей всего это будет выписка из ЕГРП (Единый госреестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Она подтвердит отсутствие ограничений и обременений на права самовольной постройки со стороны других субъектов гражданского права.

• Документы, определяющие, что застройка соответствует определенным стандартам и нормам. Например, к ним относятся заключения санэпидемстанции, аудиторских служб, документы природоохранных органов, оформленные результаты технической экспертизы, подтверждение соответствия противопожарным требованиям и другое.
• Документы, регистрирующие отсутствие нарушений прав других лиц. Этим будет являться согласительные письма соседних собственников, владельца земельного участка, либо совладельца, если таковой имеется.
• Для застройщиков-несобственников документы, подтверждающие тот факт, что в будущем земля будет предоставлена им в целях эксплуатации постройки.

Стоит отметить, что указанный перечень документов большой, но неполный, в каждой индивидуальной ситуации он будет различным.

Кроме искового порядка рассмотрения данного дела, в исключительных случаях возможен и особый алгоритм, предусмотренный процессуальным законодательством. (Он используется, например, в случае утраты правоустанавливающих документов на архитектурное сооружение и невозможность доказать их наличие в прошлом).

Когда можно присвоить СП

Признать за застройщиком право на самовольную постройку возможно только при наличии следующих условий в совокупности:

1. Лицу принадлежит участок земли, где осуществлялось строительство.
2. Данное постройкой не затрагиваются и не нарушаются права других граждан.
3. Новый строительный объект не угрожает чьим-либо жизни и здоровью.
4. Застройщик предпринимал попытки получить все необходимые разрешения на строительство и эксплуатацию.

Сроки исковой давности

По делам такого рода сроки исковой давности не применяются.

Дело в том, что такая категория в гражданском праве имеет значение для лиц, чьи права нарушены, здесь же субъектом выступает сам правонарушитель.

От чего зависит решение суда

Решение суда в этом вопросе зависит от того:

• Движимый или недвижимый по своим характеристикам объект самовольного строительства.
• Застройщик является владельцем земельного участка, или эта территория находится в собственности иного лица.
• Соответствует ли объект нормам и правилам, установленными в соответствии с требованиями законодательства.

Представленный перечень вопросов, которые задает себе суд, является исчерпывающим и закрытым.

Вариативность легализации СП

В случае, если суд усмотрел наличие оснований для легализации объекта самовольного строительства и отсутствие всех признаков, препятствующих этому (кроме разрешения на строительство. Его получают до начала самого процесса и потом это сделать невозможно), то иск будет удовлетворен.

Следует понимать различия: решение суда нужно, чтобы узаконить самовольную постройку, а разрешение на строительство является этапом, предваряющим постройку и делающий ее правомерной с самого начала.

Решение по делу в случае удовлетворения требований истца возможно будет осуществить несколькими вариантами, рассмотрим этот вопрос подробнее:

1. Право на самовольную постройку отходит тому, кто отвечал за возведение здания. При этом необходимо учесть, что участок должен находится в государственной или муниципальной собственности. Но только не в частном владении, хотя и это возможно, но только после принудительного изъятия его у собственника или отчуждения на договорной основе. При рассмотрении судом иска о самовольной постройке не крайне важно, чтобы право на СП было у застройщика уже в кармане. Достаточно лишь письменного уведомления владельца о дальнейшем предоставлении в эксплуатацию земельного участка. Из судебной практики о самовольных постройках можно сделать вывод, что такой способ част в применении.
2. Если на чужой территории возведена постройка и она соответствует необходимым правилам и требованиям, не угрожает окружающим, то лицо, за которым закреплено право собственности, может подать заявление не о сносе строения, а о признании права на него. Самовольной постройкой будет владеть хозяин земельного участка. В этом случае он будет обязан возместить застройщику все потраченные на строительство денежные средства. Размер компенсации определяется в судебном порядке. Использовать же такой объект будет возможно только в соответствии с его разрешенным назначением. Право собственности на самовольную постройку признается за владельцем участка также и в случае, если при покупке там уже находилось незаконное строение.

Кто может быть другой стороной спора

Если какое-либо лицо уверено, что самовольная постройка не может быть узаконена, то оно может вступить в спор по поводу принудительного сноса самостроя. Кто же может быть субъектом такого правоотношения?

• Во-первых, им способен являться владелец земельного участка, где было построено здание.
• Во-вторых, лицо, проживающее или осуществляющее свою деятельность по соседству и считают, что новым объектом нарушаются его права, свободы и законные интересы. Он должен отстоять идею, что сохранение постройки будет противоречить Конституции и действующему законодательству в РФ.
• В-третьих, такое полномочие имеет сотрудник правоохранительных органов – прокурор, тем самым он будет преследовать цель защиты интересов общества.

Правовая ответственность за самостройки

Государственные службы выяснили что с каждым годом увеличивается процент незарегистрированных построек. На их владельце никто не жалуется, а сами они не желают узаконивать свою деятельность. С 2017 года в Москве и Московской области был введен воздушный контроль. Снимки, полученные при аэрофотосъемке, сравниваются с данными Бюро технической инвентаризации (БТИ). На кадрах хорошо видны здания, отсутствующие в базе БТИ. Таким образом и выявляются нарушения.

Лицам, идущим против закона, придется подвергнуться налоговой ответственности. Помимо возмещения налога за три года, им полагается уплата штрафа в размере 20% от этой суммы.

Если же объект не был зарегистрирован в течение 10 лет с момента приобретения земли, то налог взимается в двукратном размере.

Процедура сноса

Снос в принудительном порядке осуществляется только в порядке судебного разбирательства.

Решения, принятое органами власти в административном порядке, недопустимы и окажутся недействительными, по той причине, что не соответствует статье 35 Конституции РФ.